Il conduttore deve provare il pagamento dei canoni, non il creditore

È onere del conduttore provare di aver adempiuto la prestazione inerente al pagamento dei canoni pattuiti, non potendosi addossare al creditore che agisca l’onere della prova negativa del mancato adempimento. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 5, 55 l. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 18/11/2010 n. 23257

1. La vicenda

Il proprietario di un’immobile citava in giudizio il conduttore, chiedendo convalidarsi lo sfratto dall’immobile per omesso pagamento dei canoni maturati da giugno 2023 a gennaio 2024, per un totale di euro 2.480,00, chiedendo inoltre emettersi decreto ingiuntivo per tale importo. All’udienza fissata, parte intimante insisteva nella propria richiesta, mentre parte intimata, costituitasi personalmente, si opponeva alla convalida dell’intimato sfratto, sostenendo di aver corrisposto i canoni indicati ed esibendo a riprova del pagamento una serie di ricevute; il locatore, però, disconosceva tali ricevute, all’uopo osservando che la sottoscrizione ivi apposta non corrispondeva alla propria e che, peraltro, talune ricevute concernevano canoni non ancora maturati alla data del rilascio delle stesse. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

2. La questione: il conduttore deve provare l’adempimento?

Il conduttore può provare il proprio adempimento attraverso ricevute esibite solo in fase di convalida e tempestivamente disconosciute?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al locatore, ritenendo la domanda di risoluzione fondata per aver l’intimante debitamente assolto all’onere probatorio su di lui gravante (art. 2697 c.c.).  Il giudicante ha evidenziato come il locatore abbia senz’altro fornito idonea prova del titolo costitutivo del credito vantato, essendo risultato in atti il contratto col quale aveva locato ad uso abitativo il suo immobile dietro pagamento di un canone mensile di euro 310,00. Del resto è emerso un inadempimento consistente nella mancata corresponsione di otto mensilità, maturate dal giugno 2023 al gennaio 2024. Il conduttore non ha fornito prova del proprio adempimento. Il Tribunale ha escluso che possano reputarsi valide prove ricevute esibite dall’intimata soltanto in fase di convalida e comunque inutilizzabili in quanto tempestivamente disconosciute, in modo esplicito e circostanziato, dal difensore del locatore. Di conseguenza ha considerato pacifico il grave inadempimento di parte conduttrice, superiore a quello indicato dagli artt. 5 e 55 l. 392/78. Il contratto in atti è stato dichiarato risolto e il conduttore è stato condannato al rilascio del bene, libero e vuoto da persone e cose. È stata accolta anche la domanda di pagamento dei canoni insoluti.

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4. Le riflessioni conclusive

Come ha chiarito la giurisprudenza il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale o per il pagamento è tenuto a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte (Cass. civ., Sez. Un., 30/10/2001, n. 13533). È onere invece del conduttore provare di aver adempiuto la prestazione inerente al pagamento dei canoni pattuiti, non potendosi addossare al creditore che agisca l’onere della prova negativa del mancato adempimento (Trib. Nocera Inferiore 18 febbraio 2021; Trib. Genova, sez. III, 19 gennaio 2012). In ogni caso riguardo all’inadempimento nell’ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo, la valutazione della relativa gravità non è più rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice (Cass. civ., sez. III, 18/11/2010, n. 23257). Essa, infatti, risulta predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato – ai sensi degli art. 5 e 55 della l. 392/78 (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) – a due elementi: l’uno, di ordine quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una sola rata del canone o nell’omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, l’altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell’elemento soggettivo dell’inadempimento, costituito dall’imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore.
Si ricorda che qualora il locatore non richieda, entro un lasso di tempo ragionevole, il pagamento dei canoni di locazione, per poi successivamente agire avverso il conduttore attraverso mezzi stragiudiziali, ovvero giudiziali, per il recupero degli stessi, integra abuso del diritto di credito: ciò in quanto suddetto comportamento del locatore è contrario ai principi di correttezza e buona fede, nonché lesivo dell’affidamento riposto nel conduttore circa l’estinzione del diritto di credito vantato dal locatore.  In altre parole un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, l’inerzia del conduttore circa il pagamento dei canoni di locazione maturati, per un lasso di tempo considerevole, è idonea a generare un affidamento nel conduttore circa la rimessione del diritto di credito da parte del locatore per facta concludentia (Cass. civ., sez. III, 14/06/2021, n. 16743).