Conduttore-mediatore nell’immobile locato e indennità di avviamento

Al conduttore che ha esercitato l’attività di mediatore professionale nell’immobile locato spetta l’indennità di avviamento (Tribunale di Bari, sent. n. 502 del 05/02/2024).

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1. La vicenda

Un agente immobiliare, conduttore di un appartamento, poi rilasciato, chiedeva al Tribunale la condanna della locatrice al pagamento della somma di €.7.600,00 a titolo di indennità per la perdita dell’avviamento commerciale dovuto a seguito della disdetta del contratto, comunicata dalla proprietà con raccomandata.
Il ricorrente deduceva che in seguito alla disdetta aveva comunicato la propria volontà di rilasciare l’immobile, previa corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 della L. 392/1978; del resto il conduttore faceva presente che, come espressamente indicato al punto 5 del contratto di locazione, le parti davano atto che l’appartamento sarebbe stato utilizzato per attività che comportavano contatti diretti con il pubblico. Con comparsa di costituzione si costituiva la moglie del proprietario –locatore, nel frattempo deceduto; la nuova proprietaria notava che il marito aveva revocato la disdetta e che, successivamente, vi erano state trattative tra le parti per il rinnovo del contratto a nuove condizioni; la locatrice sosteneva che comunque non era dovuta l’indennità per la perdita dell’avviamento in quanto l’appartamento non era stato utilizzato per attività che comportavano effettivamente contatti con il pubblico dei consumatori.

2. Conduttore-mediatore nell’immobile locato e indennità di avviamento: la soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al conduttore. Secondo lo stesso giudice la resistente ha erroneamente eccepito come al ricorrente non spettasse l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale in quanto la disdetta comunicata dal marito era stata revocata con successiva raccomandata dello stesso originario locatore. Come ha notato il decidente, però, la disdetta (a differenza del diniego motivato di rinnovo alla prima scadenza esennale) costituisce atto unilaterale recettizio che produce i suoi effetti nel momento in cui giunge a conoscenza del destinatario. Nel caso in questione, prosegue il giudice barese, il ricorrente ha formalmente comunicato alla locatrice di aver preso atto della disdetta del contratto per la sua scadenza naturale di dodici anni, comunicando che avrebbe quindi riconsegnato i locali alla scadenza del previo versamento della dovuta indennità di avviamento; di conseguenza la disdetta aveva ormai prodotto i suoi effetti. Pertanto, secondo lo stesso Tribunale la successiva raccomandata del locatore (per revocare la disdetta), in mancanza di un’espressa accettazione del ricorrente, non ha avuto alcuna giuridica rilevanza sul rapporto contrattuale.
In ogni caso il giudice barese ha precisato che l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale in caso di cessazione del rapporto di locazione spetta anche al conduttore che esercita l’attività di mediatore professionale, attesa la sua qualità di imprenditore commerciale.
Di conseguenza la resistente è stata condannata al pagamento in favore del ricorrente, dell’indennità di avviamento nella misura di € 7.600,00 pari a 18 mensilità dell’ultimo canone locatizio mensile corrisposto dalla conduttrice, oltre interessi dalla domanda all’effettivo soddisfo.
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3. Le riflessioni conclusive

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non ha l’onere di provare che l’immobile è stato utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile, gravando sul locatore, che eccepisca la diversa destinazione effettiva, l’onere di provare tale fatto impeditivo della suddetta pretesa, ai sensi dell’art. 2697, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. III, 23/10/2023, n. 29303). Nel caso esaminato dal Tribunale di Bari è emerso come nel contratto vi fosse la chiara indicazione del diritto del conduttore alla percezione dell’indennità: infatti al punto quinto del contratto di locazione era espressamente specificato che la conduttrice avrebbe svolto nell’immobile attività che comportavano contatti diretti con il pubblico ai fini degli art. 34 e ss. L. 392/78. A tale proposito si ricorda che l’attività di intermediazione nel campo del mercato immobiliare, se rivolta non a soddisfare le esigenze di soggetti direttamente contattati o addirittura di singoli altri operatori economici, ma quelle di una indistinta generalità raggiunta attraverso la diffusione dei messaggi tipici per tale tipo di attività (inserzioni sui giornali, cartelli affissi all’esterno dei locali da affittare o vendere, manifesti, ecc.) ed incanalata attraverso tali messaggi verso la sede dell’azienda, è da considerare quale attività esercitata mediante diretto contatto con il pubblico (Cass. civ., sez. III, 20/01/2009, n. 1363)