Consenso del locatore ai lavori: basta la presenza per desumerlo?

La presenza costante del locatore durante la realizzazione dei miglioramenti realizzati dal conduttore nell’immobile locato può costituire condotta integrante fatto concludente circa il consenso ai lavori? Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 1592 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 20/03/2006, n. 6094

1. La vicenda: desunzione del consenso ai lavori

Un conduttore si rivolgeva al Tribunale per chiedere che fosse accertato il proprio diritto ad essere indennizzata per le migliorie e le addizioni poste in essere in ordine all’immobile locato, con condanna del locatore al pagamento di una somma determinata o della diversa somma maggiore o minore risultante in corso di causa, anche a seguito dell’espletamento di apposita consulenza d’ufficio; in subordine il conduttore pretendeva una somma a titolo di arricchimento senza causa del locatore; in via ancor più gradata, richiedeva la restituzione del “bancone” di regio e delle strutture in ferro e blindate presenti nei locali, nonché la condanna della controparte al pagamento di indennizzo in ragione del deterioramento dei medesimi beni da determinarsi in via equitativa o a seguito dell’espletamento di apposita consulenza tecnica d’ufficio. Si costituiva in giudizio il locatore il quale contestava la ricostruzione dell’attore, precisando che i “miglioramenti” non erano stati direttamente concordati con il conduttore e che non aveva prestato alcun consenso. Contestava, altresì, la domanda di riconoscimento dell’arricchimento senza causa, ex art. 2041 c.c., in quanto priva di prova circa il fondamento e la legittimità della richiesta. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

2. La questione

La manifestazione del consenso richiesto dall’articolo 1592 c.c. può essere desunto da un comportamento di mera tolleranza del locatore?

3. La soluzione

Il Tribunale – che ha dato ragione al conduttore – ha condannato il locatore al pagamento di un’indennità per i miglioramenti. Il giudicante ha osservato che se le opere realizzate non fossero da considerare come “miglioramenti” ed addizioni, non riuscirebbe a cogliersi, in rerum natura prima ancora che sotto il profilo della natura giuridica delle opere, la ferma “ritenzione” delle stesse ad opera del resistente all’interno dell’immobile anche nel corso del giudizio. In ogni caso è risultata fondamentale la deposizione di un testimone – non smentita dall’altro testimone – che ha messo in rilievo la frequente presenza del locatore durante lavori relativi al bancone e al posizionamento dello stesso, contegno incompatibile con la mancanza di consenso ed integrante una condotta di c.d.  consenso tacito, ben lungi dalla mera tolleranza. Del resto, come ha notato il Tribunale, la parte resistente locatrice, abitando nei pressi del locale come riferito dai testi, non aveva certo difficoltà ad assistere con estrema frequenza alle operazioni specifiche discutendone gli aspetti tecnici. Secondo il decidente se il proprietario dell’immobile locato avesse voluto opporsi a detta realizzazione lo avrebbe chiaramente fatto durante le opere stesse. In ogni caso, a parere del Tribunale, la mancata restituzione dei beni, pur più volte sollecitata dalla ricorrente ed anche il successivo contegno serbato nel corso del giudizio, non può che indurre, inequivocamente, a ritenere che il locatore abbia preferito ritenere le dette opere, dando diritto al conduttore di richiedere la relativa indennità.

Potrebbero interessarti anche:

• Aumento del canone di locazione alberghiera per lavori dell’immobile
• Locazione: se l’immobile è inagibile, il canone non si paga

4. Le riflessioni conclusive

Secondo l’articolo 1592 c.c. il locatore non è tenuto ad indennizzare il conduttore per i miglioramenti apportati alla cosa locata, salvo che non vi sia stato il suo consenso alla realizzazione degli stessi: in tal caso è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. In merito al consenso del locatore occorre sottolineare che la Suprema Corte ha precisato come la manifestazione del consenso del locatore richiesto dall’articolo 1592 c.c., possa avvenire anche in forma tacita, mediante fatti concludenti dai quali possa desumersi l’esplicita approvazione delle innovazioni (così, ad esempio, Cass. civ., sez. III, 15/02/2019, n.4532). La manifestazione del consenso non può essere desunta da un comportamento di mera tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara e non equivoca manifestazione di volontà, da cui sia possibile desumere l’esplicita approvazione delle innovazioni medesime. Non basta la mera consapevolezza o la mancata opposizione del locatore, mentre è sufficiente una manifestazione tacita mediante fatti concludenti e, in particolare, un contegno incompatibile con un proposito contrario (Cass. civ., sez. III, 20/03/2006, n. 6094). Nell’odierna vicenda, ad avviso del Tribunale, numerosi sono gli indici di merito emersi che hanno confermato il consenso per fatti concludenti del locatore (ad esempio, la sua presenza frequente sul cantiere relativo alla realizzazione dei miglioramenti o la discussione anche con gli operai delle specifiche opere e delle caratteristiche realizzative).