Contratto misto: locazione e cessione d’azienda, quale disciplina prevale?

Come è noto, la causa del contratto costituisce la sintesi dei contrapposti interessi reali che le parti intendono realizzare con la specifica negoziazione, indipendentemente dall’astratto modello utilizzato; così le parti, nell’esplicazione della loro autonomia negoziale possono, con manifestazione di volontà espressa in un unico contesto, dare vita a più negozi tra loro intrinsecamente collegati e/o misti e/o complessi.

Il Fatto

Nel caso di specie in applicazione del principio sopra enunciato, Il  Tribunale ordinario di Torino, Sezione Feriale Civile, nella persona del Giudice dott. ssa Maurizia Giusta, a scioglimento della riserva assunta all’udienza del 09/08/2018, pronunciava un’ordinanza con la quale-“Vista l’intimazione di sfratto per morosità presentata dalla soc. X nei confronti di Y, in relazione ad un contratto di locazione di immobile a uso commerciale stipulato in data 1.10.2008“- rilevava che dalle prove documentali offerte dalla convenuta emergevano  gravi motivi, ostativi all’emissione del provvedimento di rilascio ex art.665 C.P.C., considerando che:
Le parti stipulavano in data 30.9.2008 contratto di cessione di azienda con riserva di proprietà  avente a oggetto l’azienda organizzata per la somministrazione al pubblico di alimenti e bevande, facente parte del Centro commerciale Z, “avente l’esclusiva di unico esercizio pubblico alla somministrazione al pubblico di alimenti e bevande di tutto il Centro commerciale, come da regolamento” ,
L’art. 7 della scrittura privata di cessione di azienda prevedeva l’obbligo di parte acquirente di stipulare con la parte cedente, proprietaria dell’immobile ove si esercita l’attività d’impresa, contratto di locazione alle condizioni economiche ivi indicate; le parti perfezionavano in data 1.10.2008 il contratto di locazione di immobile commerciale, posto a base dell’intimazione di sfratto, avente contenuto conforme alle pattuizioni del contratto di cessione di azienda .
Dal tenore letterale e dal complessivo contenuto dei citati documenti negoziali si evinceva,  che il rapporto intercorso tra le parti fosse qualificabile –alternativamente- come unico negozio misto o composto, ovvero costituito da due contratti tra loro collegati sotto il profilo genetico e funzionale e volti a realizzare un’operazione economica unitaria.
Nel caso di specie il contratto principale veniva individuato nel contratto di cessione d’azienda e non in quello di locazione.

Prevale il contratto di cessione d’azienda

L’inscindibilità dei due rapporti riconosciuta dall’Ill.mo Giudice e la prevalenza del contratto di cessione d’azienda comportava la conseguente applicabilità di tutte le clausole di quest’ultimo. A seguito di ciò il Giudice riteneva che non si potesse pronunciare il provvedimento di rilascio ex art. 665 C.P.C. e dovesse dunque  provvedersi al  mutamento del rito processuale.

Appare evidente la portata innovativa di tale ordinanza.

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