Indice
riferimenti normativi: artt. 1130 c.c.; 1137 c.c.; 63 disp. att. c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 11/06/2001, n. 7849
1. La vicenda
Una società impugnava per omessa convocazione ex art. 1137 c.c. due delibere assembleari (3 settembre 2012 e del 26 novembre 2012), poi ratificate con altra successiva delibera del 6 giugno 2013.
Il Tribunale dava ragione all’attrice. La Corte di Appello dava invece ragione al condominio. I giudici di secondo grado sottolineavano che solo nel momento in cui sia comunicato all’amministratore il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare compresa in un condominio edilizio, l’acquirente acquista lo status di condomino e può perciò dolersi di non essere convocato all’assemblea. Come notava la stessa Corte però la società aveva comunicato all’amministratore l’avvenuto passaggio di proprietà solo con raccomandata del 30 maggio/4 giugno 2013; secondo i giudici di secondo grado l’acquirente quindi non poteva lamentarsi per le omesse convocazioni alle assemblee tenute nell’anno 2012, convocazioni che erano state giustamente inviate a chi era ritenuto il proprietario, cioè il dante causa della società. In ogni caso evidenziavano che la società era stata comunque messa in condizione di partecipare poi all’assemblea del 6 giugno 2013, la quale aveva peraltro superfluamente deliberato la ratifica delle deliberazioni approvate dalle precedenti assemblee. La società ricorreva in cassazione notando come la Corte di Appello avesse dato credito al principio dell’apparenza ai fini dell’identificazione del condomino da convocare all’assemblea. In subordine, la ricorrente chiedeva di rimettere il ricorso alla decisione delle Sezioni Unite per dirimere il contrasto di giurisprudenza.
2. La questione
È valida la delibera se all’assemblea condominiale viene convocato colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo?
Potrebbero interessarti anche
- Usucapione in condominio: requisiti in una nuova sentenza
- L’usucapione delle parti comuni in condominio: chi partecipa al giudizio
- Divieto di sopraelevazione in condominio
3. La soluzione
La Cassazione ha dato ragione alla società. I giudici supremi hanno ricordato che all’assemblea condominiale va convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini; d’altra parte, si deve considerare non in contrasto, ma anzi in armonia con tale principio, l’eventuale norma del regolamento condominiale, diffusa nella pratica, che, imponendo ai condomini di comunicare all’amministratore i trasferimenti degli immobili di proprietà esclusiva, abbia lo scopo di consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all’assemblea condominiale. Secondo la Cassazione, perciò, la “negazione del principio di apparenza” operata dalla giurisprudenza non deve riguardare unicamente la riscossione dei contributi condominiale ma anche la convocazione dell’assemblea.
4. Le riflessioni conclusive
La Suprema corte ha fatto chiarezza sulle conseguenze dell’omessa convocazione dei condomini alla luce delle norme precedenti la riforma del 2012. L’amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell’attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l’avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell’effettività. Secondo la disciplina ora vigente, l’amministratore ha l’obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, in forza dell’art. 1130 n. 6 c.c., mentre il condominio che cede l’unità immobiliare ha l’obbligo di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c. (Cass. civ., Sez. VI, 16/02/2021, n. 4026).
Con l’ingresso della riforma del 2012, dovrebbe quindi essere scomparsa la figura del condomino apparente; del resto nel registro dell’anagrafe condominiale l’amministratore deve annotare i dati (codice fiscale, residenza anagrafica o domicilio) di tutti i proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento (art. 1130, n. 6, c.c.). Dati che rendono più semplice il compito di individuare i soggetti da convocare e legittimati passivamente all’azione ingiuntiva. In ogni caso il condomino apparente non può essere convocato, né obbligato a pagare le spese di gestione dei beni e dei servizi comuni, le quali, quantunque detto soggetto utilizzi un’unità immobiliare sita nell’edificio, andranno sempre addossate al proprietario o titolare di altri diritti reali, cioè al vero condomino.
Volume consigliato
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento