La convocazione all’assemblea di condominio: casi critici risolti

La Suprema Corte ha distinto i vizi che danno luogo alla nullità della delibera condominiale, da quelli che ne determinano l’annullamento. Così devono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (Trib. Santa Maria Capua Vetere 24 maggio 2024, n. 2165). Alla luce di questo principio sono annullabili quelle delibere che presentano vizi attinenti alla convocazione del condomino.

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1. Mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione: e se il condominio si presenta alla riunione?

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., terzo comma (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Trib. Napoli 22 aprile 2024, n. 4302). La legittimazione a domandare detto annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto che sia stato pretermesso (non convocato). Infatti, l’interesse del condomino che faccia valere un vizio di annullabilità, e non di nullità, di una deliberazione dell’assemblea, non può ridursi al mero interesse alla rimozione dell’atto, ovvero ad un’astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all’esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti: la delibera assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell’atto collegiale tutelata con la predisposta invalidità. Si tenga presente però che l’annullabilità della delibera assembleare per mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea non può essere fatta valere allorché il condomino, nei cui confronti la comunicazione è stata omessa, sia presente in assemblea, dovendosi presumere che lo stesso ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l’eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata; in altre parole il condomino, partecipando all’assemblea senza far valere invalidità poste a protezione del suo interesse ad una consapevole partecipazione alla delibera, dimostra, con un comportamento univoco, che l’inosservanza della disciplina legislativa non ha inciso su tale interesse e, in definitiva, presta acquiescenza. Pertanto, in tema di impugnazioni di delibere condominiali vige il principio secondo cui la presenza del condomino all’assemblea, sana una convocazione omessa, tardiva o incompleta, in quanto la deliberazione assembleare è annullabile ex art. 66 disp. att. c.c. solo su istanza dei condomini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (Trib. Latina 21 maggio 2024, n. 1107). Diversa è l’ipotesi in cui la comparizione è volta precipuamente a far valere il vizio, trattandosi, in tal caso, di condotta contraria all’acquiescenza che impedisce la sanatoria.
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2. Il problema dei condomini coniugi

Prima della c.d. riforma del condominio, al fine della valida costituzione dell’assemblea del condominio di edificio, ad avviso della Cassazione l’art. 1136, 6° comma, c. c., secondo la quale l’invito alla riunione dei condomini non richiede l’atto scritto od altre particolari formalità, ma può essere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea a portarlo a conoscenza del destinatario, comporta che la valida convocazione di uno dei comproprietari pro indiviso di piano o porzione di piano può evincersi anche dall’avviso dato all’altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive, affidate alla valutazione del giudice del merito, tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione medesima; questo principio relativo a coniugi conviventi non è stato ritenuto in contrasto con l’articolo 1136 c.c., né idoneo ad introdurre una discriminazione in danno dei comproprietari della stessa unità immobiliare. Dopo la riforma del condominio, il nuovo articolo 1136 c.c., comma 6 ha stabilito che l’assemblea non può deliberare “se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regalmente convocati”. La mancata convocazione di tutti i comproprietari dell’immobile sancisce l’irregolarità dell’assemblea sul presupposto che la legge impone la regolare convocazione di tutti gli aventi diritto. Alla luce di quanto sopra si è affermato che la mancata convocazione di un coniuge in comunione legale provoca l’annullabilità della delibera, non rilevando l’invio dell’avviso di convocazione nei confronti del coniuge convivente (Trib. Torino 14 maggio 2024 n. 2847).