Convocazione assemblea di condominio: modalità e termini

In questo capitolo sarà valutato passo passo il verbale di assemblea per capire qual è il confine tra le delibere valide e invalide e tra queste ultime quelle affette da gravità assoluta (delibere nulle) quelle con vizi meno gravi (delibere annullabili).
L’articolo è un estratto del volume “Manuale di sopravvivenza in condominio -Le soluzioni ai problemi ricorrenti”.

1. La modalità di convocazione dell’assemblea di condominio

Prima dell’assemblea vi è la convocazione assembleare, che giunge all’avente interesse a partecipare all’assemblea, e questo può avvenire con diverse modalità.
Per legge sono da ritenersi valide la consegna a mezzo della classica raccomandata postale oppure la raccomandata elettronica certificata (cosiddetta PEC) o a mezzo fax.
Detto ciò, la prassi in realtà ne prevede altre:

• raccomandata a mano. Questa consiste in una consegna fatta a mano e il soggetto che materialmente la porta si farà firmare un foglio per ricevuta. Ciò avviene negli stabili in cui vi è un portiere, che provvede appunto alla consegna, oppure quando gli studi di amministrazione hanno il personale per potervi provvedere;
• mail ordinaria. Laddove richiesto dal diretto interessato, l’amministratore può anche inviare una mail normale, mail ordinaria, a condizione che il condomino ricevente gli risponda che ha ricevuto la convocazione assembleare. La mancata risposta rende assai pericolosa, a forte rischio di invalidità, la convocazione;
• con le stesse modalità possono essere usate anche le vie brevi, ormai di consueto uso, i sistemi di messaggeria nei cellulari.

Anche in questi casi, l’aspetto rilevante è che chi riceve il messaggio dia un riscontro di aver ricevuto la convocazione. A prescindere dalla casistica sopra riportata, il principio generale è che il condomino deve avere certezza della convocazione assembleare e l’amministratore deve avere certezza che il condomino l’abbia ricevuta.

2. Il tempo di preavviso dell’assemblea di condominio

Oltre all’inoltro, vi sono poi i tempi di preavviso da rispettare. Infatti, per norma di legge granitica, la convocazione deve giungere all’avente diritto a partecipare cinque giorni liberi prima dell’assemblea. “Libero” significa che nei cinque giorni non si conta né il giorno dell’assemblea, né il giorno in cui giunge la convocazione.

Normativa: Art. 66, comma 3, disp. att. c.c.
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. (…).

Inoltre, tra la prima e la seconda convocazione deve decorrere almeno un giorno, ma non più di dieci.

Normativa: Art. 1136, comma 3, c.c.
“Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. (…)”.

Il mancato rispetto di questi termini determina l’invalidità della delibera, rendendola annullabile. Questo significa che se il verbale non venisse impugnato nei termini stringenti, il vizio si sana. In merito all’impugnazione si rimanda al capitolo che tratta appositamente la questione. Ma perché la convocazione è così importante?
Lo è perché, oltre a contenere le modalità in cui si svolgerà, deve indicare il luogo (città e via), il giorno e l’ora in cui si terrà oltre all’ordine del giorno. Insomma è la cellula che dà vita all’assemblea e genera la delibera.
Qui vale la pena soffermarsi.
L’ordine del giorno è una sorta di elenco della spesa, generalmente contraddistinto con dei numeri cronologici (1, 2, 3, 4…), accanto ai quali viene scritto su cosa i condomini sono chiamati a valutare, discutere e deliberare.
Ciò permette loro anche di esaminare gli incartamenti condominiali, di prepararsi, di cercare di soddisfare dei dubbi che hanno in modo tale che, arrivati in assemblea, possono con coscienza e consapevolezza esprimere il proprio voto (positivo, contrario o astenuto). Pertanto i condomini decideranno se partecipare all’assemblea e cosa eventualmente votare sulla base degli argomenti presenti all’ordine del giorno.

Volume di fonte dell’estratto

Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell’Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.