La delibera assembleare che stabilisce di ricavare posti macchina aggiuntivi da assegnare annualmente in uso ai condomini che ne facciano richiesta, anche se prevede un minimo contributo a favore del condominio, costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea.
riferimenti normativi: artt. 1136 c.c.; 1138 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 12485 del 19/07/2012
Per approfondimenti: Manuale operativo del condominio
Indice
1. La vicenda
In un condominio con delibera condominiale (del 27 febbraio 2010) l’assemblea decideva di integrare il divieto previsto da una norma del regolamento di posteggiare fuori dagli spazi assegnati con l’aggiunta di una nuova disposizione, secondo cui fuori dai posti assegnati “è consentita la sosta per il tempo occorrente al carico e scarico merci che veniva fissato in sessanta minuti”. Con precedente delibera del 5 aprile 2002 l’assemblea aveva stabilito di ricavare nelle zone posteriori e laterali dell’area condominiale dei posti macchina aggiuntivi da assegnare annualmente in uso ai condomini (dietro pagamento di € 7 mensili a posto), per parcheggiare all’interno dell’area condominiale una seconda vettura; inoltre veniva stabilito che qualora le richieste avessero superato il numero di posti aggiuntivi disponibili, l’assegnazione di questi sarebbe avvenuta per sorteggio. Ignorando le dette norme del regolamento, due condomini continuavano a parcheggiare in spazi non consentiti. Il condominio citava in giudizio i detti parcheggiatori abusivi ed il Tribunale condannava i convenuti a non parcheggiare al di fuori del proprio posto macchina e dello spazio condominiale fruito come parcheggio a pagamento. Lo stesso Tribunale rigettava la domanda riconvenzionale dei convenuti di accertamento della nullità delle due delibere sopra dette. I soccombenti si rivolgevano alla Corte di Appello che confermava la decisione di primo grado. I condomini allora ricorrevano in cassazione, facendo presente, tra l’altro, che il condominio non aveva provato che le loro soste fuori dagli spazi consentiti avevano oltrepassato il limite dei sessanta minuti stabilito dal regolamento condominiale (per il tempo occorrente al carico e scarico). In ogni caso denunciavano la nullità della deliberazione condominiale che aveva integrato il regolamento, sostenendo che la Corte d’appello, partendo dalla distinzione tra clausole oggettivamente regolamentari e clausole tipicamente contrattuali, aveva erroneamente applicato al caso di specie il principio per cui solo le seconde, incidendo nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi dei condomini, devono trovare la loro fonte in un atto negoziale approvato da tutti i condomini.
In altre parole secondo i ricorrenti la nuova norma integrativa del regolamento era di natura contrattuale e richiedeva l’approvazione con 1000/1000 millesimi. In ogni caso gli stessi ricorrenti sostenevano che l’assegnazione di un numero limitato di secondi posti macchina a pagamento fosse da ritenersi innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., in quanto, essendo a pagamento e non ad uso turnario, alterava il rapporto di equilibrio tra tutti gli aventi diritto sullo spazio comune.
2. La questione
La delibera che regolamenta l’assegnazione dei posti auto necessita di approvazione unanime?
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3. La soluzione
La Cassazione ha dato torto ai ricorrenti. In primo luogo i giudici supremi hanno notato che – come correttamente precisato dalla Corte di Appello – spettava ai ricorrenti provare che la sosta della loro autovettura fuori dai posti assegnati, non aveva superato i sessanta minuti previsti per il carico e scarico merci dal regolamento condominiale, lasso temporale fissato dalla delibera del 27 febbraio 2010: tale prova però non è stata fornita. In secondo luogo la Cassazione ha notato che la clausola che ha previsto lo scarico merci in sessanta minuti costituisce una regolamentazione delle modalità di uso e di godimento del bene comune che rientra nella potestà regolamentare dell’assemblea dei condomini. Quanto poi all’istituzione di secondi posti auto con previsione di un contributo minimo a favore del condominio, la Cassazione ha precisato che non si tratta di innovazione ex articolo 1120 c.c. ma di legittima regolamentazione di una forma di godimento turnario dell’area del cortile comune.
4. Le riflessioni conclusive
Secondo un principio consolidato l’assemblea condominiale, cui spetta il potere di disciplinare i beni ed i servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione degli stessi, può stabilire, mediante deliberazione a maggioranza, il godimento turnario di una data cosa comune, qualora non ne sia possibile l’uso simultaneo da parte di tutti i condomini.
Si noti che la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea e volta ad escludere l’utilizzazione, da parte degli altri condomini, di un bene comune in questione (ad esempio spazi adibiti a parcheggio) eventualmente lasciata libera dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all’uso del bene comune e non implica alcuna violazione dell’art. 1138 c.c. Ed infatti, in tal modo non si impedisce il godimento individuale del bene comune, ma si mira ad evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di fruire pienamente e liberamente della parte comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna (Cass. civ., Sez. II, 19/07/2012, n. 12485). Tali considerazioni valgono non certo per l’attribuzione in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti auto, al di fuori della logica della turnazione, ma nel caso di regolamentazione di una forma di godimento turnario dell’area del cortile comune. Nella vicenda esaminata è stata prevista l’assegnazione di secondi posti annuale, su richiesta o sorteggio, ed è stato previsto il versamento di un mero contributo (7 Euro mensili), che non ha reso a pagamento l’attribuzione dei posti.
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