Danni al decoro cagionati dai condomini: amministratore non ne risponde

L’amministratore di condominio non risponde delle lesioni al decoro del caseggiato derivati all’edificio da interventi realizzati dai singoli condomini.

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1. La vicenda

Un condomino citava in giudizio l’amministratrice, onde ottenere la condanna di quest’ultima al risarcimento del danno da responsabilità contrattuale, per essere stata gravemente inadempiente al proprio mandato di amministratrice del condominio; in particolare l’attore riteneva responsabile la convenuta per il fatto che altri due condomini, nell’eseguire lavori di ristrutturazione consistenti nella sostituzione degli infissi, avevano alterato il decoro architettonico della facciata dello stabile condominiale. L’amministratrice, nel costituirsi in giudizio, eccepiva l’infondatezza della domanda, dal momento che l’alterazione del decoro architettonico era ascrivibile ai
soli condomini che avevano eseguito i lavori; in ogni caso escludeva qualsivoglia inadempimento ai propri obblighi contrattuali. Il Tribunale dava torto all’attrice. In particolare il Tribunale notava che, a fronte della richiesta dei detti condomini di procedere alla sostituzione degli infissi nel corso della ristrutturazione dell’appartamento di loro proprietà, l’assemblea condominiale, appositamente convocata, aveva espresso parere favorevole con delibera mai impugnata. La soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello sostenendo, tra l’altro, che la decisione di primo grado aveva erroneamente omesso di considerare come il decoro architettonico negli edifici condominiali (di cui offre una ampia descrizione giurisprudenziale) fosse un bene comune che non può essere alterato con un’autorizzazione concessa dall’assemblea condominiale a maggioranza (come avvenuto nel caso di specie), occorrendo, al contrario, l’unanimità.

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2. La soluzione

Anche i giudici di secondo grado hanno dato torto al condomino attore. La Corte ha notato che la critica alla decisione di primo grado si è erroneamente concentrata sulla sussistenza o meno dell’alterazione del decoro architettonico e sulle maggioranze necessarie per autorizzare la detta alterazione, argomenti questi che non sono stati oggetto dell’accertamento giudiziale in primo grado. Infatti l’azione intrapresa dall’attore era tendente ad ottenere il risarcimento del danno dall’amministratore per l’inadempimento contrattuale di quest’ultimo. A tale proposito i giudici di secondo grado hanno escluso la responsabilità in capo all’amministratrice, rigettando l’appello. Del resto, come ha notato la Corte, lo stesso appellante ha mostrato di essere consapevole che gli unici eventuali responsabili dell’alterazione del decoro architettonico erano i due condomini e non certo l’amministratrice del condominio.

3. Le riflessioni conclusive

Nonostante le difficoltà di delimitare tale concetto, è ormai però giurisprudenza costante che per decoro architettonico debba intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia ed un particolare pregio estetico (Cass. civ., sez. II, 29/01/2016, n. 1718). Il concetto di decoro architettonico è richiamato nell’art. 1120 c.c. al fine di considerare vietate le innovazioni che ne provocano l’alterazione. Tali alterazioni consistono in un mutamento estetico – con conseguente pregiudizio economico – che può derivare anche dalla modifica dell’originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma. Viene quindi considerato alterazione del decoro architettonico qualsiasi peggioramento estetico dello stabile e costituisce lesione dell’estetica qualunque modifica delle linee architettoniche esterne e interne dell’edificio. Nella vicenda esaminata le ipotetiche lesioni del decoro della facciata lamentate dal condomino sono state compiute da altri condomini e, quindi, l’attore avrebbe dovuto citare direttamente in giudizio, come comproprietaria del bene comune pregiudicato, i singoli responsabili delle violazioni. L’amministratore, invece, non ha alcuna legittimazione passiva a rispondere degli effetti pregiudizievoli derivati all’edificio da interventi realizzati da singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 20/11/2018, n. 29905).
Al massimo, il rappresentante dell’ente di gestione sarebbe stato passivamente legittimato in relazione all’azione volta all’accertamento dell’illiceità della sua inerzia nell’agire a tutela del decoro dell’edificio, ma la ricorrente non ha proposto simile domanda, avendo piuttosto invocato direttamente nei confronti dell’amministratore del condominio l’eliminazione dei manufatti ritenuti lesivi del decoro della facciata dell’edificio.

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