Danni immobile locato: la prova per il locatore e il conduttore

Il locatore deve fornire la prova del deterioramento dell’immobile locato, mentre il conduttore o l’occupante abusivo deve dimostrare la sussistenza di un fatto impeditivo della sua responsabilità.
riferimenti normativi: art. 1590 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 15/03/2018, n. 6387
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1. La vicenda: danni immobile locato

Un immobile veniva concesso in locazione ad una conduttrice (in data 2 marzo 2015), per uso abitativo suo e dei familiari conviventi. Dopo il decesso della donna (il 14 novembre 2016) i figli continuavano ad abitare nell’immobile anche dopo lo sfratto, fino al 9 marzo 2017. Al momento della riconsegna, gli occupanti sottoscrivevano un verbale dal quale risultavano una serie di danni constatati all’interno dell’immobile, impegnandosi anche a rifondere alla locatrice le spese necessarie per lo smaltimento dei rifiuti abbandonati all’interno dello stesso. Successivamente la proprietaria dell’immobile agiva in giudizio contro gli eredi della conduttrice, chiedendo che fosse accertata la loro responsabilità, ai sensi dell’articolo 2043 c.c., nella determinazione dei danni causati all’appartamento di rispettiva proprietà, con condanna degli stessi ad un consistente risarcimento. Si costituivano in giudizio i due convenuti, chiedendo il mutamento del rito (trattandosi, nella specie, di causa di locazione) e, nel merito, il rigetto della domanda, aggiungendo di aver accettato l’eredità materna con il beneficio dell’inventario. Il Tribunale, disposto il mutamento del rito e dato atto del fallimento della mediazione, accoglieva la domanda, dichiarando sussistente la responsabilità dei convenuti a titolo extracontrattuale, condannandoli al risarcimento dei danni (liquidati in complessivi € 20.750) e al pagamento delle spese di lite. La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado. I giudici di secondo grado evidenziavano che, in tema di inadempimento del conduttore all’obbligo di consegna della cosa locata nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, il locatore deve fornire la prova del fatto costitutivo del diritto, cioè il deterioramento intervenuto, mentre il conduttore deve dimostrare la sussistenza di un fatto impeditivo della sua responsabilità, prova non fornita dai convenuti. Secondo la Corte di Appello questo principio, valevole in materia di locazione ai sensi dell’art. 1590 c.c., è stato dalla Corte d’appello ritenuto a maggior ragione applicabile anche nel caso di occupazione sine titulo per mancanza di contratto o per contratto nullo, rappresentando la stessa una fattispecie di illecito aquiliano ai sensi dell’art. 2043 c.c. La Corte riteneva, dunque, pienamente legittima l’azione risarcitoria promossa dalla locatrice, mentre riteneva ininfluente l’accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario. Quanto, poi, alla prova dei danni, la stessa era da ritenere pacificamente esistente quanto constatato dalle parti in sede di verbale di riconsegna. I soccombenti ricorrevano in cassazione invocando, da un lato, la presunta violazione delle regole sull’onere della prova (secondo motivo) e, dall’altro, ipotizzando che l’applicazione dei principi sulla responsabilità extracontrattuale dovrebbe esentarli da ogni obbligo risarcitorio per i danni riconducibili a fatto del conduttore (primo motivo). Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

2. La questione

In caso di danni nell’immobile locato occupato abusivamente dai figli della conduttrice deceduta, la locatrice deve dimostrare che il danneggiamento è stato arrecato dopo la cessazione del contratto?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto ai ricorrenti. Secondo i giudici supremi l’accertamento compiuto dal giudice di merito in base al quale al momento della riconsegna l’immobile presentava vistosi danni (evidentemente non esistenti quanto la conduttrice ne aveva assunto la detenzione) ha comportato in capo ai due figli (occupanti l’immobile) il riconoscimento di una loro responsabilità almeno solidale per i danni cagionati; con conseguente insorgenza del loro obbligo risarcitorio.

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4. Le riflessioni conclusive

In materia di locazione immobiliare, ai sensi dell’articolo 1590 c.c., il conduttore ha l’obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto. In tal caso, incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, dimostrando che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cass. civ., Sez. III, 08/03/2007, n. 5328). Questo principio è a maggior ragione applicabile anche nel caso di occupazione sine titulo per mancanza di contratto o per contratto nullo, rappresentando la stessa una fattispecie di illecito aquiliano ai sensi dell’articolo 2043 c.c. (Cass. civ., sez. III, 15/03/2018, n. 6387). In ogni caso l’occupante abusivo, indipendentemente da qualsiasi prova fornita dal locatore, è tenuto a corrispondere un importo pari al corrispettivo convenuto, con ciò intendendosi – in caso di applicabilità della l. 27 luglio 1978 n. 392 – il canone legalmente dovuto (Cass. civ., sez. III, 19/06/2002, n. 8913).