Danni infiltrazioni parti comuni: rimborso dal condominio

Il condomino danneggiato da infiltrazioni derivante una parte comune viene rimborsato dal condominio per le spese di rifacimento dell’appartamento sulla base della fattura.
riferimenti normativi: art. 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: App. Genova, Sez. III, Sentenza del 26/03/2008
Volume consigliato per approfondire: Manuale operativo del condominio

1. La vicenda

L’unità immobiliare di due condomini si trovava al terzo ed ultimo piano, con sovrastante soffitta, accessibile da una scala interna ubicata nella stessa unità immobiliare, posta direttamente sotto il manto di copertura. L’appartamento sopra detto veniva danneggiato a causa delle infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto dello stabile condominiale. Del resto si trattava di copertura ristrutturata totalmente nel primo dopoguerra, composta da lastre in eternit (con diffida il Comune aveva chiesto l’eliminazione dell’amianto), poggiate su un’orditura di legno.
Nel corso degli anni, le condizioni del tetto peggioravano notevolmente, sia per vetustà, sia per le rotture verificatesi.
A causa delle continue infiltrazioni, le condizioni dell’appartamento, presentava evidenti e diffusi quadri di umidità, situazione che emergeva da una consulenza di parte e da un sopralluogo dell’ASL. Perdurando lo stato di inerzia nell’esecuzione dei lavori i condomini facevano eseguire, a propria cura e spese, gli interventi di ripristino del proprio appartamento, per un costo totale di € 5.500,00 come da fattura rilasciata dalla società esecutrice dei lavori. Successivamente, convinti della responsabilità del condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c., citavano davanti al Tribunale la collettività condominiale per chiederne la condanna al risarcimento dei danni quantificati nell’importo di € 5.500,00 corrispondente alla spesa affronta per l’eliminazione dall’appartamento di loro proprietà dei danni derivanti dalle infiltrazioni provenienti dal tetto dello stabile condominiale. Il condominio chiedeva il rigetto della domanda sul presupposto dell’insussistenza del nesso di causalità fra i danni lamentati e lo stato di vetustà del tetto condominiale. Inoltre notavano
che, avendo gli attori provveduto a ripristinare i locali, senza prima richiedere un accertamento tecnico preventivo in contraddittorio col condominio, non sarebbe stato più possibile per loro fornire la prova della causa dei lamentati fenomeni infiltrativi. Infine eccepivano il concorso di colpa degli attori per i danni che avrebbero potuto evitare usando l’ordinaria diligenza.

2. La questione

Il condominio rimborsa il condomino danneggiato sulla base della fattura delle spese anticipate per eliminare gli inconvenienti causati da una parte comune?

Potrebbero interessarti anche:

• Infiltrazioni nel garage e responsabilità del condominio
• Per le infiltrazioni subite dai proprietari dei box di cui devono risponderne il condominio e terzi
• L’insufficiente coibentazione del portico condominiale, che provoca muffe e infiltrazioni al singolo condomino, è un problema che deve risolvere il condominio, tenuto pure a risarcire il danneggiato

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione agli attori, evidenziando la responsabilità del condominio per la mancata custodia del tetto, parte comune, ai sensi dell’art. 2051 c.c. Secondo lo stesso giudice, i proprietari hanno fornito la prova in ordine al fatto che le infiltrazioni riscontrate nel loro appartamento sono derivate dalle lesioni che hanno interessato per molti anni la copertura del fabbricato condominiale. Del resto le infiltrazioni nell’appartamento e il degrado del tetto risultano confermati dal materiale fotografico fornito dai proprietari – e mai contestato dal condominio – oltre che dai testimoni ascoltati nel corso del giudizio, nonché dalla consulenza privata del tecnico incaricato dai condomini. Del resto l’amministratore del condominio in una comunicazione agli attori si è detto “consapevole della situazione precaria del tetto”. Accertata la responsabilità del condominio per mancata custodia, considerato che le infiltrazioni sono state rimosse grazie ai lavori di manutenzione fatti dagli stessi proprietari a proprie spese, il Tribunale ha riconosciuto il risarcimento delle spese sostenute per i predetti lavori, corrispondenti all’importo riportato in fattura.

4. Le riflessioni conclusive

L’articolo 2051 c.c. ha la funzione di imputare la responsabilità a chi, traendo vantaggio dalla cosa, si trova nelle condizioni di doverne controllarne i rischi, con la conseguenza che deve considerarsi custode chi di fatto chi ne governa le modalità d’uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario. La responsabilità ex art. 2051 c.c. è esclusa solamente dal caso fortuito, che incide sul nesso causale e non sull’elemento psicologico dell’illecito, e che individua un fattore riconducibile ad un elemento esterno imprevedibile ed inevitabile. Si può quindi affermare che al danneggiato compete provare, anche con presunzioni, il verificarsi dell’evento dannoso ed il rapporto di causalità con il bene in custodia, mentre spetta al custode di provare l’esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo a interrompere quel nesso causale. Alla luce di quanto sopra è stato affermato che i danni subiti dai condomini a causa di infiltrazioni provenienti dal tetto devono essere risarciti dal condominio che è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., quando non sia stata fornita alcuna dimostrazione che l’evento si sia verificato per caso fortuito o forza maggiore (Trib. Monza, Sez. I, 27/09/2006: nel caso di specie, alcune unità immobiliari appartenenti ad un complesso residenziale hanno subito danni da infiltrazioni d’acqua ritenute causalmente collegate ad un difetto di tenuta di una lastra di copertura del tetto e non ad un temporale estivo che, per quanto violento, non avrebbe potuto provocare l’allagamento di tutte le unità immobiliari sottostanti).

Volume consigliato