Danni da parte comune: il singolo condomino è responsabile?

In caso di danni alla proprietà individuale causati da una parte comune, il danneggiato può proporre domanda risarcitoria nei confronti di un singolo condomino? La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.
riferimenti normativi: art. 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 1674 del 29/01/2015

1. La vicenda: danni da parte comune

Una società, proprietaria di un locale commerciale, adibito allo svolgimento di attività commerciale nel settore dell’abbigliamento, citava la condomina dell’appartamento sovrastante che riteneva responsabile delle infiltrazioni e dei conseguenti danni subiti dal proprio negozio. L’attrice sosteneva che il fenomeno infiltrativo traesse origine delle condizioni di fatiscenza dell’immobile soprastante e, comunque, dalle parti dell’edificio nella materiale ed esclusiva disponibilità della convenuta. La società evidenziava che le infiltrazioni erano culminate nel crollo delle travi del tetto posto sull’intradosso della proprietà della convenuta. Il Tribunale dava ragione a parte attrice. La Corte di Appello dichiarava il difetto di legittimazione passiva della convenuta. I giudici di secondo grado sostenevano che nella disciplina positiva del condominio vi è sempre “un collegamento immediato tra le obbligazioni e le quote che esprimono la proprietà” (qualunque sia il titolo dell’obbligazione), per cui, “secondo il combinato disposto degli arti 1118 e 1123 c.c. i diritti e le obbligazioni dei condomini sono proporzionati al valore del bene in proprietà solitaria, sicché all’adempimento delle obbligazioni i condomini sono tenuti sempre in proporzione alle rispettive quote”. Avverso tale pronuncia della Corte d’appello competente, la società soccombente depositava ricorso per cassazione, evidenziando l’erroneità di tale decisione in violazione dell’art. 2055 c.c., disposizione in forza della quale ben può il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio.

2. La questione

Il principio di solidarietà è applicabile anche in ambito condominiale?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione alla società. Secondo i giudici supremi la Corte territoriale ha errato nell’escludere la titolarità, dal lato passivo, nel rapporto controverso, della condomina soprastante al negozio. La Suprema Corte ha evidenziato che, con riferimento all’azione risarcitoria per danni da cosa in custodia di proprietà condominiale, è applicabile la regola della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., comma 1, individuando nei singoli condomini, e non nel condominio, i soggetti solidalmente responsabili e, quindi, titolari dal lato passivo del rapporto fatto valere in giudizio dal danneggiato.

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4. Le riflessioni conclusive

Le Sezioni Unite della Cassazione ha già chiarito che, “in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità dei condomini nel caso di obbligazioni pecuniarie è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. (Cass. civ., Sez. Un, 08/04/2008, n. 9148). In quest’ottica è stato affermato che il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., primo comma, norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”, anche quando il danneggiato sia un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo; di conseguenza, in caso di azione ex art. 2051 c.c. esperita da un condomino in relazione a danni alla sua proprietà individuale che originino da parti comuni, la domanda risarcitoria può essere proposta, ex art. 2055 c.c., nei riguardi di un singolo condomino e non necessariamente dell’intero condominio (Cass. civ., Sez. II, 29/01/2015, n. 1674). Sarà poi l’assemblea condominiale, nell’ambito delle sue attribuzioni di approvazione dei lavori di manutenzione e di ripartizione delle relative spese, a suddividere le stesse alla stregua dell’art. 1123 c.c., individuando coloro che siano obbligati a contribuirvi in ragione della comproprietà delle parti comuni dell’edificio (Cass. civ., sez. II, 06/04/2023, n. 9467). Qualora il danno subito da un condomino sia causalmente imputabile al concorso del condominio e di un terzo, al danneggiato che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, il risarcimento non può essere diminuito in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile al terzo, applicandosi in tal caso non l’art. 1227 c.c., ma l’art. 2055 c.c., il quale prevede, per l’appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno (Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Sentenza del 19 marzo 2009 n. 6665). La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta infatti che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato vada intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno (Cass. civ., sez. VI-2, 12/03/2020 n. 7044).