Danno da ponteggio in condominio: come ottenerlo

Danno da ponteggio: l’accesso al fondo del condomino per la manutenzione di parti del proprio immobile non può sostanziarsi in un indiscriminato permesso di accesso. In ogni caso l’installazione dei ponteggi in ambito condominiale deve avvenire in modo tale da non creare delle conseguenze pregiudizievoli ai singoli condomini. Così, al fine di evitare pregiudizi e, nell’ottica di un equo contemperamento dei diversi e opposti interessi in gioco, i ponteggi dovranno essere installati in maniera tale da consentire il passaggio del veicolo del condomino o conduttore per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata, così da non arrecare un eccessivo e grave pregiudizio allo stesso.

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1. Interesse collettivo alla manutenzione

Il problema è che molto spesso i negozianti si lamentano perché la loro attività “di fatto” viene oscurata.
Al Tribunale amministrativo si era rivolto un ristoratore che aveva fatto domanda, in data antecedente al condominio, di occupazione di suolo pubblico per installarvi tavolini ed un gazebo e si riteneva penalizzato dalla decisione del condominio di procedere invece ai lavori della facciata che, tra l’altro, oscuravano l’ingresso dell’esercizio commerciale.
Secondo il Tar, però, la concessione per l’occupazione temporanea del suolo pubblico al condominio era legittima e non doveva salvaguardare il “diritto di affaccio” e l’oscuramento del locale del ristoratore (Tar Lombardia 15 ottobre 2021 n. 2244). I giudici amministrativi hanno fatto presente che gli interessi commerciali del negoziante oscurato dai ponteggi sono recessivi a fronte di quello collettivo all’esecuzione dei lavori necessari alla manutenzione e messa in sicurezza di un immobile.
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2. Il risarcimento danni

Mettiamo il caso che un condomino abbia installato, in via di urgenza, a causa dell’improvvisa caduta di detriti dalla facciata esterna, un ponteggio, riducendo la visibilità delle vetrine di un negozio dell’attore. Se i lavori dovessero iniziare soltanto un anno dopo a causa di una controversia con la ditta appaltatrice, per concludersi definitivamente l’anno ancora successivo, non si potrebbe parlare certo di semplice disagio del commerciante; in altre parole, in tal caso, il ponteggio verrebbe mantenuto senza che alcuna opera edile venisse realizzata. Tale situazione inevitabilmente provoca al condomino o suo conduttore un danno ingiusto al diritto di esercitare con profitto la propria attività e di godere appieno dell’immobile locato poiché il mantenimento del ponteggio per molti mesi senza l’esecuzione di alcuna opera rappresenta una condotta non giustificata e contrastante con le ragioni di urgenza dell’intervento edile. Allo stesso modo se, per esempio, i ponteggi non sono montati bene e dovessero cadere tavole nel giardino del condominio, danneggiando beni di proprietà esclusiva (davanzali, arredamento da giardino, depositi) o addirittura persone, il proprietario dell’unità immobiliare potrebbe chiedere un risarcimento alla ditta appaltatrice.
Non si può escludere poi la richiesta del risarcimento dei danni causati alle autovetture dei condomini nel parcheggio comune dovuto a materiale caduto da ponteggi utilizzato da una ditta per l’esecuzione di lavori di manutenzione.
Il diritto ad una congrua indennità nel caso in cui l’accesso produca un danno al condomino, delinea un’ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall’accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l’accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l’obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi (Cass. civ., sez. II, 29/09/2020, n. 20540).

3. Richiesta di risarcimento e onere del danneggiato di provarlo: un caso recente

Un condominio, attese le gravi condizioni in cui versava, specialmente nella parete nord, interessata da infiltrazioni di acque meteoriche, veniva sottoposto a lavori di straordinaria manutenzione, in occasione dei quali si rendeva necessaria l’installazione di impalcatura sui terrazzi di proprietà esclusiva degli appartamenti siti al secondo piano. Le proprietarie di queste due unità immobiliari citavano in giudizio il condominio per vedere accertata la responsabilità del convenuto in ordine ai danni subiti in conseguenza del protrarsi, oltre i termini prestabiliti, dei lavori di manutenzione straordinaria dell’immobile. In particolari le attrici sostenevano di aver subito ingenti danni (di valore non inferiore ad € 25.000,00) diretti e indiretti (sostenevano di essere state costrette a trasferirsi altrove con le rispettive famiglie). La domanda delle condomine è stata però respinta.
Le attrici infatti avrebbero dovuto dimostrare l’effettiva sussistenza della condotta asseritamente fonte di responsabilità a carico del convenuto, il nesso di causalità tra la medesima e i danni subiti, nonché la loro reale entità; al contrario – come mette in rilievo il Tribunale – le condomine si sono limitate a produrre in giudizio documentazione fotografica che non ha consentito di verificare fedelmente e in relazione a termini spazio-temporali precisi lo stato dei luoghi. In altre parole le stesse attrici si sono limitate ad allegare, in assenza di qualsivoglia elemento probatorio, i danni relativi all’inutilizzabilità degli appartamenti e alle spese effettivamente sofferte per l’eliminazione degli asseriti danni subiti (Trib. Larino 9 novembre 2023 n. 534). 

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