Danno da mancata percezione dei canoni di locazione: questione alle Sezioni Unite

Danno da mancata percezione dei canoni di locazione in caso di risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore: richiesto l’intervento delle Sezioni Unite.

Volume consigliato: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

1. La vicenda

La società proprietaria di un immobile concesso in locazione conveniva in giudizio il locatore inadempiente per ottenere la condanna al pagamento dei canoni e oneri accessori non pagati, del maggior danno, oltre a 4.000,00 € per ogni mese di ritardo nella conclusione di una nuova locazione, nonché un’ulteriore somma per le spese legali sopportate in relazione alla procedura di convalida di sfatto e alla procedura esecutiva di rilascio. Il Tribunale adito accoglieva la domanda nei limiti della condanna al pagamento della somma di € 4.000,00 (oltre interessi), rigettandola per il resto. La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado, notando che la società locatrice non aveva provato che il conduttore avesse impedito di far prendere visione dell’immobile ai potenziali conduttori, facendo perdere alla locatrice possibilità di locazione a causa del ritardo. I giudici di secondo grado aggiungevano che nessun danno risarcibile era configurabile per il periodo successivo a quando la locatrice aveva riottenuto la disponibilità dell’immobile, non risultando provato che la mancata nuova locazione fosse dipesa dal comportamento del conduttore, o dalle condizioni in cui quest’ultimo aveva riconsegnato l’immobile, essendo piuttosto dipesa la mancata nuova locazione verosimilmente dalle mutate condizioni del mercato immobiliare. In ogni caso la Corte notava ancora che non spettavano le spese relative alle procedure di sfratto e di rilascio perché il deposito della relativa documentazione non esonerava la parte dall’onere di specificazione della domanda in ordine alle spese e competenze professionali, esponendo le attività svolte e producendo una qualche notula che consentisse di verificare l’esattezza della pretesa, nonché fatture o ricevute di pagamento in favore del difensore per l’attività svolta. Avverso tale pronuncia proponeva ricorso per cassazione il locatore il quale affermava che a differenza di quanto sostenuto dai giudici del merito, il canone non doveva essere considerato il compenso spettante al locatore per la privazione della possibilità di godere del bene  – privazione che nel caso di specie veniva meno con la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore a seguito della risoluzione del contatto di locazione – ma era da considerarsi la rendita che si ricava dalla locazione dell’immobile, locazione che nel caso di specie si era risolta a causa dell’inadempimento del conduttore.

Potrebbero interessarti:

• Locazione e divieto di sublocazione
• Risoluzione locazione: no a pretesa per vizi non occulti o sopravvenuti

2. Danno da mancata percezione dei canoni in caso di risoluzione anticipata: questione e soluzione

A fronte della risoluzione di un contratto di locazione di immobile per inadempimento del conduttore è configurabile un risarcimento del danno in favore del locatore commisurato ai canoni che quest’ultimo avrebbe potuto percepire fino alla scadenza naturale del contratto, nonostante il rilascio dell’immobile medesimo?
La Corte di Cassazione ha deciso di rimettere la questione alla Prima Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.
Nell’esporre i profili della questione l’ordinanza ha evidenziato la presenza di due orientamenti giurisprudenziali contrapposti.
In forza del contrasto giurisprudenziale sopra delineato la Terza Sezione ha ritenuto opportuno richiedere l’intervento delle Sezioni Unite, considerato che la questione implica una riflessione più ampia, che va al di là della fattispecie in oggetto e che riguarda una nozione generale del diritto dei contratti nei rapporti che si protraggono nel tempo (contratti ad esecuzione continuata, contratti di durata), cioè quella che si esprime con il concetto del c.d. interesse positivo al perdurare del regolamento contrattuale fino alla scadenza.

3. Riflessioni conclusive

In relazione al problema del risarcimento del danno spettante al locatore per inadempimento del conduttore l’ordinanza in questione dà atto della presenza di due orientamenti giurisprudenziali contrapposti.
Secondo una prima tesi (prevalente) il danno da risarcire non può non ritenersi rappresentato dall’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perché questa, finché non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non può rappresentare – o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti – un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile. In quest’ottica risulta determinante l’interesse protetto dal contratto di locazione leso dall’inadempimento, cioè il godimento indiretto mediante la percezione di un corrispettivo per l’altrui godimento, che il proprietario, in base all’esercizio di autonomia che gli compete, ha affidato alla tutela contrattuale. Seguendo tale ricostruzione, l’inadempimento violerebbe il programma di godimento del bene prefigurato dal negozio. Per la stessa tesi il locatore ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto. Secondo l’ordinanza in commento l’orientamento giurisprudenziale da ultimo citato ha subito un’evoluzione nel corso degli ultimi anni; infatti il danno risarcibile non viene più quantificato semplicemente nella mancata percezione dei canoni, ma il Giudice del merito, ai fini della qualificazione e quantificazione del danno, deve apprezzare tutte le circostanze del caso concreto. Tale ultima precisazione viene definita dall’ordinanza interlocutoria quanto mai opportuna poiché “tale esito evolutivo è coerente alla distinzione fra il danno evento ed il danno conseguenza”. Ed è sotto questo aspetto che rileva anche l’art 1591 c.c., perché un ritardo nell’obbligo di riconsegna può derivare non soltanto dalla inosservanza della scadenza contrattuale, ma anche da una pronuncia risolutiva (Cass. civ., sez. VI, 05/01/2023, n. 194; Cass. civ., sez. III, 05/05/2020, n. 8482; Cass. civ., sez. III, 13/02/2015, n. 2865).
A questa tesi se contrappone un’altra (nel caso di specie fatta propria dalla Corte d’Appello) che sostiene come, ottenuta la restituzione del bene concesso, la mancata percezione del corrispettivo (fino a nuova locazione o fino alla scadenza del contratto in essere) non possa costituire “di per sé” una perdita o un mancato guadagno; a meno che il ritardo nello stipulare altro contratto sia addebitabile all’ex inquilino (Cass. civ., sez. III, 20/01/2017, n. 1426; Cass. civ., sez. VI, 10/12/2013, n. 27614).

Volume consigliato

Il Manuale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge 431/1998.