Locazione di abitazione da parte di uno dei comproprietari: in caso di decesso del locatore solo i suoi eredi sono legittimati ad agire per il rilascio dell’immobile? Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.
riferimenti normativi: artt. 1571 c.c.; 2697 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 02/02/2016, n. 1986
Indice
1. La vicenda: il decesso del locatore
Il comproprietario di un immobile stipulava, con scrittura privata (del 24.10.2022), un contratto di locazione di natura transitoria, ad uso abitativo, per la durata di un anno dall’1.11.2022 al 31.10.2023. Successivamente, con raccomandata A.R. del 21.3.2023, ricevuta dalla destinataria il 23.3.2023, il locatore comunicava alla conduttrice disdetta dal contratto di locazione, manifestando la volontà di non rinnovarlo né prorogarlo alla scadenza concordata del 31.10.2023.
Tuttavia, alla scadenza del contratto di locazione, la conduttrice non rilasciava l’immobile, né versava i canoni relativi alle mensilità di settembre ed ottobre 2023. Tanto premesso, il fratello del locatore (nel frattempo deceduto), quale comproprietario dell’immobile locato, chiedeva che venisse convalidato lo sfratto per finita locazione e in caso di opposizione, venisse emessa ordinanza di rilascio; inoltre chiedeva che la conduttrice fosse condannata al pagamento della somma di € 300,00 a titolo di mensilità dovute e non versate per i mesi di settembre/ottobre 2023, nonché al pagamento dell’indennità di occupazione senza titolo, per il periodo successivo al 31/10/2023, nella misura di € 150,00 mensili, oltre interessi.
La convenuta si costituiva in giudizio, opponendosi alla convalida, per difetto di legittimazione attiva dell’attore, atteso che il contratto di locazione era stato stipulato ‘a titolo personale’ dal fratello e che, a seguito del decesso di quest’ultimo, solo i suoi eredi avrebbero potuto avviare un’azione di sfratto; deduceva, altresì, che la morosità maturata era stata giustificata dall’incertezza del soggetto a cui effettuare il pagamento del canone, a seguito del decesso del locatore. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative.
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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2. La questione: l’azione per il rilascio
In caso del decesso del locatore di un immobile in comproprietà, il fratello, quale altro comproprietario, può legittimamente agire per il rilascio dell’immobile?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato torto alla conduttrice. Secondo lo stesso giudice, in virtù di pari poteri gestori, ciascuno dei comproprietari è legittimato ad agire per il rilascio, in base alla presunzione che ciascuno operi con il consenso degli altri. Il giudicante ha ritenuto pienamente valida come atto di disdetta la lettera raccomandata A/R inviata il 21 marzo 2023 e ricevuta dalla destinataria il 23 marzo 2023. Il Tribunale ha ritenuto che il contratto di locazione sia giunto a scadenza il 31 ottobre 2023. Di conseguenza ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione stipulato con scrittura privata dall’originario locatore, ordinando alla conduttrice di rilasciare il predetto immobile, libero da persone e da cose, entro la data del 31.3.2025.
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4. Le riflessioni conclusive
Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l’eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti (Cass. civ, sez. III, 21/11/2022, n. 34131). Si può quindi affermare che ogni comproprietario ha dunque pari poteri gestori, con presunzione di consenso degli altri comproprietari, dovendo l’eventuale dissenso essere formulato in modo espresso.
In virtù di tali poteri gestori, inoltre, ciascuno dei comproprietari è legittimato ad agire per il rilascio, in base alla presunzione che ciascuno operi con il consenso degli altri (Cass. civ., sez. III, 17/01/2020, n. 845).
In quest’ottica è stato affermato che la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito della gestione di affari, con la conseguenza che, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore senza formalità particolari; in particolare la ratifica può essere espressa dalla stessa domanda di pagamento dei canoni, esigendo dal conduttore, in virtù dell’art. 1705, comma 2, c.c. – applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell’art. 2032 c.c. – la parte, proporzionale alla propria quota di proprietà indivisa, dei canoni locatizi dovuti nel periodo successivo alla ratifica, non avendo tale atto efficacia retroattiva (Cass. civ., sez. III, 18/07/2023, n. 20885; Cass. civ., sez. III, 10/10/2019, n. 25433). Sulla base di tale principio giurisprudenziale, l’attore, pur non avendo stipulato il contratto di locazione concluso dal fratello comproprietario, ha potuto chiedere al conduttore il pagamento “pro quota” dei canoni di locazione maturati successivamente alla ratifica del suo operato.
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