Proprio con riferimento al predetto inquadramento, si deve evidenziare come, anche per l’amministratore (quale particolare tipo di mandatario) sussista l’obbligo previsto dall’art. 1713 c.c. per il quale il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Volume consigliato
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 43.20 €
L’obbligo di rendiconto
L’obbligo di rendiconto, in ambito condominiale, risulta da tre distinte norme: l’art.1130, n. 1), c.c., secondo cui l’amministratore deve convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale; l’art.1130, n. 10) c.c., il quale aggiunge che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e ripete che deve perciò convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni; l’art. 1130-bis c.c., ove si stabilisce, infine, che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentire l’immediata verifica.
L’approvazione del rendiconto.
Come sopra detto, il rendiconto dovrà essere sottoposto all’attenzione dell’assemblea condominiale per l’approvazione entro 180 gg. dal termine dell’esercizio condominiale; successivamente l’assemblea procederà alla sua approvazione mediante l’assunzione di una specifica delibera; i condomini consenzienti, approvando il rendiconto, presentato dall’amministratore in sede della predetta riunione, perdono la facoltà di impugnazione prevista dall’art. 1137 c.c.; il singolo condomino dissenziente/assente o astenuto, invece, può sempre impugnare, ai sensi dell’art. 1137 c.c., la predetta delibera di approvazione del rendiconto dell’amministratore, qualora ritenga di esser stato leso nei suoi diritti mediante l’erronea e/o illegittima approvazione di operazioni gestionali illecite.
L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto
L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto costituisce una delle fattispecie esemplificative di gravi irregolarità che legittimano la revoca dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1129, comma 12, n. 1), c.c.
La violazione dell’obbligo inerente la resa del conto annuale (e del detto termine per la presentazione), se risulta essere plurima e reiterata nel corso del tempo, deve considerarsi grave e indice di cattiva gestione del condominio.
Si tratta di violazione che non consente di poter gestire correttamente l’organizzazione condominiale e, in particolare, di poter procedere tempestivamente ex art. 63 disp. att. c.c. nei confronti dei condomini morosi, di evitare l’aggravio di spese, di impedire l’indebitamento verso i terzi e di evitare la possibilità della prescrizione dei crediti dell’organizzazione.
Il mero ritardo formale rispetto al termine previsto dall’art. 1130 n. 10 c.c. appare comunque, pur costituendo irregolarità, non così grave da giustificare la revoca, se sussistono motivi che lo hanno provocato e di cui l’amministratore ha fornito prova e giustificazione.
In sostanza i giudici ancorano la loro valutazione al pregiudizio effettivamente arrecato al condominio dalla asserita violazione della regola di condotta e mostrano di non considerare la violazione grave ove tale pregiudizio non vi sia o sia minimo (in ogni caso il pregiudizio deve essere dimostrato da chi agisce per ottenere la revoca).
Così non è stato revocato un amministratore che, benché non avesse formalmente rispettato il termine previsto dall’art. 1130 n. 10 c.c., aveva ritardato nel dare corso alla predisposizione del rendiconto e alla convocazione dell’assemblea non per colpevole inerzia ma per fare piena chiarezza su una voce importante della contabilità del condominio (Trib. Mantova, 22 ottobre 2015: nel caso di specie l’amministratore si era ripetutamente attivato per sollecitare i dovuti chiarimenti da parte del fornitore senza ottenerli, e, comunque, della questione aveva tenuto informato il consiglio di condominio; in ogni caso la compagine condominiale non era stata danneggiata).
Le novità del Decreto Agosto
Con l’approvazione della legge di conversione del decreto legge n.104/2020 da parte della Camera dei deputati (legge 13 ottobre 2020, n. 126 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”) per il termine di cui all’art.1130 c.c. è stato previsto uno slittamento ex lege. Come prevede infatti l’art. 63 bis (Disposizioni urgenti in materia condominiale. Differimento del termine per adeguamenti antincendio) non solo è stato rinviato di sei mesi (a partire dalla fine dello stato di emergenza) il termine per adempiere agli obblighi relativi agli adeguamenti antincendio (Dm Interno 25 gennaio 2019), già scaduto in 6 maggio scorso (art 63 bis, secondo comma, L. n. 126/2020), ma il citato termine di cui al numero 10) dell’articolo 1130 c.c. è stato (per legge) sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza (ad oggi dunque fino al 31 gennaio 2021). Fermo restando la dimensione annuale della gestione condominiale, non si può escludere l’approvazione rendicontazione degli anni di gestione 2019 e 2020 in un’unica assemblea.
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