Decreto “Rilanci”: giro di vite su locazioni brevi e turistiche

La Camera dei Deputati, nella seduta del 13 dicembre 2023, ha approvato in via definitiva il disegno di legge di conversione con modificazioni del Decreto Legge 145/2023, meglio noto come Decreto Rilanci, che tra le varie novità, “[…] al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità”, prevede l’istituzione del CIN, ovvero del codice identificativo nazionale per le locazioni turistiche e per le locazioni brevi che, di conseguenza, vengono inquadrate in una disciplina che prevede controlli superiori rispetto al passato, sia sotto il profilo fiscale sia sotto il profilo dei requisiti per poter adibire immobili a tali destinazioni.
Preliminarmente, va precisato che, ai sensi del comma 13 dell’art. 13 bis: “Le disposizioni del presente articolo si applicano a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN”.
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1. La disciplina degli affitti brevi e turistici

Prima di approfondire la portata e l’ambito di applicazione della nuova norma, è opportuno fare un recap sul variegato settore delle locazioni turistiche e delle locazioni brevi.
Il contratto di locazione turistica è una forma specifica di affitto turistico o di locazione a breve termine che permette di utilizzare, per un tempo limitato – massimo 30 giorni – e in cambio di un corrispettivo economico concordato (affitto giornaliero), la casa di un’altra persona che ci vive tutto l’anno.
Le locazioni di tipo turistico sono normate dalle seguenti leggi:

• “Legge n. 49 del 15 maggio 1985”, che ha modificato la legge sulle locazioni turistiche;
• anche dal “Regolamento per la gestione delle locazioni turistiche” del 30 agosto 2000 (GURI n° 169 del 20/09/2000), Art. 98bis – Codice del Turismo Italiano.
• “Legge n. 248 del 24 dicembre 2007” (in vigore dal 21 gennaio 2008) che ha modificato la legge sulle locazioni turistiche
• e anche dal “Decreto Legge n. 102/2014”, in vigore dal 18 agosto 2014, che regola le locazioni turistiche per gli appartamenti situati nelle località balneari e nelle zone turistiche durante.

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2. i tipi di locazione turistica: case vacanze e bed&breakfast, affitti brevi

La Casa vacanze è un’attività ricettiva extra alberghiera che, ai sensi dell’art. 6 comma 10 della Legge n. 217 del 1983, può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale. La legge nazionale rimanda alle singole Regioni il compito di legiferare in base agli interessi regionali. L’art. 6 della Legge n. 217/1983 definisce la case vacanza come:  “gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiori ai tre mesi consecutivi”.
Secondo le norme regionali in vigore costituiscono attività ricettive a conduzione familiare, Bed and Breakfast, “le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici”.
La disciplina dei B&B è regolata da diciannove leggi regionali e due provinciali (Bolzano e Trento) mentre in termini di legislazione statale è stata abrogata la legge 135/2001 («Riforma della legislazione nazionale del turismo») sostituita dal Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011 novellato dal D.Lgs. 62/2018) oggetto di intervento di alcune sentenze della Corte Costituzione che hanno ridotto di molto l’intervento statale in materia di turismo, tollerando normative statale in materia di contratti di locazione che fissino principi generali ma affidando la legiferazione delle norme di dettaglio ed amministrative, in ossequio della riserva stabilita dall’art. 117 della Costituzione, alle Regioni.
Le locazioni brevi sono disciplinate dall’art. 4 del decreto legge n. 50 del 24 aprile 2017 convertito nella legge n. 96 del 21 giugno 2017 che dispone: “Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, (ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare )“.
La locazione breve può essere definita come un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, stipulabile a far data dal 1° giugno 2017, avente durata non superiore a 30 giorni, equiparabile ad una sorta di affitto transitorio, che si distingue dalla locazione turistica, dalle locazioni transitorie, dall’affittacamere e dal bed & breakfast.

3. Il Decreto Rilanci: cosa cambia per gli affitti turistici?

L’art. 13 bis del Decreto Rilanci è intervenuto su tutte le predette locazioni ed ha introdotto le seguenti novità che avranno un importante impatto su tutto il settore:

1. Introduzione – cfr. comma 1 – del codice identificativo nazionale (CIN) rilasciato dal Ministero del Turismo tramite apposita procedura automatizzata “[…] alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano e detiene e gestisce la relativa banca dati”. In merito al rilascio del CIN, il successivo comma 3 dispone che: “[…] Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica i un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di cui al comma 7 […]”; Il successivo comma 7 chiarisce il contenuto dell’autocertificazione richiesta dal comma 3: “[…] Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano. Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021”;
2. Il CIN, secondo il comma 6, deve essere esposto all’esterno dell’edificio e indicato negli annunci degli intermediari immobiliari: “Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, ovvero della struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera. I soggetti di cui al primo periodo sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto del 18 giugno 1931, n. 773, e dalle normative regionali e provinciali di settore”;
3. Il comma 8 ribadisce l’obbligo di presentazione SCIA: “Chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l’attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Nel caso in cui tale attività sia esercitata tramite società, la SCIA è presentata dal legale rappresentante”;
4. I commi dal 9 al 12 sono relativi al sistema dei controlli da parte dei Comuni e dell’Agenzia dell’Entrate ed il sistema delle sanzioni pecuniarie (da 800 a 8000 euro) per i trasgressori della nuova normativa.

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