Delibera per divisione area comune ed eliminazione di siepi per realizzare parcheggi

Divisione di area comune ed eliminazione di siepi per realizzare parcheggi: è sufficiente una delibera assunta a maggioranza?

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

1. La vicenda

Con atto introduttivo ritualmente notificato a mezzo pec all’indirizzo di posta certificata dell’amministratrice pro tempore del condominio, una condomina impugnava una delibera relativa alla realizzazione di aree da destinare a parcheggio delle autovetture nell’interesse dei condomini. In particolare, la condomina faceva presente che, attraverso la delibera impugnata, il condominio decideva di rimuovere le aiuole a protezione degli alberi di alto fusto esistenti, trasformando l’area comune in parcheggi per le autovetture. Secondo l’attrice, quindi, la delibera era illecita nella parte in cui disponeva il mutamento della destinazione di un bene comune, quale l’area circostante e le aiuole, in difetto di accordo di tutte le parti. Del resto, la stessa condomina sottolineava come i cortili e tutte le aree scoperte comprese tra i corpi di fabbrica fossero destinati a dare luce ed aria agli ambienti circostanti. Sempre l’attrice notava che l’operazione voluta dall’assemblea mirava, con il consenso di soli 634,73 millesimi, ad un illegittimo frazionamento dell’area comune, con altrettanto illegittima attribuzione di posti auto ben definiti a ciascuna unità immobiliare, includendo, peraltro, anche porzioni comuni di fatto non utilizzabili come parcheggio (camminamenti condominiali ed aiuole esistenti).
La difesa attrice evidenziava, altresì, che l’eventuale esecuzione della delibera impugnata avrebbe comportato anche il non agevole smantellamento dell’impianto di irrigazione delle aree verdi per realizzare i posti auto previsti.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: 

2. Delibera per divisione area comune ed eliminazione di siepi per realizzare parcheggi: la soluzione

Il Tribunale ha dato ragione all’attrice. Lo stesso giudicante ha osservato che nella fattispecie esaminata non era in discussione una migliore modalità d’uso del cortile (la cui competenza per materia è attribuita al Giudice di pace), ma la modifica della destinazione d’uso dell’area cortilizia volta alla creazione di parcheggi per i condomini. A tale proposito il Tribunale ha ricordato che, qualora il condominio intenda dividere un’area comune, ricavandone tante singole unità, ognuna da assegnare a ciascun proprietario come proprio posto auto, occorrerebbe procedere con una divisione; in tal modo le parti comuni verrebbero frazionate ed a ciascun condomino verrebbe assegnata una quota proporzionale ai millesimi di proprietà. A tale proposito il Tribunale ha evidenziato che la normativa codicistica prevede due tipi di divisione, la divisione giudiziaria, che ciascun proprietario può chiedere al giudice anche se tutti gli altri sono contrari, ma che può essere concessa solo se l’operazione non rende più incomodo l’uso della cosa a ciascun proprietario, e la divisione volontaria, che richiede invece il consenso di tutti i condomini, il quale deve risultare da scrittura privata o da atto pubblico. Nel caso esaminato l’operazione è stata approvata dalla maggioranza di 634,73 millesimi che non integra le ipotesi sopra menzionate, necessarie per poter arrivare al frazionamento del cortile comune. In ogni caso, il giudicante ha notato che – come ha evidenziato l’attrice – l’area non era comodamente divisibile, con conseguente rischio per un condomino di ricevere un posto auto inadeguato.

3. Le riflessioni conclusive

La giurisprudenza ha avuto modo di affermare che l’abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un’innovazione vietata e, in quanto tale, richiede l’unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio; né può ritenersi che la delibera di approvazione, a maggioranza, della spesa relativa all’abbattimento, possa costituire valida ratifica dell’opera fatta eseguire di propria iniziativa dall’amministratore. Recentemente si è ribadito che gli alberi di alto fusto collocati nel cortile condominiale risultano bene comune, con la conseguenza che la decisione relativa al loro abbattimento per realizzare parcheggi, comportante la distruzione di un bene comune, deve essere adottata all’unanimità, e non a semplice maggioranza (App. Cagliari 14 marzo 2019). L’abbattimento di un albero comune può essere validamente assimilato all’abbattimento della siepe, elementi entrambi, certamente, rientranti nella categoria delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c. In ogni caso, l’abbattimento della siepe è da evitare “quando l’esiguo spazio pianeggiante esistente tra il cordolo stradale ed il ciglio del terreno, che poi precipita a valle verso il fosso, sia quasi interamente occupato dall’impianto vegetale con una sezione variabile di mt. 1 c.a., risultando naturalmente consolidato dalla massa radicale, che frena l’erosione e smaltisce il deflusso delle acque, ormai a regime, con percorsi consolidati verso il recapito finale nel letto del torrente” (Trib. Tivoli 2 novembre 2022 n. 1513).