Legittima la delibera che regolamenta la sosta delle auto nel cortile comune rendendo più ordinato e razionale l’uso paritario della cosa comune
riferimenti normativi: artt. 1120 c.c.; 1136 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 23118 del 12/11/2015
Indice
1. La vicenda
Un condomino, proprietario di un’unità immobiliare nel caseggiato, conveniva il condominio e l’amministratore dinanzi al Tribunale, per impugnare la delibera condominiale del 12 marzo 2013, che ordinava un divieto di parcheggio nel cortile, e quella del 26 settembre 2013, che applicava sanzioni nei confronti dell’attrice per la violazione del divieto. Inoltre, l’attrice domandava la condanna in solido del condominio e dell’amministratore al risarcimento dei danni cagionati dalle due delibere, nonché la revoca dell’amministratore per irregolarità nello svolgimento del proprio lavoro. Il condominio domandava ingiunzione ex art. 186-ter c.p.c. per il pagamento di spese condominiali. Il Tribunale prima e la Corte di Appello dopo respingevano tutte le richieste del condomino, mentre veniva accolta l’istanza di ingiunzione. Il soccombente era costretto a ricorrere in cassazione. Il ricorrente, in primo luogo, faceva presente che la sentenza era nulla per avere la Corte d’appello stilato la sentenza a mano in calligrafia di difficile lettura e per buona parte incomprensibile, con conseguente incertezza su tutti i capi. In ogni caso osservava, tra l’altro, che la decisione dell’assemblea condominiale di vietare il parcheggio nel cortile era immotivata e violava il diritto della ricorrente di godimento della cosa comune.
2. La questione
È legittima la delibera che vieta il parcheggio nel cortile, limitando la sosta a mezz’ora per carico e scarico?
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3. La soluzione
La Cassazione ha dato ragione al condominio. Secondo la Cassazione nel caso di specie, il divieto di parcheggio era diretto a garantire che tutti i condomini potessero usare il cortile, limitando la sosta a mezz’ora per carico e scarico; come precisa la Suprema Corte la misura deliberata è legittima in quanto diretta ad evitare che il parcheggio permanente di un condomino impedisca o limiti l’uso da parte degli altri, in considerazione delle ridotte dimensioni del cortile. È stato, quindi, bloccato l’inammissibile tentativo della parte ricorrente di sovrapporre il proprio apprezzamento della situazione di fatto rilevante a quello del giudice di merito. I giudici supremi hanno pure rigettato la domanda dell’attrice per avere la Corte d’appello stilato la sentenza a mano in calligrafia di difficile lettura e per buona parte incomprensibile, con conseguente incertezza su tutti i capi. Secondo la Cassazione, infatti, il motivo è infondato in quanto non esiste (né sarebbe configurabile ex articolo 156, comma 2 del cpc) alcuna comminatoria di nullità della sentenza per essere essa stata scritta a mano, purché (come nel caso di specie) il testo sia comprensibile e, quindi, idoneo a raggiungere il suo scopo.
4. Le riflessioni conclusive
La delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea. Merita di essere ricordato che è stato anche chiarito come costituisca invece innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., e, come tale, affetta da nullità, la delibera volta all’assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, in primo luogo, sottrae utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura; inoltre, l’attribuzione dell’uso delle aree in via esclusiva e nominativa crea i presupposti di fatto per l’acquisto della proprietà di quelle aree per usucapione, non occorrendo per il compossessore, qual è il condomino che usa, animo domini la parte di cosa comune a lui assegnata in via esclusiva, alcuna interversio possessionis, essendo sufficiente che egli escluda gli altri condomini dal possesso di quell’area; ciò avviene automaticamente con l’occupazione dell’area a parcheggio della sola seconda autovettura di sua proprietà, impedendo agli altri condomini di utilizzare allo stesso modo, con la propria auto quell’area (App. Napoli 25 novembre 2020, n. 4026). Si noti che è consentito all’assemblea, nell’ambito del potere organizzativo di regolamentazione dell’uso delle cose comuni a essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c., individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. L’assegnazione, però, non può essere per un tempo indefinito (Cass. civ., Sez. II, 25/01/2017, n. 1898).
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