di Dott. Ivan Meo ( consulente in diritto condominiale)
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Non ci sono dubbi sul fatto che se ogni singola persona potesse farlo, sceglierebbe di vivere in una propria “oasi”, senza dover essere costretto ad intrattenere rapporti con altri estranei, e senza dover sottostare a nessuna regola e a nessun regolamento di condominio. La vita moderna, però, ha concentrato la popolazione in città sempre più grandi e caotiche imponendo una convivenza sia nelle strade che nelle case. Ognuno quindi è costretto a vivere con gli altri in quanto muri e solai sono sempre meno isonorizzati, per cui le immissioni possono essere dirette o indirette a seconda che dipendano da fatto altrui o fattori naturali.[1] Ma il fatto altrui può consistere anche in manifestazioni normali della vita quotidiana quali per esempio, il pianto di un bambino, il suono di una chitarra o, ancora il più frequente abbaiare di un cane.
Molte persone, infatti, hanno l’abitudine di convivere con un animale domestico nella propria casa. La presenza di questi animali, di solito non comporta nessun inconveniente ma quando, invece, i proprietari degli animali non si preoccupano o non riescono ad impedire che i loro animali infastidiscano in vario modo i vicini, esplode spesso una reazione di questi ultimi, provocando litigi ed incomprensione che spesso diventano insanabili ed irrimediabili[2].
Le fonti del regolamento condominiale
Prima di analizzare le diverse interpretazioni giurisprudenziali che si sono susseguite nel corso degli anni, è necessario brevemente ricordare che le fonti del regolamento condominiale sono due: i contratto e la deliberazione assembleare, in base a tali fonti viene posta la distinzione tra il c.d. regolamento contrattuale e quello non contrattuale.
Regolamento di natura contrattuale – Tale tipo di regolamento viene predisposto dall’originario unico proprietario o costruttore dello stabile condominiale. In tal caso il regolamento si dice di origine esterna e viene definito contrattuale perché è richiamato in ogni singolo atto di trasferimento, pur se non materialmente inserito nel testo negoziale, ed approvato dal compratore, il quale manifesti, in maniera inequivoca, nello stesso atto di vendita ovvero successivamente con separato atto scritto, la volontà di accettarne le clausole[3]. Queste ultime, per effetto dell’accettazione ad opera del compratore, diventano per relationem parte integrante del contenuto del contratto, traendo la loro forza vincolante dalla volontà dei contraenti[4]. Il regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice civile e sulle relative disposizioni di attuazione, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili.[5]
Il regolamento non contrattule. Tale tipo di regolamenmto è formato dall’assemblea è detto anche di origine interna, essendo caratterizzato da un processo formativo che è interno sin dalla sua fase iniziale, e che trae impulso dall’iniziativa di uno o più condòmini. L’art. 1138, 2° co., c.c., prevede che ciascun condòmino possa prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.[6]
La breve distinzione suesposta è molto rilevanti ai fini dell’argomento che stiamo affrontando perché mentre un regolamento di orgine contrattuale può solo legittimamente limitare i diritti dei singoli condomini sui piani di proprietà esclusiva[7], per i regolamenti non contrattuali si applica invece il divieto contenuto dall’art 1138 c.c. ult. c., per cui non si potrà ledere i diritti che i singoli condomini hanno iure domini riguardo il loro asppartamento.[8]
Limitazione di diritti dei condomini
Le norme dei regolamenti condominiali, pongono delle limitazioni all’uso delle proprietà, riducendo la naturale esplicazione del diritto di proprietà. Le pattuizioni, contenute nel regolamento predisposto dall’originario proprietario accettato con l’atto di acquisto, che comportino restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero di quelle relative alle parti condominiali dell’edificio, devono essere espressamente e chiaramente denunziate, con la conseguenza che non devono ritenersi valide quelle pattuizioni che, con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei condomini di usare, godere o disporre dei beni condominiali e attribuiscano all’originario proprietario il diritto non sindacabile di apportare modifiche alle parti comuni[9] .
Da quanto esposto ne deriva che il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca.[10].
I divieti e i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare: peraltro, specialmente in quest’ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dare luogo a incertezze [11].
Va altresì considerato che la maggioranza assembleare non può limitare o escludere il diritto di ciascun condomino di servirsi delle cose comuni nella maniera più conveniente, potendo una tale limitazione derivare solo da un regolamento predisposto dall’originario unico proprietario e richiamato in tutti i condomini[12]. L’art. 1138, ultimo comma, cod. civ. contiene due diverse norme, di cui una generica e l’altra specifica. La prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni. La seconda dichiara inderogabili le disposizioni del codice concernenti la impossibilità di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca e i poteri dell’amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle assemblee, l’impugnazione delle relative delibere.[13] La prima di tali norme riguarda, dunque, i principi relativi alla posizione del condominio rispetto ai diritti dei condomini sulle parti comuni e sui beni di proprietà individuale e la disciplina di tali diritti, se non è modificabile da un regolamento comune deliberato a maggioranza, può essere invece validamente derogata da un regolamento contrattuale. La seconda norma, invece, concerne le disposizioni relative alla dinamica dell’amministrazione e della gestione condominiale. L’inderogabilità di queste ultime norme è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti.[14]
La giurisprudenza di merito
Nonostante la tematica sia particolarmente delicata, sia la giurisprudenza di merito, che soprattutto quella di legittimità non hanno profuso, nel corso degli anni un reale e cospicuo approfondimento a questa problematica.
La prima sentenza[15] che si riscontra, risale al lontano 1968, dove il Tribunale di Parma in data 11 novembre[16] statuì che l’assemblea condominiale non poteva anche con voto di maggioranza imporre il divieto di detenere animali in casa. Inoltre, il regolamento, a meno che non sia di natura contrattuale, non può essere vincolante in quanto le disposizioni che vietano e limitano un godimento particolare delle cose di proprietà esclusiva, sono prive di efficacia nei confronti di coloro che non le abbiano espressamente ed anticipatamente accettate. In sostanza con questa pronuncia il Tribunale affermò il seguente principio: l’assemblea non poteva disporre dell’uso delle proprietà esclusive del singolo condominio, ma disciplinare esclusivamente l’uso di cose o servizi comuni.
Tale principio fu successivamente ribadito dal Tribunale di Messina[17], il quale statuì che la delibera assembleare di approvazione del regolamento condominiale presa a maggioranza è invalida nella parte in cui vieta ai condomini la possibilità di detenere animali perché limitativa dei diritti e dei poteri dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive. Da ciò si desume che il possesso di animali all’interno di un condominio, può essere vietato solo se il proprietario si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali avendo accettato con la sottoscrizione del rogito anche contestualmente il regolamento condominiale ad esso allegato. Il cosiddetto regolamento condominiale contrattuale non può contenere il divieto assoluto di possedere qualsiasi animale, i quali non creano alcun disturbo per la comunità condominiale in quanto tale disposizione sarebbe radicalmente nulla ed assurda nei confronti del condomino il quale subisce una giustificata limitazione[18].
Successivamente in data 12 maggio 1990, la Pretura di Campobasso ha statuito che anche se il regolamento contenga un divieto di detenere animali, tale divieto non è sufficiente per irrogare sanzioni ai condomini, in quanto vi si dovrà previamente accertare l’effettivo pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete e dell’igiene[19].
Come quindi sopra preannunciato anche se il regolamento nulla preveda a proposito di detenzione di animali, nel caso in cui esso disturba o provoca danni al vicino, è sempre possibile disporre un allontanamento coatto, in quanto i miagolii e i latrati notturni sono considerati ai sensi dell’art. 844 c.c. delle immissioni sonore le quali superando le normali tollerabilità possono dare adito ad un allontanamento dell’animale stesso. Su tale principio si è espresso il Tribunale di Piacenza[20] il quale ha disposto che la detenzione di un animale può integrare la fattispecie ex art. 844 ed è suscettibile di applicazione in tutte le ipotesi di immissioni che abbiano carattere materiale mediato o indiretto e provochino una situazione intollerabile.[21] Pertanto in mancanza di un regolamento condominiale contrattuale che vieti la detenzione di animali, la legittimità di tale detenzione deve essere comunque accertata in base ai criteri previsti dall’art. 844 c.c. per cui, le molestie devono essere tali da concretizzare fonti di disturbi intollerabili[22].
Altri giudici di merito[23] invece, ritengono che allorquando esiste una norma regolamentare che vieti la detenzione di animali molesti, la sola immissione rumorosa già da sé viene considerata molesta per cui è superfluo accertare il grado di tollerabilità della stessa. Nel caso di specie il Tribunale di Napoli ha disposto in sede di provvedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c. l’allontanamento degli animali molesti ed il loro affidamento al canile municipale disponendo il divieto assoluto di ritorno[24].
Infine, di recente, il Tribunale di Piacenza, con sentenza n. 354 del 10 aprile 2001[25], ha statuito che la detenzione di animali in un condominio, nelle singole proprietà esclusive, può essere vietata solo se il proprietario dell’immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo altrimenti un regolamento di tipo non contrattuale, quand’anche approvato a maggioranza stabilire limiti, costituenti oneri reali ovvero servitù a carico dei condomini relativamente alle loro proprietà esclusive, essendo la scelta di tenere animali o meno, nell’ambito della singola proprietà, estrinsecazione del diritto dominicale.
La giurisprudenza di legittimità
Analizzando ora le pronunce espresse dalla Corte di Cassazione, rilevante appare la sentenza n. 12028[26] secondo la quale il divieto di detenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle singole porzioni del fabbricato, sicché in difetto di un’approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici inidonei ai sensi dell’art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l’obbligatorietà[27].
Sulla base di tale principio, le norme contenute in un regolamento di natura assembleare sono praticamente inutili, deve inoltre ritenersi invalida l’eventuale delibera di approvazione del regolamento di condominio, presa a maggioranza dei condomini nella parte in cui vieta la possibilità di detenere animali perché limitativa dei diritti e poteri dei condomini sulle loro proprietà esclusive. Ed ancora la detenzione di animali in un condominio può essere vietata solo se il proprietario dell’immobile sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento in quanto un regolamento di tipo non contrattuale non può, quand’anche approvato a maggioranza, stabilire limiti ai diritti e ai poteri dei condomini sulla loro proprietà esclusiva salvo che l’obbligo o il divieto imposto riguardino solo l’uso, la manutenzione e le modifiche delle proprietà esclusive e siano giustificati dalla tutela degli interessi generali[28].
I regolamenti comunali.
Gli argomenti di cui sopra sono stati anche disciplinati da alcuni regolamenti comunali[29]. Per esempio, il comune di Genova ha approntato il regolamento per l’igiene del suolo e dell’abitato, il quale dispone, all’articolo 63, il divieto di tenere nelle abitazioni animali da cortile, cani e gatti; stabilisce inoltre che sui terrazzi possono essere tenuti solo colombi viaggiatori; nei giardini, simili o anche animali da cortile previo nulla osta rilasciato dall’ufficio comunale competente, il quale deve previamente valutare l’idoneità dell’ubicazione dell’edificio condominiale e soprattutto che gli animali non rechino molestie al vicinato. Il successivo art. 64 del reg. cit., stabilisce che nei centri abitati del Comune è proibita la dentizione nelle abitazione, uffici, negozi, cortili e cantine di cani o altri animali che arrechino disturbo alla pubblica quiete con insistenti latrati e guaiti, o presentino pericolo per la pubblica incolumità. In caso di permanenze, anche momentanee, di suddetti animali, presso balconi e terrazze, i proprietari sono tenuti ad assumere accorgimenti necessari perché questi non provochino sporcizie, danni o arrechino molestie ai passanti, pena il ricovero presso canili e spese del contravventore a seguito di un’ordinanza del Sindaco.
Il contenzioso in materia di tenuta di animali e poteri di intervento dell’amministratore.
La problematica in esame non solo mina quasi definitivamente i rapporti tra i condomini, ma pone in risalto la qualità ed i poteri dell’amministratore relativamente alla capacità di ottenere inderogabilmente l’osservanza di clausole regolamentari che disciplinano l’uso di proprietà individuali. In linea di massima la legittimazione attiva dell’amministratore si limita a poteri rappresentativi. Nell’ambito di tali attribuzioni lo stesso può agire in giudizio in rappresentanza del condominio senza che occorra una preventiva deliberazione assembleare che lo autorizzi. Tra i poteri-doveri che la legge conferisce all’amministratore è ricompreso il compito di far osservare le norme del regolamento condominiale (art. 1130, n. 1 c.c.).
Qualora l’oggetto della controversia esorbita dai limiti individuati dall’art. 1130 c.c. ed incide su obblighi o diritti esclusivi dei singoli condomini, la rappresentanza di diritto dell’amministratore va senz’altro esclusa[30]. In tali casi l’amministratore è stato ritenuto legittimato ad agire senza ottenere preventiva autorizzazione assembleare per far osservare la norma regolamentare relativa al divieto della detenzione di animali nelle unità immobiliari esclusive dei singoli condomini[31].
L’amministratore può quindi agire in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea per ottenere il rispetto di clausole regolamentari che disciplinano l’uso di proprietà individuali perché tale azione rientra nei compiti che la legge gli attribuisce. Il limite a tale potere quindi è costituito dall’oggetto[32].
Qualora il regolamento del condominio non disponga nulla in proposito è dubbio se il potere-dovere attribuito all’amministratore dall’art. 1130, n 1, c.c., di curare l’osservanza del regolamento, concerna solo le cosiddette norme regolamentari vere e proprie o se viceversa si estenda anche ai divieti di destinazione della proprietà esclusiva e ad altre limitazioni di uso della proprietà esclusiva.
Sul punto la Corte di Cassazione ha affermato con sentenza n. 1131 del 11 febbraio 1985[33] che le norme del regolamento di condominio edilizio che impongono divieti di destinazione ed altre limitazioni similari all’uso delle unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva concorrono ad integrare la disciplina delle cose comuni dell’edificio in quanto dirette ad impedire un uso abnorme delle stesse in conseguenza di situazioni e comportamenti che non si esauriscano nello stretto ambito delle proprietà esclusive.
Ne consegue, quindi, che anche in caso di violazione di tali prescrizioni l’amministratore del condominio, indipendentemente dal conferimento di uno specifico incarico con deliberazione della assemblea dei condomini (la quale può spiegare rilevanza come mera sollecitazione), ha, a norma dell’art. 1130 c.c., il potere di farne cessare il relativo abuso e, quindi, la relativa legittimazione processuale, senza che possa trovare limiti in autonome iniziative giudiziarie dei singoli condomini.
In merito al potere di intervento dell’amministratore vanno però fatte le seguenti distinzioni:
se l’immissione intollerabile perviene da un impianto condominiale comune, sia pure mediante l’abuso di un condomino, l’amministratore deve intervenire in quanto rientra fra i suoi compiti anche quello di vigilare sul miglior uso delle cose comuni ai sensi dell’articolo 1130 del Codice civile; se non interviene, l’amministratore incorre nel reato di cui all’articolo 650 del Codice di procedura civile;
se, invece, le immissioni vengono provocate al di fuori degli impianti condominiali, legittimato a proporre l’azione inibitoria è il condomino danneggiato, salvo che le immissioni non danneggino tutti indistintamente i partecipanti al condominio, nel qual caso quest’ultimo può agire attraverso l’amministratore;
se la persona danneggiata chiede il riconoscimento del proprio diritto al godimento pieno ed esclusivo del bene leso dalle immissioni moleste, l’azione da proporre è la manutenzione del possesso prevista dall’articolo 1170 del Codice civile; in tal caso è sufficiente l’esistenza di immissioni superiori alla normale tollerabilità, da accertare anche con il ricorso alla competente Autorità comunale.
se, invece, il diritto azionato è quello della salute, la tutela urgente è assicurata dallo strumento cautelare previsto dall’articolo 700 del Codice di procedura civile: in questo caso, è necessario, peraltro, il “periculum in mora”, ossia che la situazione che si vuole cautelare sia minacciata da un pregiudizio imminente e irreparabile. Attualmente sono diversi i criteri per stabilire il livello della “normale tollerabilità”.[34]
[35] BRANCA G., Comunione – Condominio negli edifici, in Comm. Cod. civ. a cura di Scialoja e Branca, Libro III, 1955. VISCO A., Le case in condominio, Giuffrè, Milano, 1966,pag. 319
Note:
[2] Come si vedrà nella maggior parte dei casi analizzati nel presente articolo, le sentenze che analizzeremo qui di seguito riguarderanno per buona parte i cani. Infatti, essi, pur rientrando nella categoria di animali domestici, causano i problemi maggiori.
[3] Modulo Condominio 2001, Ipsoa,pag.55 e ss.
[4] La giurisprudenza, al riguardo, ha precisato che, essendo il richiamo opera di entrambi le parti, le singole clausole del regolamento esulano dal dettato normativo di cui all’art. 1341, 2° co., c.c., il quale nello stabilire la necessità della specifica approvazione per iscritto si riferisce alle sole clausole cosiddette vessatorie che risultano predisposte da uno soltanto dei contraenti (Cass. n.49 del 17 gennaio 1992).
[5] Una recente sentenza (Cass.11684/00) ha chiarito le materie che solo un regolamento contrattuale può contenere: imposizione di pesi a favore di proprietà a carico di altre (servitù), le quali devono necessariamente essere trascritte alla conservatoria dei registri immobiliari, prestazioni di condomini a favore di altri (oneri reali), imposizioni di limiti al godimento di unità immobiliari (obbligazioni propter rem, quali i divieti ai tenere animali o di adibire l’appartamento a determinate attività).Un successiva e recente sentenza n. 5626/02, ha ribadito che soltanto le clausole relative alle materie effettivamente di natura contrattuale (quelle di cui alla s. 11684/00) richiedano, per la modifica, l’unanimità, mentre per la modifica di quelle cosiddette regolamentari (contemplate dall’art. 1138 c.c.) sia sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 2° comma c.c., ancorché contenute in un regolamento di origine contrattuale. Da quanto sopra discende che non sempre, qualora in un condominio sia vigente un regolamento contrattuale, sia necessaria, per la modifica, l’unanimità, essendo questa necessaria solamente per la modifica di quelle clausole che attribuiscano facoltà o oneri maggiori ai singoli, mentre per le norme ordinarie (ad esempio quelle sull’utilizzo delle parti comuni) è sufficiente, ai fini della modifica, la maggioranza qualificata. Cfr. GATTO P., Regolamento di condominio, natura e genesi, in www.proprietaricasa.org
[6] Modulo Condominio 2001, Ipsoa,pag.55 e ss.
[7] Cfr. Cass. n.2035 del 11 maggio 1978
[8] ZULIANI A., Caso n.211, in Casi e Questioni, schede mobili, 3/99, Ipsoa, Milano
[9] Cass. civ., sent. n. 4905 del 26 maggio 1990, cit.
[10] Cass. civ., sent. n. 3749 del 15 aprile 1999, in Giust.civ., 2000/I/pag. 163, con nota di DE TILLA
[11] Cass.civ. n. 1560 del 13 febbraio 1995, in Arch.Loc., 1999,pag.309
[12] Trib. Bologna, 5 dicembre 1996 nella fattispecie di annullamento di delibera assembleare revocante il posto auto a persone non residenti nel condominio.
[13]DE TILLA M. Il regolamento di condominio, in Consulente Immobiliare n.661/2001, pag.2010
[14] Il regolamento di condominio, anche se contrattuale – approvato cioè da tutti i condomini – non può, quindi, derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138, comma 4, cod. civ. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, mentre è possibile la deroga alle disposizioni dell’art. 1102 cod. civ. non dichiarato inderogabile (Cass., sent. n. 11268 del 9 novembre 1998, in Riv.Giur.Ed., 1999/I, pag. 711).
[15] Definita dai primi commentatori “storica”. RISOTTI P., Gli animali in condominio, Immobili & Proprietà, n.12/1996, pag. 665. In argomento si veda anche LOVATI P., Gli animali in condominio, Immobili & Proprietà, n.9/1999, pag. 494.
[16] in Riv.giur.ed., 1971, I, pag. 466
[17] Tribunale di Messina, 8 aprile 1981, n.743, in Immobili & Proprietà, n.12/1996, pag. 665. Nella specie si trattava di una delibera limitativa delle proprietà individuali, nella parte in cui vieta ai condomini di tenere cani anche nelle logge e nei terrazzi.
[18] In tal senso cfr. RISOTTI P., Gli animali in condominio, cit. p. 665.
[19] Pretura di Campobasso, 12 maggio 1990, in Arc. Loc., 1991, p. 176.
[20] Trib. Piacenza, 10 aprile 1990, n. 231 in Arc. Loc. 1990, p. 287. Il Tribunale ha innanzitutto premesso che nessuna norma in via generale vieta al proprietario di un immobile di detenervi dei cani, tale facoltà infatti rientra sicuramente nel “diritto di poter disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo” (art. 832 cod. civ.). Conseguentemente un eventuale divieto può essere rinvenuto solo a livello di accordi intercorsi fra privati.
[21] In tal senso cfr. il Trib. Milano, che con sentenza del 28 maggio 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 792, ha disposto che in caso di regolamento condominiale che vieti tassativamente di recare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura, il continuo abbaiare di tre cani pastore ed il suono di una batteria configurano sia la lesione di tale norma regolamentare, che la violazione dell’art. 844 c. c. (che vieta le immissioni di rumori che superino la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi).
[22] LOVATI, P., Gli animali in condominio, cit., pp. 495-496.
[23] Trib. Napoli, 25 ottobre 1990, in Arc. Loc. 1990, p. 733.
[24] Nel caso disposto dal Tribunale si trattava di un cane che circolava liberamente nell’androne lasciando escrementi maleodoranti nel pianerottolo. In un secondo caso deciso ugualmente dallo stesso Tribunale si trattava di un cane che lasciato solo sul terrazzo dell’abitazione provocava gravi fastidi a causa di continui latrati (cfr. Ord. 8 marzo 1994, in Arc. Loc. 1994, p. 337). La Corte di Cassazione, invece con una recente sentenza n. 1349 del 6/3/2000, ha stabilito che “se gli ululati del cane non disturbano una pluralità di persone, ma ad averne fastidio è solo il vicino di casa, è inutile querelare il padrone per disturbo della quiete pubblica (art. 659 C.P.), in quanto il disturbo non coinvolge che un solo nucleo familiare”. Secondo la Corte affinché si possa parlare di disturbo alla quiete pubblica il disturbo deve essere arrecato ad una pluralità di persone altrimenti il fatto non sussiste.
[25] In Italia Casa, n.12 del 21 giugno 2002, pag.16
[26] Cass. civ. 4 dicembre 1994, n. 12028, in CD Banca dati, Locazione, condominio, compravendita, n.2/2002, IPSOA, Milano.
[27] Nel caso di specie il condominio citò in giudizio il conduttore di uno degli alloggi il quale deteneva un cane lasciato frequentemente nel terrazzo arrecando disturbo, in quanto faceva cadere urine maleodoranti sugli spalti e ringhiere sottostanti. Il regolamento di condominio vietava espressamente la detenzione di animali in appartamento, per tali motivi il condominio chiedeva l’allontanamento dell’animale in questione.
[28] DE TILLA M., Il condominio, Giuffrè, Milano, 2001, tomo IV, p. 191.
[29] MERELLO A., Gli animali in condominio, in Cons. Imm., n° 660/2001, p. 1878.
[30] Cass. civ., 14 gennaio 1997, n. 278, in Casi e questioni, Schede Mobili, caso 163 di MONEGAT M.
[31] Trib. Parma, 11 novembre 1968. Una tale disposizione regolamentare ha per oggetto l’interesse comune dei condomini volto al fine di evitare molestie ed immissioni a tutta la comunità. All’amministratore è stato altresì riconosciuto il potere di convenire in giudizio nei confronti di un condomino che aveva realizzato un’opera in palese violazione degli obblighi contenuti nei regolamenti condominiali.
[32] Infatti, nessuna legittimazione spetta all’amministratore in tema di osservanza di norme contenute negli atti di acquisto del bene da parte di ciascun condomino perché tali norme non rivestono alcun interesse per la generalità dei partecipanti al condominio. Cfr. Cass. civ., 8 marzo 1977, n. 954.
[33] Nel caso di specie si trattava di un condomino dei piani alti utilizzava il balcone come giardinetto per il proprio cane
[34] Altri criteri sono stati previsti dai regolamenti edilizi e da quelli d’igiene, nonché dal DPCM dell’11 marzo 1991. Il procedimento giudiziario, nel corso del quale l’immissione deve essere accertata con apposita consulenza tecnica, oltre a comportare il diritto al risarcimento del danno deve prevedere la pronuncia di provvedimenti di carattere inibitorio finalizzati a evitare il protrarsi dell’evento lesivo. Questi provvedimenti possono consistere: nella cessazione dell’attività generatrice delle immissioni, nella riduzione dell’orario delle lavorazioni, nell’ordine di provvedere all’adozione di misure tecniche idonee a eliminare la produzione dell’immissione
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