Detrazione 36% e Iva agevolata. Vecchie e nuove regole

La detrazione sul recupero è entrata nell’ottavo anno di validità e quindi si può affermare che i suoi principi sono consolidati. Qualche sorpresa c’è però sempre: chi compilerà infatti quest’anno la dichiarazione dei redditi per le opere eseguite nel 2006, dovrà fare attenzione alle date: i lavori pagati con fattura al 20% di Iva emessa dall’1 gennaio al 30 settembre, scontano comunque il 41% di detrazione, mentre quelli fatturati con Iva al 10% dall’1 ottobre al 31 dicembre (e pagati entro la fine dell’anno) scontano comunque la detrazione del 36%. Conta quindi la data della fattura e non, come negli altri anni, 2007 compreso, quella del bonifico.

Chi gode delle agevolazioni del 36%. Chi ha pagato i lavori. Si può trattare; dei:proprietari e loro familiari conviventi; dei nudi proprietari; dei titolari di diritti reali (uso, usufrutto, abitazione); degli inquilini e dei comodatari (persone che usano gratuitamente la casa); dei futuri acquirenti di un immobile, con compromesso registrato; dei soci di cooperative in proprietà divisa e indivisa; dei soci di s.s, s.a.s. e s.n.c. (società semplici, in accomandita semplice, in nome collettivo) nonché di imprese familiari.

Per familiari del proprietario si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado (genitori, nonni, figli, nipoti, fratelli, zii, cugini) e gli affini entro il secondo grado (suoceri, cognati, figli di primo matrimonio del coniuge). Non è richiesto un contratto di comodato (uso gratuito dell’immobile) da allegare al modulo di inizio lavori. Non è nemmeno necessario presentare un certificato o una dichiarazione che provi il rapporto di parentela. Solo in caso di controlli, gli uffici finanziari potranno richiedere che il rapporto di parentela sia provato.

Nel caso che sia l’inquilino a fare la ristrutturazione, la locazione deve risultare da un contratto di affitto regolarmente registrato. Gli estremi della registrazione vanno indicati nell’apposita casella del modello di comunicazione di inizio lavori da inviare al Centro Servizi di Pescara. Occorre anche una comunicazione una dichiarazione di consenso del proprietario all’esecuzione delle opere.

Chi esegue direttamente lavori a casa sua può scontare il 36%, ma solo sulle spese sostenute per l’acquisto dei materiali utilizzati (su cui pagherà, però il 20% di Iva). Se però è un imprenditore edile, il 36% varrà invece su tutta la spesa, purché ricorra all’auto-fatturazione. L’Iva sarà al 10%.

In caso di compravendita il diritto alla detrazione va all’acquirente dell’immobile, per le rate non godute. Se il contribuente passa a miglior vita, si trasmette, per intero, a quegli eredi che conservino “la detenzione materiale e diretta del bene” (principio introdotto dalla Legge 289/2002), cioè che usino la casa. La trasmissione agli eredi non scatta invece nel caso in cui chi ha effettuatole opere è il detentore (inquilino o comodatario).

Se vi è comproprietà o più persone che  hanno diritti reali su uno stesso immobile, anche solo un contribuente tra quelli che hanno sostenuto le spese può trasmettere la comunicazione a Pescara, con allegata la documentazione.

Limiti di detrazione. Dal 2003 la spesa massima agevolabile è di 48 mila euro, che corrisponde oggi a un risparmio. massimo di 17.280 euro (il 36% di 48 mila, appunto).

Ormai il tetto vale per ciascun lavoro eseguito in ciascun immobile, non importa quanti siano le persone che lo hanno pagato. Inoltre, tale tetto massimo di spesa detraibile va “spalmato” in più anni. Nel senso che se un’opera di ristrutturazione è stata iniziata, per esempio, nel 2005 e terminata nel 2007, si potrà godere di 17.280 mila euro al massimo di detrazione per tutto il periodo triennale.

Una scappatoia è rimasta. Se su uno stesso immobile sono stati eseguiti più lavori, con diversi titoli abilitativi comunali, il tetto massima vale per ciascuno di essi. Per esempio se rifaccio il tetto di una casa e presento un’apposita Dia (dichiarazione di inizio attività) e poi rifaccio le fognature, e presento un’altra Dia (non una variante alla Dia precedente, però), posso godere per ciascuno di questi due lavori di un tetto massimo di spesa di 48 mila euro. Salvo però che il mio operato sia sospettato di “elusione fiscale”, una spada di Damocle che pende sempre e comunque su tutti i contribuenti.

A scanso di equivoci, niente impedisce di godere, anche contemporaneamente, della detrazione per due abitazioni di proprietà (per esempio per una prima e una seconda casa), con un tetto di 48 mila euro di spesa ciascuna, né di godere della detrazione, sempre contemporaneamente, per le spese affrontate dal proprio condominio e sulla propria abitazione nello stesso condominio, sempre per un massimo di 48 mila euro ciascuna.

Immobili agevolabili. La detrazione è per gli immobili adibiti ad abitazione e per le loro pertinenze (box, soffitte, eccetera). Possono rientrare anche negozi, uffici e laboratori a due condizioni. E cioè che la detrazione riguardi le opere di recupero del condominio e che il palazzo abbia la maggior parte della superficie adibita a residenze.

Lo sconto vale anche per lavori che riguardano solo la pertinenza e per i rustici contadini, se adibiti ad abitazione o pertinenza e, con regole particolari, per i box acquistati nuovi.

Gli immobili ad uso promiscuo (per esempio abitazione ed ufficio), hanno diritto a metà detrazione, in altre parole, oggi come oggi, al 18% di detrazione sulle spese effettivamente sostenute.

La Finanziaria 2007 non ha prorogato l’agevolazione a favore degli "interi fabbricati" ristrutturati e venduti o assegnati frazionati ad uso abitazione da imprese o cooperative edilizie.

Interventi con diritto alla detrazione fiscale. Con una prima approssimazione si può dire che sono agevolate:

1. le opere di manutenzione straordinaria, restauro e recupero conservativo, ristrutturazione edilizia, per le unità immobiliari (appartamenti o villette);

2. anche le opere di manutenzione ordinaria nei condomini, per i quali sono escluse però le opere sugli impianti e sui locali accessori (per esempio il gabbiotto del portiere).

Detto ciò, la regola ha un numerosissimo elenco di eccezioni, che perdipiù sono state ampliate via via da interpretazioni favorevoli al contribuente

Tramite queste eccezioni sono agevolate anche:

1. le opere di messa in sicurezza degli impianti ai sensi della legge 46/90. Quindi anche quelle effettuate in condominio;

2. le opere di risparmio energetico. Quindi sì ai doppi vetri, alle coibentazioni e alla semplice sostituzione di caldaie con altre a risparmio energetico (manutenzione ordinaria negli appartamenti);

3. le opere antifurto (Finanziaria 2001). Sconti fiscali quindi per le installazioni di porte blindate, di casseforti a muro, di grate alle finestre, di tapparelle anti-sfondamento;

4. le opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche, se nello stabile o nell’appartamento c’è un disabile (eliminazioni di gradini, ascensori adatti, telecomandi per alzare le tapparelle o accendere le luci);

5. le opere contro gli infortuni domestici (Finanziaria 2001) che si spingono fino alla sostituzione della presa elettrica rotta o del tubo del gas (circolare n. 13 del 2001);

6. le opere sull’alloggio del portiere, in quanto ad uso abitativo;

7. gli interventi di bonifica dall’amianto (Finanziaria 2003), un materiale oggi riconosciuto come cancerogeno e utilizzato in passato per rivestimenti anti-incendio, condutture, tegole, piastrelle.

Interventi senza "sconto". E’ più facile elencare gli interventi esclusi. E cioè:

1. le opere interne agli appartamenti di sostituzione dei pavimenti, dei sanitari (tubature e scarichi esclusi), di tinteggiatura ed intonacatura, di sostituzione degli infissi interni, se non connesse ad altre;

2. le opere di installazione di un impianto in condominio, come l’ascensore (a meno che sia adatto agli handicappati).

Le circolari delle Entrate hanno fatto le pulci anche all’inglobamento di sottotetti negli appartamenti, affermando che occorre che la volumetria del  il sottotetto divenuto abitabile debba restare all’interno di quella “originariamente assentita”. Si tratta di una interpretazione che è, a parere di molti, opinabile e ambigua. Opinabile perché la detrazione si applica anche alle pertinenze di un’abitazione e perché la maggior parte delle regioni qualifica il recupero dei sottostetti come “ristrutturazione edilizia”, cioè un opera ammesso all’agevolazione. Ambigua, perché non si capisce se la “volumetria originariamente assentita” sia quella concessa alla costruzione del palazzo come abitabile o anche quella concessa come non abitabile. Nel primo caso sarebbe rarissimo poter godere della detrazione (chi a suo tempo ha costruito, ha sempre sfruttato tutta la volumetria possibile). Nel secondo caso non sarebbero agevolabili solo i sottotetti per cui è stato concesso l’innalzamento del colmo, per raggiungere le altezze minime per l’abitabilità (come permettono le leggi lombarde e liguri).

Va però aggiunto che, per costante giurisprudenza, se un’opera di manutenzione ordinaria viene eseguita insieme a un’altra di categoria superiore (per esempio manutenzione straordinaria o ristrutturazione), tutto l’intervento va catalogato nella categoria superiore.

Per esempio, la tinteggiatura delle pareti di un appartamento non gode dello sconto. Ma se, contemporaneamente, si abbatte e si ricostruisce un tramezzo interno (opera interna di manutenzione straordinaria), entrambi gli interventi sono agevolati.

Tipo di spese agevolate. Rientrano, nelle spese che hanno diritto alla detrazione:

1. l’imposta sul valore aggiunto sulle spese;

2. la progettazione lavori;

3. l’acquisto dei materiali;

4. l’esecuzione dei lavori;

5. le altre prestazioni professionali richieste;

6. la relazione di conformità per gli impianti;

7. le perizie e i sopralluoghi;

8. i diritti pagati per concessioni, autorizzazioni, dichiarazioni inizio attività;

9. i bolli relativi alla documentazione;

10. gli oneri di urbanizzazione.

E’ stato chiarito che l’acquisto diretto di materiale (per esempio piastrelle o sanitari) da parte di chi ristruttura, anche se non incluso nelle fatture della ditta edile, è comunque agevolato, purché eseguito con bonifico.

Spese agevolate: criteri temporali. Va premesso che, per godere della detrazione, occorre pagare con bonifico bancario: nessun altro mezzo di pagamento (assegno, cambiale, contanti) è ammesso (salvo le eccezioni riportate nel box).. Ovviamente, occorre anche regolare fattura.

Va ricordato inoltre che:

– dal 4 luglio 2006, quando ad eseguire i lavori è un impresa con dipendenti, sulle fatture va evidenziato il costo della mano d’opera, pena la perdita della detrazione;

– dall’1 gennaio 2007 va trattenuto il 4% di ritenuta fiscale sulle fatture di chi esegue i lavori (impresa o artigiano);

– dal 1998 va trattenuto il 20% di ritenuta fiscale sulle fatture di direttore dei lavori e progettista..

La prima rata di detrazione, da inserire nella dichiarazione dei redditi, si gode sempre e comunque per le spese pagate l’anno prima, con bonifico bancario, all’impresa o all’artigiano.

Per esempio, nella dichiarazione dei redditi compilata nel 2008, si inseriranno i bonifici effettuati nel 2007. Attenzione: non ha importanza invece la data in cui si è anticipato il denaro all’amministratore condominiale per pagare le spese, ma la data in cui l’amministratore ha effettivamente pagato i lavori eseguiti.

Burocrazia necessaria. E’ indispensabile inviare al Centro operativo di Pescara (via Rio Sparto, 21, 65100 Pescara), tramite raccomandata, una "Comunicazione di inizio lavori", di cui riproduciamo il modello. E’ necessario che sia mandata prima che i lavori comincino. La comunicazione può essere trasmessa, in caso di acquisto di box o posti auto pertinenziali, anche successivamente alla data di inizio dei lavori, purchè venga inviata entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta nel quale si può fruire della detrazione.

La comunicazione riporta anche la data di inizio lavori: pertanto in caso di Dia (denuncia di inizio attività) essa dovrà essere uguale o posteriore a un mese dalla presentazione della Dia stessa (20 giorni in Emilia Romagna).

Inoltre, occorrerebbe allegare anche una consistente documentazione, che cambia a seconda delle circostanze, sostituibile però da una autocertificazione di essere in possesso della documentazione stessa (contenuta nello stesso modulo di comunicazione inizio lavori da inviare a Pescara).

Per i lavori che superano l’importo di 51.645,69 euro (100 milioni di lire), vanno presentate particolari attestazioni da parte di un tecnico.

Box nuovi: documentazione per il 36%. Per l’acquisto di box in costruzione o già realizzati, la documentazione cambia. Occorre infatti una dichiarazione dell’impresa che quantifichi le spese di realizzazione del box o del posto auto (che non sono la stessa cosa del prezzo a cui è stato venduto). Esse escludono, infatti, le spese generali, i costi per l’installazione del cantiere, il valore dell’area e il profitto dell’impresa conseguito dalla vendita. Comprendono invece quelle sostenute per la progettazione e l’esecuzione dei lavori, per l’eventuale relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti, per le prestazioni professionali richieste dal tipo d’intervento, per l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, per le autorizzazioni, per le denuncie di inizio lavori, per gli oneri di urbanizzazione.

Nel caso di acquisto contemporaneo di box e casa in costruzione i costi di realizzazione del posto auto vanno fatturati a parte, per consentire il relativo bonifico di pagamento.

Le fatture vanno pagate con l’apposito bollettino di bonifico bancario. Va inviata, al Centro operativo di Pescara (via Rio Sparto, 21, 65100 Pescara), la comunicazione di inizio lavori entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa alla prima delle rate di detrazione. Sulla comunicazione vanno riportati gli estremi del rogito o, quantomeno, del compromesso trascritto. Alla comunicazione va allegata copia della concessione edilizia o del permesso a costruire. Nel rogito va dichiarato l’intento di destinare il posto auto a pertinenza dell’appartamento.

A differenza di quanto accade per la detrazione del 36%, l’Iva al 10% (agevolata o non, poco importa) si gode ora su tutte le opere di recupero degli immobili (quelle che, inesattamente dal punto di vista delle norme urbanistiche, vengono comunemente definite come “ristrutturazioni”). Con alcuni, rari, limiti, come vedremo.

Sull’acquisto di box nuovi (che non è opera di recupero, ma è agevolata comunque ai sensi della detrazione del 36%), l’aliquota Iva può variare invece dal 4% (unico box di pertinenza di abitazioni acquistate come prima casa), al 10% (altri box di pertinenza costruiti ai sensi della legge Tognoli) e fino al 20% (altri casi). Da luglio 2006, in alcuni casi particolari (box venduti da impresa costruttrice dopo 4 anni dall’ultimazione), si applica invece l’imposta di registro, al 3% del valore.

Prestazioni agevolabili. L’aliquota agevolata del 10% vale anche per l’acquisto di materiali e di altri beni necessari per i lavori, a condizione che:

a) i materiali non vengano forniti da un soggetto diverso di quello che esegue i lavori. Quindi non si può acquistarli direttamente;

b)che i materiali non costituiscano "beni significativi" il cui costo superi il 50% del costo dell’intervento edile.

Sono beni significativi gli:ascensori e i montacarichi; gli infissi esterni ed interni; le caldaie; i videocitofoni; le apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria; i sanitari e rubinetterie da bagno; gli impianti di sicurezza.

L’esclusione dei beni significativi il cui costo supera la metà della fattura (che si applica con un complesso calcolo) non sembra però granché importante, perché è assai raro che il costo di questi beni incida tanto e perché talora può essere facile sottovalutarne opportunamente il costo. La circolare delle finanze n. 71/E del 7 aprile 2000, chiarisce che l’Iva agevolata non può applicarsi:

– alle fatture dell’appaltatore verso i subappaltatori. I beni e i servizi subappaltati verranno assoggettati all’aliquota del 10 per cento solo se saranno addebitati al committente finale (cioè a chi ha chiesto di eseguire i lavori).

 

– i pagamenti effettuati a soggetti non tenuti alle disposizioni del Dpr n. 633/1978. Sono quelli effettuati ad amministrazioni pubbliche: per esempio gli oneri di urbanizzazione relativi alle opere eseguite, l’imposta di bollo e i diritti pagati per i permessi di costruire, le denuncie di inizio attività, le eventuali autorizzazioni;

– le ritenute di acconto operate sui compensi dei professionisti. Inevitabilmente esse non risulteranno nel bonifico, ma saranno riportate solo sulla fattura;

-le spese sostenute per il personale dall’imprenditore edile che fa un intervento a casa propria. L’utilizzo risulterà comunque dalla contabilità tenuta dall’imprenditore stesso.

-le detrazione sugli acquisti di case da imprese che hanno interamente ristrutturato il palazzo (non più in vigore nel 2007, ma che si continua ad operare per gli acquisti dal 2003 al 2006.

Rate per gli over-74. Per le spese sopportate dal 2003 in poi è possibile per i contribuenti con età tra i 75 e i 79 anni rateizzare la detrazione in “soli” 5 anni e per quelli con 80 anni in più ottenerla ripartita in 3 anni. Quando il contribuente, nell’anno in cui ha redatto la dichiarazione dei redditi, supera una di queste due soglie di età, può riconvertire la detrazione da 10 a 5 rate o da 5 rate a 3.

Può anche capitare il contrario: per esempio che si passi da 3 anni di rateizzazione a 10 anni. Succede quando qualcun altro acquista, o eredita, l’immobile da una persona nella terza età e non può godere della riduzione del periodo per mancati requisiti di età propri. Il meccanismo non è dei più semplici, anche seguendo le istruzioni alla dichiarazione dei redditi:gli incerti possono farsi assistere dal Caf o dal commercialista, oppure utilizzare un programma online, come quelli messi a punto dall’Agenzia delle Entrate.

Cumulo di agevolazioni. L’installazione di un ascensore adatto ai disabili può permettere il cumulo di due diverse detrazioni: quella del 36% e quella, del 19%, per le spese sanitarie per i portatori di handicap (rigo E3 del modello 730). Tuttavia la seconda detrazione (quella del 19%) è fruibile solo per quella parte di spesa che supera il tetto di 48 mila euro previsto per le 1’agevolazione sul recupero. Quindi, prevedibilmente, si riuscirà a goderne solo nel caso in cui il nuovo ascensore sarà solo una delle opere nel quadro di una ristrutturazione di notevole entità.

 

 

 

Quando c’è lo sconto del 36%: casi dubbi
1	Sostituzione di gradini con scivoli all’interno dell’appartamento.	Agevolata se i tratta di opere per l’abbattimento delle barriere architettoniche, fatte a favore di portatori di handicap.
2	Riparazione balconi , terrazze, soffitte e cantine, comprese le pavimentazioni., serrande box	Essendo opere di manutenzione ordinaria, non sono agevolate per il singolo proprietario. Se però sono comprese (come spesso capita) nell’ambito di lavori condominiali di rifacimento delle facciate, dei garages, dei locali nel sottosuolo oppure delle soffitte del palazzo sono agevolabili.
3	Doppi vetri.	Devono avere caratteristiche tecniche certificate. Comunque l’agevolazione, ai sensi delle leggi del risparmio energetico, è ammessa solo nelle località classificate nelle zone climatiche D,E,F, quindi esclusi i comuni nelle aree più calde della Penisola. Se ci si rifà alle leggi per il contenimento dell’inquinamento acustico, invece, devono essere garantiti certi parametri di miglioramento.
4	Pannelli di coibentazione	purché portino a un contenimento del fabbisogno energetico di almeno il 10 per cento e purché realizzati con certe regole tecniche (legge 9 gennaio 1991, n. 10, tabella A). che variano a seconda della loro dislocazione del pannello (sottotetti, terrazzi e porticati, tipo di pareti)
5	Termostati e cronotermostati	sempre agevolati, se all’interno delle singole unità immobiliari. Agevolati anche se all’interno dei singoli ambienti dell’appartamento purché applicati almeno al 70 percento degli ambienti stessi;
6	Sostituzione caldaia individuale.	Purché, a regime, abbiano un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 90%.Agevolato anche il passaggio da caldaia centralizzata a caldaiette individuali, purché dalla trasformazione derivi un risparmio di energia non inferiore al 20% e purché gli impianti unifamiliari siano dotati di cronotermostato.
7	Sostituzione o integrazione antenna Tv privata	Quasi sempre agevolata, purché l’intervento sia considerabile come "riqualificazione" dell’impianto esistente, e non una mera sostituzione di antenna
8	Ascensori adatti ai portatori di handicap	debbono avere certe caratteristiche tecniche (cabina grande almeno 120 per 86 cm, porte aperte che lascino libero un passaggio di 75 cm). Inoltre i pianerottoli devono essere abbastanza ampi per permettere la manovra di una carrozzella.
9	Riparazione ascensore esistente	Scontate solo le opere di adeguamento alle norme sicurezza Cee e Cei (ad esempio impianto di messa a terra ascensore, paratia sotto cabina anti-cadute, luci di sicurezza nella tromba, interruttore elettrico di sicurezza)
10	Realizzazione di nuova canna fumaria o di areazione	Se l’opera è eseguita dal privato è agevolata. Se è condominiale, lo è quasi sempre , purché sia dimostrabile l’adeguamento alle leggi sulla sicurezza o sul risparmio energetico
11	Sostituzione caldaia condominiale	Purché abbia requisiti di rendimento termico che permettano un determinato risparmio energetico
12	Riparazioni di impianti elettrici di riscaldamento eccetera	Sia che sia eseguita nell’appartamento, che nel condominio, è agevolata solo e per la spesa necessaria per portare all’adeguamento dell’impianto stesso alle leggi sulla sicurezza.
13	Illuminazione sulle scale o in giardino	Di per sé l’impianto condominiale non è agevolato. E’ possibile farsi risparmiare comunque le spese di lampadine ad alto risparmio energetico.
14	Semplice sostituzione citofoni	Dubbio che sia agevolabile, dal momento che si tratta di opera condominiale su un impianto a basso voltaggio, che non è incluso negli standard della sicurezza previsti dalla legge 46/90. Viceversa i video-citofoni possono considerarsi opere per la sicurezza anti-furto.