Diritto alla provvigione dopo conclusione del preliminare salvo deroga

Il diritto alla provvigione sorge al momento della conclusione del preliminare salvo che le parti con espressioni chiare decidano di derogare alla disciplina legale.

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1. La vicenda

Un agente immobiliare chiedeva ed otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo per il pagamento in suo favore di una somma (euro 142.000,00), a titolo di provvigione per l’attività di mediazione prestata in ordine alla compravendita di immobili a favore di un cliente. Quest’ultimo si opponeva al decreto ingiuntivo, deducendo che la proposta di acquisto e l’impegno alla corresponsione della provvigione erano stati sottoscritti dal padre, a differenza del preliminare; aggiungeva che il diritto del mediatore alla provvigione era inesistente o nullo, per non essere stati rispettati gli obblighi di indipendenza e di imparzialità, nonché quelli di informazione e di diligenza, per avere preso parte alla volontà di occultare all’acquirente i vizi dell’immobile. L’opponente aggiungeva che il mediatore non aveva provato di essere iscritto all’albo professionale obbligatorio per legge, per cui insisteva sull’inesistenza del diritto a percepire la provvigione. Il Tribunale rigettava l’opposizione e per l’effetto confermava il decreto ingiuntivo, con condanna del cliente alle spese di giudizio. La Corte di Appello, però, accoglieva l’appello e, in riforma della sentenza impugnata, revocava il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale. Il giudice di secondo grado, dopo aver accertato la regolare iscrizione all’albo della società appellata, rilevava come l’esigibilità della provvigione non era stata legata ad un termine certo, quanto piuttosto alla condizione della stipula del contratto definitivo. Il mancato verificarsi di tale condizione, circostanza certa in quanto non contestata alla luce di una sentenza di altro Tribunale, passata in giudicato, che aveva dichiarato risolto il preliminare, aveva determinato il venir meno del diritto alla provvigione. Secondo la Corte quindi le parti avevano subordinato il pagamento della provvigione alla stipula del contratto definitivo. Lo stesso giudice di secondo grado riteneva che il mancato verificarsi di questa condizione, non fosse riconducibile alla volontà o a condotta imputabile del promissario acquirente, ma fosse pacificamente riconducibile a plurimi inadempimenti della parte promittente alienante, verso la quale l’agente immobiliare non aveva voluto agire per il pagamento della medesima provvigione.
L’agente immobiliare ricorreva in cassazione facendo presente, tra l’altro, che il compenso era stato pattuito per la data prevista per la firma del contratto definitivo, e non in conseguenza della stipula del rogito notarile. In altre parole per il ricorrente con detta pattuizione le parti si erano limitate solo a stabilire da quale momento dovesse essere pagata la provvigione, individuando inoltre esattamente la data in cui si prevedeva tale effetto (31 dicembre 2007, indicata per iscritto quale data del rogito).
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2. Diritto alla provvigione dopo conclusione del preliminare: la soluzione

La Cassazione ha dato ragione all’agente immobiliare. In particolare i giudici supremi hanno evidenziato che, per legittimare la propria soluzione, la Corte ha fatto erroneamente leva sul fatto che il modulo contenente l’impegno al pagamento della provvigione avesse fatto riferimento solo alla stipula e non anche alla data della stipula, ritenendo che solo in questa seconda ipotesi effettivamente la conclusione del definitivo avrebbe potuto fungere da termine di adempimento e non da condizione.
Secondo la Cassazione tale tesi non è condivisibile, ben potendo anche il solo richiamo all’evento della stipula sottendere che lo stesso non funga da condizione, ma che si tratti solo dell’individuazione del giorno in cui sarebbe divenuto esigibile il diritto alla provvigione, che, secondo quanto sopra evidenziato, viene generalmente ricondotto alla conclusione del preliminare. Per stessi giudici supremi quindi, dall’analisi della documentazione, è emerso che la comune intenzione delle parti fosse non già quella di condizionare il diritto del mediatore alla conclusione del definitivo, ma semplicemente di differire il solo adempimento a tale evento (per il quale era anche prevista la data del 31 dicembre 2007).

3. Le riflessioni conclusive

Al fine di riconoscere il diritto alla provvigione al mediatore ex art. 1755 c.c., l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto. Pertanto, anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell’affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita. Come è stato precisato, però, l’art. 1755 c.c. è norma non imperativa ma dispositiva, la quale, come tale, abilità le parti a regolare diversamente i loro rapporti, e così, ad esempio, ad attribuire il diritto alla provvigione alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita. È, tuttavia, questione di fatto, come tale rimessa al giudice del merito ed insindacabile in sede di legittimità se congruamente e logicamente motivata, accertare se le parti abbiano inteso derogare o meno alla disciplina legale. In ogni caso i giudici supremi ha giustamente affermato che, la deroga alla disciplina legale avrebbe dovuto essere connotata dall’utilizzo di espressioni di maggiore significatività, non potendo la sola omissione del termine “data”, deporre in maniera certa per la volontà di condizionare ad un evento ulteriore il diritto del mediatore.