Dismissione o trasformazione dell’impianto centralizzato: i presupposti

     Indice

1. La dismissione dell’impianto centralizzato
2. Trasformazione dell’impianto centralizzato in impianti autonomi: un importante chiarimento dalla Cassazione

1. La dismissione dell’impianto centralizzato

È radicalmente nulla quella delibera che, in assenza di un consenso prestato da tutti i condomini (e/o in violazione di norma del regolamento), miri a sottrarre i beni o impianti comuni alla loro destinazione, rendendoli inservibili.

Pertanto, non è sufficiente la sola maggioranza qualificata a rendere legittima la delibera che dispone la dismissione dell’impianto centrale. Tale decisione costituisce un’innovazione vietata e per essere valida richiede il consenso unanime dei condomini.

In caso contrario ogni partecipante al condominio potrà impugnare la decisione illecita senza limiti di tempo per far vale in giudizio il diritto al ripristino dell’impianto centrale che è stato illegittimamente disattivato dall’assemblea dei condomini e/o il diritto al risarcimento dei danni derivanti dalla soppressione del servizio comune di riscaldamento.

Così il proprietario-locatore, che è contrario alla dismissione dell’impianto e costretto ad effettuare spese non volute e non preventivate, ha diritto ad ottenere il risarcimento dei danni subiti.

Si noti che il diritto a reagire contro la delibera sopra detta spetta pure al successore a titolo particolare nella proprietà di un immobile condominiale (cioè all’acquirente di un appartamento) che può avere interesse ad impugnare decisioni adottate, in epoca anteriore al suo acquisto, in contrasto con i principi di diritto condominiale o il regolamento di condomino (Cass. civ., sez. II, 14/06/2016, n. 12235).

Non vi è dubbio poi che anche la delibera assembleare di non eseguire i lavori di riparazione e di adeguamento dell’impianto comune di riscaldamento centralizzato (perché troppo onerosi sul piano economico) sia illegittima, trattandosi di decisione che, di fatto, impedisce il godimento dell’impianto comune ai condomini dissenzienti.

Il rifiuto di deliberare le spese per la conservazione, siccome determina l’impedimento all’uso degli impianti comuni a danno dei condomini dissenzienti, incide sulle facoltà ed i poteri inerenti ai loro diritti.

Quindi, mentre è nulla per l’impossibilità giuridica dell’oggetto la delibera assembleare che decide di eliminare una parte comune, si ritiene viziata da nullità per illiceità dell’oggetto, in quanto lede i diritti soggettivi dei condomini (dissenzienti), la delibera che decide di non effettuare le spese necessarie per la conservazione perché valutate economicamente troppo onerose. In tali casi, dalla declaratoria di nullità di una simile deliberazione, consegue la piena legittimità della pretesa del condomino al ripristino dell’impianto di riscaldamento centralizzato, soppresso dall’assemblea (anche se altri condomini, nel frattempo, si sono dotati di impianti autonomi unifamiliari).

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• Anche se funzionante, la sostituzione della caldaia, per utilizzare una nuova fonte di energia senza modifiche sostanziali e strutturali all’impianto di riscaldamento, non costituisce un’innovazione
• In caso di sostituzione della caldaia e contestuale distacco dall’impianto di alcuni condomini, l’assemblea non può a maggioranza esonerare da ogni spesa di riscaldamento i distaccati, anche se richiedono di essere esclusi dalla comproprietà dell’impianto centralizzato

2. Trasformazione dell’impianto centralizzato in impianti autonomi: un importante chiarimento dalla Cassazione

La dismissione dell’impianto centrale ed il passaggio ad impianti autonomi sembra possibile solo nel caso in cui per motivi tecnici o per mancanza di convenienza economica non sia possibile contabilizzare il condominio.

E’ comunque bene precisare che la delibera volta ad eliminare l’impianto di riscaldamento centralizzato per far luogo ad impianti autonomi nei singoli appartamenti, in tanto può essere adottata a maggioranza, e quindi in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., in quanto sia previsto che avvenga nel rispetto delle previsioni legislative di cui alla legge n. 10/1991; a tale proposito è importante sottolineare che, per essere valida la delibera non può contenere la sola previsione della installazione ad iniziativa dei condomini degli impianti autonomi: in tal caso infatti la decisione sarebbe meramente eventuale e non programmata e si risolverebbe nella soppressione dell’impianto centralizzato senza il consenso unanime dei condomini aventi diritto a fruire di un bene comune. Al contrario la delibera è valida, anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’art. 28, comma primo, della legge n. 10/1991 (attenendo il progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera), purché l’assemblea preveda il tipo di impianto che sarà installato in sostituzione di quello soppresso, non essendo al riguardo sufficiente la sola previsione della installazione ad iniziativa dei condomini degli impianti autonomi. In altri termini, una delibera per essere adottata a maggioranza deve avere un contenuto prescrittivo positivo, dovendo guidare il transito dall’impianto centralizzato agli impianti autonomi per tutti i condomini, pur attenendo la predisposizione della relativa progettazione alla fase esecutiva (Cass. civ., Sez. II, 19/08/2022, n. 24976).

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