Dissertazione sul contratto preliminare di compravendita e l’esecuzione

Con riguardo al contratto preliminare, possiamo sostenere che il medesimo condivide con il definitivo i soggetti contraenti, la forma (così come si evince ex art.1351 cc) e l’oggetto materiale, determinato o determinabile, della prestazione sinallagmatica. Maggiore attenzione, invece, richiedono gli aspetti della causa e della disciplina negoziale. La causa del contratto preliminare corrisponde alla “ratio” di impegnare i soggetti contraenti alla futura stipula, alle condizioni e nei termini in esso convenuti, di un successivo contratto definitivo.

La prestazione di facere, quindi, si sostanzia nella stipulazione del definitivo, in cui gli elementi predeterminati ex art.1351 cc sono identici. Ciò premesso, possiamo comprendere come, tradizionalmente, la dottrina e la giurisprudenza sostengano la differenza di contenuto della volontà dei contraenti nell’uno e nell’altro negozio giuridico: nel preliminare, infatti, la volontà dei soggetti è diretta ad impegnare le parti a prestare consenso in quello successivo; nel definitivo, invece, le parti vogliono trasferire il contenuto prestabilito senza ulteriori manifestazioni di volontà.

Più precisamente, il contratto preliminare ha, come oggetto, l’obbligo di prestazione del consenso: se ne deduce, quindi, che, ai fini della sua validità, non è necessaria la completa indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali.

Dopo questa premessa, possiamo affrontare la problematica concernente l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto. Il preliminare di compravendita, ad esempio, consente il ricorso al rimedio ex art.2932cc, al fine di ottenere una sentenza costitutiva inerente il diritto non trasferito, nonostante l’obbligazione assunta.

La funzione del 2932, appunto, è quella di realizzare, concretamente, il collegamento strumentale, diretto ed indefettibile, tra il contratto preliminare e quello definitivo, perseguendo, così, il risultato voluto, in origine, dai soggetti del negozio.

A fortiori, si rileva che l’esecuzione in forma specifica non può comprendere le mere trattative tra le parti.

Sotto il profilo processuale, le sentenze di esecuzione surrogano i contratti definitivi, producendone gli effetti, solo dopo il passaggio in giudicato. Difatti, da quest’ultimo momento, si determina l’efficacia costitutiva, ex nunc, della sentenza; ne conseguirà, quindi, a carico del promissario inadempiente l’obbligo della prestazione.

Per esigenze di completezza, occorre aggiungere che la pronuncia costitutiva deve recepire fedelmente le previsioni negoziali delle parti, così come risultano dall’interpretazione del contratto da parte del giudice. Ne consegue che la domanda di esecuzione specifica sarà inammissibile, qualora comporti una modalità della prestazione non prevista dal contratto preliminare. Inoltre, la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di trasferire la proprietà di un bene immobile, ex art.2652 n.2 cc, rende inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore nelle more dell’ adempimento.

A questo proposito, per concludere questa breve dissertazione, si riporta la sentenza n. 7553/96 della Cassazione, ancora oggi interessante, per cui la sentenza costitutiva ex art.2932 cc , dopo essere stata trascritta, retroagisce rispetto ai terzi alla data di trascrizione della relativa domanda ex 2652 n.2 ; da ciò deriva che tutte le trascrizioni o le iscrizioni successive sono inefficaci.

Degna di nota è altresì la pronuncia n. 15218 del 2010, per cui , se la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto è stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento del promittente venditore, la sentenza che l’accoglie, anche se trascritta successivamente, è opponibile alla massa dei creditori e impedisce l’apprensione del bene da parte del curatore del contraente fallito, che non può quindi avvalersi del potere di scioglimento accordatogli ex art.72 l.fall. Difatti, gli effetti della sentenza di accoglimento retroagiscono alla data della trascrizione della domanda ed inoltre, alla luce dei principi del giusto processo ex art.111 Cost. E della sua durata ragionevole, le posizioni delle parti ed i diritti da esse fatti valere non possono subire conseguenze pregiudizievoli a causa del tempo di trattazione necessario a definire il giudizio.