Divieto di affitti brevi previsto dal regolamento di condominio e urbanistico del Comune

Divieto di affitti brevi: Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (dall’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50). I contratti in questione possono essere conclusi anche con l’intervento di operatori diversi dagli intermediari immobiliari, che operano sul web con piattaforme e servizi che hanno la finalità di far incontrare domanda e offerta nel campo delle locazioni (il più noto è oggi Airbnb).

Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

1. I servizi accessori

Questi contratti sono tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche. Del resto il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, oltre alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, servizi accessori, quali, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sull’ammontare del canone o del corrispettivo.
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2. Il problema del regolamento di condominio

Le clausole del regolamento che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini: di conseguenza devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono essere interpretate estensivamente; tuttavia qualora il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, l’interpretazione deve essere fatta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto (Cass. civ., sez. II, 8 ottobre 2019, n. 25139). Di conseguenza, fermo restando che una clausola del regolamento di natura contrattuale potrebbe anche vietare espressamente di concedere in locazione per brevi periodi le unità immobiliari, il relativo divieto dovrebbe però essere chiaro e specifico. In ogni caso l’attività di locazione turistica deve avvenire in “unità abitative adibite a civile abitazione“. Pertanto il regolamento condominiale che vincoli gli appartamenti all’uso come “civile abitazione” risulta compatibile con tale destinazione.

3. Divieti degli affitti brevi e variante al regolamento urbanistico: un caso recente

Diverse associazioni e altri soggetti hanno impugnato la delibera consiliare (n. 39 del 2 ottobre 2023) con cui il Comune di Firenze ha adottato una variante al proprio regolamento urbanistico (con modifica degli artt. 19 e 65 delle norme tecniche di attuazione), prevedendo il divieto di utilizzare per “residenza temporanea”, comprensiva delle locazioni turistiche brevi, gli immobili posti all’interno del centro storico cittadino. Il Comune, però, quando si è trattato di mettere a punto il nuovo piano operativo (anche in attesa delle decisioni sui ricorsi nel frattempo piovuti sulla misura) ha abbandonato il divieto degli affitti brevi sopra detto ma, allo stesso tempo, l’Ente ha sostenuto che quella misura era ancora valida, almeno fino all’entrata in vigore definitiva del piano. Secondo il Tar Toscana, quali che ne siano le ragioni, lo stralcio dal P.O. del divieto delle locazioni brevi turistiche ha finito con il comportare un vistoso disallineamento tra le misure di salvaguardia originate dall’adozione della variante al R.U. e le scelte effettuate dal Comune con l’approvazione del piano operativo, nel senso che le prime non sono coerenti con le seconde, né ad esse funzionali. I giudici amministrativi hanno evidenziato che si è determinata un’incompatibilità fra la variante al regolamento urbanistico, che prevede il divieto delle locazioni turistiche brevi, e quanto previsto dal piano operativo, che quel divieto non prevede. La pianificazione urbanistica – come precisa lo stesso Tar- richiede scelte univoche e non tollera la coesistenza di regole contraddittorie, la cui composizione finirebbe per restare affidata a criteri arbitrari e incerti “riallineamenti” futuri. Quindi, ad avviso dello stesso Tar, per riportare un ordine logico prima ancora che giuridico, deve essere applicato il “consueto criterio della successione nel tempo”: l’approvazione del piano operativo (che non contiene lo stop alle locazioni turistiche) fa decadere la norma precedentemente adottata con la variante al regolamento urbanistico. I ricorsi, perciò, sono stati ritenuti improcedibili (Tar Toscana 10 luglio 2024 n. 858).