È radicalmente nulla la delibera che prevede la ripartizione per millesimi della spesa per i lavori sui balconi senza evidenziare se le opere riguardino la struttura del balcone o le parti decorative da considerare comuni

riferimenti normativi: art. 1123 c.c.

 

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 13509 del 27/07/2012

La vicenda

In un condominio si rendevano necessari alcuni lavori di manutenzione dei cornicioni della facciata e di alcuni balconi aggettanti; di conseguenza l’assemblea, senza approvare un capitolato, deliberava, a maggioranza, di ripartire tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, le spese per le opere necessarie, comprese quelle per i lavori di manutenzione dei balconi aggettanti.

Secondo una condomina – che si rivolgeva al Tribunale – il criterio di ripartizione delle spese relative ai balconi era errato e la delibera nulla. In particolare l’attrice notava come i balconi fossero aggettanti, costituendo così un “prolungamento” dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva del condomino titolare dell’appartamento; pertanto la condomina riteneva che la spesa non dovesse gravare indiscriminatamente su tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, come deliberato dall’assemblea.

Del resto la stessa attrice osservava che l’edificio condominiale non aveva alcun pregio architettonico, né i balconi presentavano elementi decorativi e/o ornamentali, con la conseguenza che nessuna delle parti di tali manufatti potevano definirsi comuni.

Si costituiva il condominio che sosteneva la correttezza del criterio di riparto adottato, sottolineando come il particolare pregio storico artistico dell’edificio, facesse rientrare i lavori di manutenzione dei balconi – da considerare elementi di decoro del prospetto – tra quelli da ripartire tra tutti i condomini.

Volume consigliato

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.   Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore

54.00 €  51.30 €

La questione

È valida la delibera che prevede in modo generico la ripartizione per millesimi della spesa per i lavori sui balconi senza far emergere con certezza se le opere riguardino la struttura del balcone o le parti decorative da considerare comuni?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione alla condomina.

Come ha notato il giudice monocratico l’edificio era stato progettato  da uno dei massimi esponenti dell’architettura razionalista dell’epoca; di conseguenza il Tribunale ha ritenuto che i balconi aggettanti oggetto di causa, con la loro forma geometrica e la loro simmetrica disposizione, contribuissero al decoro architettonico della facciata del caseggiato.

Tuttavia lo stesso Tribunale ha notato che la delibera impugnata non aveva approvato un capitolato lavori, né aveva precisato i lavori da eseguirsi sui balconi oggetto di causa, limitandosi ad un generico richiamo all’intero lavoro sui balconi da suddividere tra tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi.

La delibera è stata dichiarata nulla in quanto non consentiva di distinguere con certezza se i lavori necessari si riferissero alla struttura del balcone o a quelle parti da considerare comuni in quanto costituenti elementi decorativi dell’edificio.

Le riflessioni conclusive

Secondo una condivisibile e pacifica giurisprudenza di legittimità i balconi aggettanti, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale si protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi di proprietà comune di tali piani; i balconi aggettanti, quindi, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. civ., sez. II, 27/07/2012, n. 13509).

Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti – non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (Cass. civ., sez. II, 30/07/2004, n. 14576).

Devono, però, essere considerate parti comuni i rivestimenti del parapetto e della soletta e gli elementi decorativi non soltanto nella parte frontale, ma anche di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole  (Cass. civ., sez. II, 25/10/2018, n. 27083; Cass. civ., sez. II, 14/12/2017, n. 30071; Cass. civ., sez. II, 30/04/2012, n. 6624). Dunque, la spesa di rifacimento del balcone aggettante è a carico esclusivamente del suo proprietario, salvo che per quella parte da considerare comune costituita dal rivestimento esteticamente apprezzabile, se svolge prevalentemente una funzione decorativa ed ornamentale della facciata.

Ne consegue che è nulla la delibera con la quale l’assemblea condominiale abbia ripartito le spese inerenti ai lavori di manutenzione delle parti decorative dei balconi, per la loro interezza, tra i soli proprietari dei piani in cui si trovano i balconi medesimi: infatti le opere relative a parti che contribuiscono a determinare l’aspetto estetico-formale della facciata, attengono al decoro architettonico dell’edificio e, quindi, ad un bene comune a tutti i condomini (Trib. Milano, 14/01/1991). In particolare bisogna ricordare che poiché l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva (salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni), nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi (Cass. civ., sez. VI – 2, 15/03/2017, n. 6652).

Volume consigliato

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.   Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore

54.00 €  51.30 €

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

Scrivi un commento

Accedi per poter inserire un commento