Eccezione di inadempimento del locatore successiva al termine del contratto

Il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento del locatore successivamente alla cessazione del contratto per finita locazione?

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1. La vicenda

A seguito della richiesta del proprietario di un immobile, il Tribunale aveva ingiunto all’ex conduttore di pagare una somma pari ad € 12.640,33 a fronte di canoni insoluti, indennità di occupazione e penali relativi alla detenzione dell’immobile. Il destinatario del provvedimento (che continuava a occupare l’immobile) si opponeva sostenendo la legittimità della propria condotta, a fronte dei vizi e dei difetti rilevati sull’immobile locato; in particolare notava che i difetti non solo erano stati taciuti dalla proprietaria all’atto della stipula del contratto di locazione, ma non erano nemmeno stati rimossi con interventi manutentivi che avrebbero dovuto essere realizzati a carico della locatrice. L’opponente lamentava, tra i disagi dell’immobile locato, uno stato obsoleto ed un mal funzionamento dei serramenti, nonché dispersioni di calore dovute alle tubazioni sovradimensionate dell’impianto di riscaldamento, la mancata coibentazione del tetto e delle pareti e l’imperfetta tenuta delle porte interne e delle tapparelle. Lo stesso opponente precisava, altresì, di avere a suo tempo segnalato tali circostanze alla propria controparte senza ottenere alcun risultato. Di conseguenza affermava di aver eseguito le riparazioni assolutamente necessarie ed indifferibili, senza però ottenere alcun rimborso di tali spese da parte della proprietaria di casa. Sulla base di tali premesse, l’opponente sollevava l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. relativamente agli importi ingiunti, stante l’inesatto adempimento della locatrice.  In ogni caso l’istante chiedeva la riduzione del canone atteso che la presenza di vizi e difetti aveva ridotto notevolmente il godimento dell’immobile. Per accertare le condizioni dell’immobile pretendeva anche una CTU.
Il proprietario dell’immobile locato rilevava l’inammissibilità dell’eccezione di inadempimento sollevata dall’opponente, stante l’insussistenza dei presupposti di fatto e di diritto richiesti dalla legge. Inoltre riteneva inammissibile e/o infondata e/o prescritta la domanda di riduzione del canone di locazione, opponendosi alla richiesta di licenziamento di CTU in quanto esplorativa.
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2. Eccezione di inadempimento successiva al termine del contratto: la soluzione

Il Tribunale ha dato pienamente ragione al proprietario dell’immobile.
Secondo lo stesso giudice la funzione dell’eccezione di inadempimento ex articolo 1460 c.c., destinata a garantire l’eguaglianza delle posizioni delle parti nell’esecuzione del contratto, non può essere sollevata successivamente alla cessazione del contratto per finita locazione. In altre parole, come ha notato il giudicante, l’occupante dell’immobile, ex conduttore, non può rifiutarsi di pagare gli importi ingiunti con il procedimento monitorio riconducibili ad un’indennità per il protrarsi dell’occupazione. In merito alla domanda di riduzione del canone locatizio il Tribunale ha precisato che non può essere sottoposto a rimedi risolutivi o manutentivi un contratto ormai inefficace, trattandosi di un indennizzo per occupazione abusiva. In ogni caso è stata respinta la richiesta della CTU atteso che secondo il giudice ligure l’ausiliario non può accertare lo stato dell’immobile nel periodo di vigenza del contratto di locazione, sostanziandosi in una istruttoria inutile, oltre che esplorativa.

3. Le riflessioni conclusive

Secondo un principio giurisprudenziale consolidato la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cass. civ., sez. III, 27/09/2016, n. 18987; Cass. civ., sez. VI, 26/01/2015, n. 1317).  Nella vicenda esaminata l’ex conduttore ha lamentato problemi ai serramenti ed altre criticità non idonee ad impedire o ridurre notevolmente il godimento dell’immobile locato, configurandosi, al più, alla stregua di alterazioni transitorie dell’appartamento e meri deterioramenti dovuti alla naturale e fisiologica usura del bene nel tempo. Del resto l”exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all’articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore (Cass. civ., sez. VI, 26/05/2022, n. 17020).
In ogni caso la funzione dell’exceptio prevista dall’articolo 1460 c.c.  è proprio quella di garantire l’eguaglianza delle posizioni delle parti nell’esecuzione del contratto, perciò non ha ragione di essere sollevata qualora un rapporto contrattuale sia già venuto meno.