Edilizia convenzionata: riscatto diritto di superficie

È possibile che la proprietà dell’immobile e la proprietà del terreno sul quale l’edificio è stato costruito spettino a soggetti diversi. Si ha dunque un proprietario dell’opera ed un proprietario del suolo sul quale l’opera sorge. In tali casi il proprietario del terreno non ha una proprietà piena comprensiva anche della costruzione perché su di esso è stato costituito un diritto di superficie.

1. Diritto di superficie: nozione

Secondo il nostro ordinamento il diritto di superficie è un diritto reale minore o parziario, in quanto, pur essendo un diritto sulla cosa altrui, a differenza del diritto di proprietà (piena) ha un contenuto più limitato. Lo stesso dicasi per il diritto reale di usufrutto, uso o abitazione e servitù. Con il diritto di superficie, il titolare dello stesso (superficiario) ha la facoltà di edificare e mantenere una costruzione sopra (o anche sotto) un terreno altrui, acquistando la proprietà dell’edificio ma senza diventare proprietario del suolo. Il terreno edificato, che resta di proprietà di altro soggetto, può essere pubblico o privato. Solo in caso di estinzione del diritto di superficie la proprietà riacquista la sua pienezza. La proprietà superficiaria ha per il titolare un valore inferiore rispetto alla proprietà immobiliare piena. Questo tipo di situazione si viene a creare sovente tra i Comuni, proprietari dei terreni e coloro che hanno acquistato l’edificio sovrastante, costruito in edilizia convenzionata.     

2. Vincoli nella edilizia convenzionata

In Italia il diritto di superficie è uno strumento spesso utilizzato dai Comuni per dare attuazione alla politica urbanistica mediante interventi di edilizia convenzionata ed economica.
Tale edilizia convenzionata, nota come PEEP, ovvero piano di edilizia economica e popolare, viene riservata alla popolazione meno abbiente.
In tali casi il Comune, proprietario del suolo, autorizza le imprese edili (per lo più cooperative) alla costruzione di immobili sui quali sussiste il diritto di superficie.  
Il costruttore, una volta eretto l’edificio, provvederà a vendere gli appartamenti (solitamente facenti
parte di un condominio) ad un prezzo agevolato.
La convenienza del prezzo è dovuta al fatto che il costruttore non ha dovuto sostenere i costi di acquisto del terreno ma solo quelli della costruzione. Il Comune manterrà la proprietà del fondo, mentre il superficiario acquisterà la proprietà dell’immobile sovrastante, senza avere la proprietà del suolo.
Un appartamento con diritto di superficie viene acquistato ad un prezzo inferiore del 20-25% in meno rispetto a quello della piena proprietà. La proprietà superficiaria ha, dunque, un valore commerciale minore rispetto alla piena proprietà e tale circostanza va tenuta presente in caso di rivendita del bene.
Il Comune e il costruttore avranno stipulato un vero e proprio contratto per disciplinare le modalità di costituzione del diritto di superficie, nonché i diritti e i vincoli a carico delle parti contraenti.
Si tratta di un vero e proprio atto notarile, finalizzato a regolare i rapporti tra il Comune e il costruttore e i proprietari dell’immobile che si succederanno nel tempo. Ciascun avente causa dovrà avere chiaro quelle che sono le regole concernenti i rapporti tra il proprietario superficiario ed il Comune. Tale atto si chiama convenzione e viene allegata all’atto di compravendita. La convenzione ha durata fissata solitamente a 99 anni. 
Questo meccanismo, se da un lato consente di acquistare a condizioni vantaggiose dall’altro comporta dei vincoli ai quali si deve prestare attenzione in caso di adesione alla convenzione.
Innanzitutto cosa accade allo scadere dei 99 anni nei quali si ha a disposizione il terreno sul quale la costruzione è stata eretta?
Il Comune può chiedere indietro l’immobile per il venir meno del diritto di superficie su di esso. In alternativa il proprietario potrà procedere con l’acquisto del suolo, divenendo così pieno proprietario. Si avrà, in tal caso, mediante riscatto, la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.
Alle agevolazioni concesse dal Comune corrispondono dei vincoli che variano a seconda del terreno e del Comune. Ogni dettaglio sarà riportato nella Convenzione con il Comune. In primo luogo l’obbligo di acquisto dell’immobile come prima casa essendo riservata la proprietà superficiaria a persone con maggiori difficoltà economiche. In secondo luogo vi sarà un tetto massimo di reddito; in ultimo un prezzo imposto di rivendita del bene.

Potrebbero interessarti anche:

• Trattamento fiscale della plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di superficie
• Diritto di superficie e locazione nella realizzazione di impianti fotovoltaici. Profili civilistici e fiscali

3. Edilizia convenzionata, sovvenzionata, agevolata

L’edilizia convenzionata appena descritta è una forma di edilizia popolare prevista dalla legge, pensata appositamente per venire incontro alle esigenze delle famiglie e dei giovani con redditi bassi.
Ovviamente esistono dei vincoli, validi sia per i primi acquisti che per i successivi. Si tratta di parametri che vincolano gli acquirenti al rispetto di alcune condizioni, come la durata del possesso dell’immobile, il prezzo massima di vendita o la fascia reddituale di accesso.
L’edilizia convenzionata è differente da quella sovvenzionata, dove invece il costo della costruzione o dell’acquisto della abitazione è completamente a carico degli enti pubblici coinvolti. Lo stesso dicasi per l’edilizia agevolata, che prevede una serie di speciali linee di credito e di finanziamenti alle imprese costruttrici. Grazie a questi mutui agevolati vengono realizzati degli immobili oppure comprate delle case da rivendere a prezzi convenzionati alle persone aventi diritto, le quali possono accedere esse stesse   ai mutui a condizioni agevolate.

4. Come riscattare un immobile con diritto di superficie

Nel caso in cui dall’atto notarile di compravendita risulti l’acquisto della sola proprietà superficiaria, in forza della convenzione stipulata tra Comune e costruttore, durante la vigenza della convenzione, sarà possibile trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà.
Spesso accade che per motivi legati all’andamento delle casse degli enti pubblici, i Comuni consentono ai proprietari privati di riscattare, anticipatamente rispetto ai 99 anni stabiliti, il terreno e di divenire proprietari dell’immobile a tutti gli effetti.
Tale riscatto può riguardare anche il solo appartamento e non deve necessariamente riguardare tutto il condominio. 
Il meccanismo del riscatto del terreno è di primaria importanza per chi ha scelto la strada dell’edilizia convenzionata perché consente di potere divenire pieni proprietari di un alloggio acquistato a prezzo calmierato.
Qualora il Comune non intenda rinnovare la convenzione a scadenza dopo 99 anni o anche prima, potrà presentare una offerta di riscatto a favore del proprietario superficiario. I costi da sostenere, le modalità e le tempistiche variano da Comune a Comune. L’interessato dovrà avviare la pratica presso l’Ufficio comunale mediante apposito modulo e in caso di accettazione, provvedere al versamento del saldo prezzo richiesto.  Una volta effettuato il versamento del prezzo di riscatto, il proprietario dovrà dare comunicazione all’ufficio preposto del nominativo del notaio deputato alla stesura dell’atto di trasferimento.
Trascritta l’affrancazione il superficiario risulterà a tutti gli effetti pieno proprietario del bene. 

5. Conclusioni

Poiché l’acquisto del diritto di superfice in regime convenzionato presenta molti aspetti al confine tra il diritto civile ed il diritto amministrativo – per ciò che attiene la disciplina della procedura di espropriazione e di indennizzo – e per i vincoli legati al trasferimento del diritto di superficie fino alla affrancazione appare opportuno prestare molta attenzione a questi aspetti che possono dimostrarsi un ‘arma a doppio taglio al momento della rivendita del bene, acquistato sicuramente ad un iniziale prezzo vantaggioso

Note bibliografiche

• Edilizia Convenzionata: riscatto del terreno in caso di diritto di superficie –www.lavorincasa.it-21.05.2019;
• Edilizia Convenzionata: come fare per vendere ed acquistare casa – Home Magazine 26.02.2018;
• Compravendita terreni, attenzione quando ci sono fabbricati dentro – Davide Galfrè – 28.11.2018;
• Espropriazione: forzata, per pubblica utilità-normativa e procedure – Guida pratica – Soldi oggi 2018

Per rimanere aggiornati