Emergenza coronavirus e molestie ai condomini vicini

Non è raro che in epoca coronavirus un condomino, costretto a rimanere a casa, decida di organizzare cori e feste, richiamando amici non residenti nel caseggiato.

Tali comportamenti  non sono consentiti  atteso che secondo il recente  DPCM 26 aprile 2020 (GU n.108 del 27-4-2020) relativo la c.d. fase 2 (operativo dal 4 maggio) sono sospese le manifestazioni organizzate, gli eventi e gli spettacoli di qualsiasi natura con la presenza di pubblico, ivi compresi quelli di carattere culturale, ludico, sportivo, religioso e fieristico, svolti in ogni luogo, sia pubblico sia privato, quali, a titolo d’esempio, feste pubbliche e private, anche nelle abitazioni private.

Del resto non è possibile neppure che all’interno di un’abitazione, condomini e loro familiari producano rumori inaccettabili.

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Il regolamento di condominio Il presente volume si prefigge l’obiettivo di illustrare, in modo semplice e completo, la disciplina relativa al regolamento di condominio e alle tabelle millesimali e le conclusioni a cui è pervenuta la giurisprudenza più significativa, fornendo una pratica guida per quanti, per ragioni professionali, vogliono avere la piena comprensione della realtà condominiale.L’opera offre una esaustiva trattazione dell’argomento, dedicando, tra gli altri, capitoli specifici a questioni di stretta operatività quotidiana legate al regolamento, come la distinzione tra clausole contrattuali e clausole regolamentari, le parti comuni, le spese condominiali, la limitazione della proprietà esclusiva, immissioni moleste e decoro, sanzioni e risoluzione delle controversie.Al volume è associata, oltre a un dettagliato indice analitico per il facile reperimento delle informazioni, una ricca documentazione online che comprende gli schemi di regolamento condominiale e utili fogli di calcolo Excel per la determinazione delle tabelle millesimali e la relativa relazione di calcolo.Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia. Giuseppe Bordolli | 2020 Maggioli Editore 39.00 €  31.20 € Scopri di più

Divieto di assembramento e feste nei giardini o nei lastrici di proprietà esclusiva.

Le fonti istituzionali impongono il divieto di assembramento e raccomandano il distanziamento sociale, cioè il rispetto di una distanza maggiore di un metro tra le persone, considerandole le più incisive misure di contenimento dell’epidemia. Questa indicazione, nel corso di una festa, a cui sono inviatati anche gli altri condomini, verrebbe totalmente dimenticata; inoltre, qualora tra gli invitati vi fossero estranei al condominio, il condomino – organizzatore favorirebbe l’ingresso o lo stazionamento negli spazi comuni (soprattutto nelle scale spesso strette) di un numerose persone (magari privi di mascherine) creando le condizioni di un ravvicinato e vietato contatto diretto con gli altri condomini.

Quanto sopra vale a maggior ragione se la festa si sviluppasse in area verde a distanza ravvicinata dal vialetto d’ingresso del caseggiato.

Il problema del rumore in epoca covid-19

I condomini e loro familiari sono certamente liberi di svagarsi all’interno dell’abitazione ma non possono pensare di produrre immissioni intollerabili con flash-mob eccessivi o stereo ad alto volume.

Nella normativa anti-contagio infatti le limitazioni imposte ai cittadini non sono “controbilanciate” da disposizioni che autorizzano i condomini a compiere attività rumorose illecite.

A tale proposito si ricorda che ai fini della valutazione del limite di tollerabilità delle immissioni acustiche, la giurisprudenza utilizza il c.d. criterio comparativo, che assume come punto di riferimento il “rumore di fondo” della zona, vale a dire quel complesso di suoni di origine varia e non identificabile, continui e caratteristici della zona, sui quali si innestano, di volta in volta, rumori più intensi

Tale criterio consiste nel confrontare il livello medio del rumore di fondo con quello del rumore rilevato nel luogo soggetto alle immissioni, al fine di verificare se sussista un incremento non tollerabile del livello medio di rumorosità.

In particolare secondo la giurisprudenza il rumore si deve ritenere intollerabile allorché, sul luogo che subisce le immissioni, si riscontri un incremento dell’intensità del livello medio del rumore di fondo di oltre 3 decibel.

Questo valore viene solitamente considerato il limite massimo accettabile di incremento del rumore, tenuto conto di tutte le caratteristiche del caso concreto, ed è stato riconosciuto anche dai giudici come “un valido ed equilibrato parametro di valutazione” per un idoneo contemperamento delle opposte esigenze dei proprietari.

Data la natura del criterio di valutazione generalmente adoperato, normalmente, in sede giudiziaria, per accertare il livello di tollerabilità di un’immissione sonora si fa ricorso ad una consulenza tecnica d’ufficio, prescindendo dai giudizi e dalle impressioni soggettive delle persone interessate.

Il disturbo del riposo delle persone

Il tema delle immissioni, oltre ai risvolti civilistici, può rilevare anche in ambito penale come conseguenze del comportamento tenuto da chi commette immissioni a danno di altri soggetti.

In particolare, il comportamento di chi commetta immissioni rumorose oltre il limite della “normale tollerabilità” o, di chi agisca contrariamente a quanto disposto da un regolamento condominiale, può portare a commettere il reato di cui all’art 659 c.p. (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone) punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a euro 309.

Per affermare la sussistenza di questo reato è necessario procedere all’accertamento della natura dei rumori prodotti dal condomino e alla loro diffusività, che deve essere tale da far risultare gli stessi rumori idonei ad arrecare disturbo ad un numero rilevante di persone e non soltanto a chi ne lamenta il fastidio (Cass. pen., sez. III, 16/12/2019, n. 50772).

Questa situazione può facilmente verificarsi nel caso in cui un condomino abbia deciso di tenere nella sua proprietà esclusiva numerosi cani.

Così, ad esempio, è stata confermata la condanna di una donna per il reato di disturbo della quiete pubblica perché, non impedendo i latrati dei ventidue cani detenuti regolarmente nella propria abitazione arrecava disturbo ai vicini (Cass. pen., Sez. III, 5/03/2019, n. 9699).

Del resto i testimoni hanno riferito che l’abitazione dell’imputata era situata in un viale abitato e che i latrati dei cani detenuti dall’imputata erano incessanti (a tutte le ore del giorno e della notte) e molesti proprio perché continui. I cani, abbaiando abitualmente ed all’unisono, generavano rumori molesti idonei ad arrecare oggettivo disturbo alla pubblica quiete, superando i limiti della normale tollerabilità.

Merita di essere precisato però che se i latrati dei cani arrivano solo a poche famiglie (ad esempio i condomini del piano di sopra e di sotto) siamo in presenza di un semplice illecito civile (cioè immissioni illecite per violazione dell’art. 844 c.c.).

In ogni caso i regolamenti comunali spesso contengono l’espresso divieto di tenere nelle abitazioni animali da cortile, numerosi cani e gatti e altri animali o stabiliscono che nei giardini o simili possono essere tenuti animali da cortile, previo nulla osta rilasciato dal competente ufficio comunale, il quale deve valutare se la zona, l’ubicazione e i mezzi a ciò destinati risultino idonei e soprattutto che gli animali non rechino molestie al vicinato.

Emergenza coronavirus e fumo insopportabile

Il condomino può certamente utilizzare barbecue mobili o fissi in epoca covid-19, non essendoci controindicazioni sull’argomento. Tuttavia tali strutture richiedono il rispetto delle distanze legali.

Si deve tenere conto infatti dell’articolo 890 c.c. che disciplina le distanze da osservare per la realizzazione di opere potenzialmente pericolose.

Tale norma prevede che, nel caso in cui si vogliano utilizzare i barbecue occorre osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza.

In difetto di una disposizione regolamentare comunale, si ha invece una presunzione di pericolosità relativa, che può essere superata ove la parte interessata al mantenimento del manufatto dimostri che, mediante opportuni accorgimenti, può ovviarsi al pericolo od al danno del fondo vicino.

Se tale prova non viene fornita, sarà il giudice, di volta in volta, a stabilire (coadiuvato dai propri consulenti tecnici) quale sia la distanza minima da rispettare per evitare che le esalazioni nocive raggiungano i condomini vicini.

Emergenza coronavirus e condizionatori

Secondo il parere degli studiosi l’aria condizionata non può diffondere il virus in un ambiente con persone positive e trasmetterlo a distanza. Ciascun condomino quindi potrà installare il motore del condizionatore sulla facciata condominiale in quanto, in sostanza, si tratta di utilizzare il bene comune (ovvero il muro di facciata) in maniera tale da trarne un’utilità aggiuntiva rispetto agli altri comproprietari. Risulta però evidente che la collocazione sulla facciata condominiale di un voluminoso corpo sporgente altera la destinazione della facciata stessa (che è quella di fornire un aspetto architettonico regolare e gradevole dell’edificio, non quello di contenere corpi estranei che turbano l’equilibrio estetico complessivo dell’edificio medesimo).

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