Esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre: occorrono i dati catastali dell’immobile

La Suprema Corte, con ordinanza n. 5536 del 01/03/2024, chiarisce che, per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, ai sensi dell’art. 2932, C.c., occorrono i dati catastali dell’immobile.

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1. Inquadramento della tematica

Nell’ambito dei traffici giuridici, vien in rilievo la compravendita di beni immobili, scandita, al netto di trattative ed intese, dapprima, dalla stipulazione d’un contratto preliminare e, di poi, dalla stipulazione del contratto definitivo.
I contratti che hanno ad oggetto un immobile son soggetti alla forma solenne, perciò devono esser stipulati, a pena di nullità, ex art. 1350, C.c., per iscritto.
Pur avendo stipulato il contratto preliminare, il promittente venditore potrebbe, poi, non dare il proprio consenso per la stipulazione del contratto definitivo, non cooperando, pertanto, al trasferimento della proprietà del cespite compromesso in capo al promissario acquirente.
Diffidato l’alienante a comparire, in un certo giorno d’una certa data, avanti il notaio, per la stipulazione del contratto definitivo, l’acquirente, di fronte all’inadempimento del primo, potrebbe domandare al giudice d’emettere una sentenza che tenga luogo degli effetti del contratto definitivo non concluso.
Indagheremo se il bene immobile oggetto d’un contratto preliminare possa considerarsi come un oggetto determinato o determinabile.
L’interrogativo posto è direttamente connesso all’azionabilità dell’azione per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, di cui all’art. 2932, C.c.
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2. Cenni sul contratto preliminare

È un contratto con il quale, ex art. 1351, C.c., le parti s’impegnano a prestare il consenso per la stipulazione del contratto definitivo. Deve avere la stessa forma del contratto definitivo, sicché esso deve rivestire la forma scritta, a pena di nullità, atteso che “Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.”.
In ossequio alla norma testé citata ed in combinazione con l’art. 1350, comma 1, lett. a), C.c., questi dovrà rivestire la forma scritta, a pena di nullità, essendo prevista la forma ad substantiam per il contratto definitivo.
A fronte dell’inadempimento, ciascuna parte potrà domandare la risoluzione del contratto preliminare con conseguente richiesta di risarcimento dei danni subititi.
Occorre dar conto che, alternativamente, alla risoluzione del contratto preliminare inadempiuto, la parte non inadempiente è abilitata a recedere dal contratto con conseguente ritenzione della caparra. Si deve precisare che, in sede giudiziale, la parte che domandi la risoluzione del contratto preliminare con richiesta del risarcimento dei danni, giammai potrebbe, poi, modificare la propria domanda iniziale recedendo dal contratto con ritenzione della caparra, giacché, in tal evenienza, verrebbe frustrata la ratio della caparra che è quella di rappresentare una forfettaria liquidazione anticipata del danno subito dalla parte adempiente (Cfr. Cass. civ., Sez. Un., n. 553 del 14 gennaio 2009).  
A fronte dell’inadempimento del promittente alienante all’obbligo di stipulare il contratto definitivo, l’acquirente per acquisire la proprietà dell’immobile compromesso, potrà esperire l’azione di cui all’art. 2932, C.c., con la quale domandare al giudicante d’emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

3. L’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c.

La prefata norma statuisce che “…colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.”.
Laddove oggetto del contratto preliminare sia un bene immobile il promissario acquirente, per stare alla lettera della norma appena citata, deve adempiere la sua prestazione, predisponendo i mezzi economici atti a promuovere il trasferimento della proprietà del bene compromesso ovvero dimostrare d’aver offerto d’eseguire la propria prestazione.
La funzione dell’istituto è quella d’offrire, ove non escluso dal titolo negoziale, al promissario acquirente, e non solo, una tutela giuridica reale, ottenendo il trasferimento coattivo del cespite oggetto del contratto preliminare.
Onde opporre ai terzi la sentenza che tenga luogo del contratto definitivo non concluso, la domanda giudiziale, ex art. 2932, C.c., deve esser trascritta ai sensi dell’2652, comma 1, n.2), C.c.
A rafforzare la tutela del promissario acquirente, l’acquirente, ex art. 2645 bis, commi, 1,2 e 3, C.c., può trascrivere, ove risulti da atto pubblico oppure da scrittura privata autenticata, il contratto preliminare, con effetti prenotativi, rispetto ad eventuali terzi acquirenti del bene immobile promesso in vendita, purché il contratto definitivo venga stipulato entro un anno dalla data convenuta dalle parti nel preliminare ovvero entro tre anni dalla trascrizione di quest’ultimo.
La tutela de qua consiste nel diritto, a fronte della cessione dello stesso bene ai più acquirenti, di far prevalere la propria “prenotazione” rispetto alla trascrizione di titoli d’acquisto operata da eventuali successivi terzi acquirenti del bene. La domanda volta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto non concluso prevale sulle trascrizioni ovvero iscrizioni operate contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

4. L’eseperibilità del rimedio dell’art. 2932 c.c. nel caso di inadempimento anticipato

Il rimedio di cui all’art. 2932, C.c., può esercitarsi anche se l’inadempimento del promittente alienante è anticipato rispetto alla stipulazione del contratto definitivo.
Il comportamento dell’alienante assume rilevanza ove questi tenga una condotta contraria ai principi di buona fede e lealtà, non orientati a salvaguardare, nei limiti in cui ciò non importi un apprezzabile sacrificio, l’interesse giuridico e materiale del promissario acquirente.
Cosicché, alla luce del canone generale di buona fede e correttezza, espresso dall’art. 1337, C.c., e corroborato, costituzionalmente, dal principio di solidarietà sociale, ex art. 2 Cost., possiam ben dire che l’apertura d’una porta all’interno d’un appartamento adiacente a quello promesso in vendita rappresenta una condotta del promissario alienante contraria al dovere di buona fede e lealtà tale da pregiudicare l’effettivo trasferimento del cespite compromesso.
La Suprema Corte ha statuito che “…L’inadempimento anticipato dipende dalla violazione dell’obbligo di buona fede e di lealtà nell’esecuzione del contratto ed è attuato da comportamenti del debitore che rendono antieconomica ed impossibile la prosecuzione del rapporto (…)…”. (Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 23823 del 21 dicembre 2012).
Ed, ancora, che “…proprio l’anticipata manifestazione della volontà di non eseguire il preliminare da parte dei promittenti venditori a determinare nei promissari acquirenti l’interesse concreto ed attuale a proporre, anche prima della data fissata per il rogito di trasferimento, la domanda ex art. 2932 cod. civ…”. (Cass. civ., Sez. III, Sentenza n. 10546 del 22 maggio 2015).

5. Per la pronuncia della sentenza, ai sensi dell’art. 2932 c.c., sono necessari i dati catastali dell’immobile oggetto del contratto preliminare

Affinché l’azione, ex art. 2932, C.c., possa esser utilmente esercitata è necessario domandarsi quali siano gli indici tramite i quali identificare l’oggetto del bene suscettibile del trasferimento coattivo.
In questo senso, dibattuto è il tema se, in via generale, l’oggetto del contratto, nel caso che ci interessa un bene immobile, debba esser ben identificato.
Posto che l’art. 1346, C.c., stabilisce, tra l’altro, che l’oggetto del contratto deve essere determinato ovvero determinabile, a pena di nullità, ex art. 1418, comma 2, C.c., ove si tratti d’un bene immobile si può far ricorso a mezzi diretti od indiretti, convenzionali ovvero legali.
Si può far riferimento ai contrassegni d’identificazione, quali i dati catastali, rappresentati dal foglio, dalla particella, sub particella, la cui assenza genera una nullità del contratto di compravendita, ex art. 19 D.L.n. 78 del 2010, convertito, con modifiche, nella L.n.122 del 2010, che ha aggiunto un ulteriore comma all’art. 29 della L.n. 52 del 1985. Oppure a mezzi convenzionali o legali, come il rinvio, per relationem, ai dati contenuti in altri documenti identificando, indi, il cespite mediante clausole, ovvero tramite la dichiarazione di successione.
E, difatti, “…il requisito della determinatezza o determinabilità dell’oggetto di un contratto preliminare di bene immobile non postula la necessaria indicazione dei numeri del catasto o delle mappe censuarie e di tre almeno dei suoi confini (..), poiché, pur in mancanza delle dette indicazioni, l’oggetto del contratto, può essere determinato in base alle altre clausole del contratto medesimo…”. (Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 7079 del 22 giungo 1995; Idem, Sez. II, Ord. n. 11297 del 10 maggio 2018).
Tuttavia, la possibilità che l’oggetto del contratto preliminare possa esser identificato con riferimento ad indici esterni al negozio in questione, collide con la necessità d’emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Per emettere una sentenza che, ex art. 2932, C.c., produca gli effetti del contratto non concluso, è necessario che l’oggetto di quest’ultimo coincida con quello del contratto preliminare, e ciò in quanto necessita “…l’identità fra il bene promesso in vendita con nel contratto preliminare e quello da trasferire con la pronuncia giudiziale”. (Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 952 del 16 gennaio 2013).
Il principio di diritto testé scrutinato s’inserisce nel solco dell’insegnamento giurisprudenziale confermato, di recente, con l’Ordinanza n. 5536 dell’1 marzo del 2024.
Con la pronuncia in rassegna, la Suprema Corte ha stabilito che “…solo laddove l’identificazione dell’oggetto del preliminare afferisce ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., occorre che, nel preliminare stesso, l’immobile sia esattamente precisato con indicazione dei relativi confini e dati catastali, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento…”. (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 5536 dell’1 marzo 2024).
Ne viene il principio per il quale l’immobile oggetto di preliminare può anche esser identificato ricorrendo ad indici esterni al negozio obbligatorio, salva l’ipotesi in cui il trasferimento del cespite promesso in vendita debba esser attuato tramite l’intervento della pronuncia giudiziale, giacché, in tal caso, il bene oggetto della sentenza di trasferimento deve corrispondere esattamente a quello indicato nel preliminare.

6. Conclusioni

Nella presente dissertazione abbiam avuto modo d’apprendere che, ove oggetto d’un contratto preliminare, con effetti obbligatori, sia un immobile, esso debba esser identificato, ex art. 1346, C.c., in modo preciso, indicando, indi, i dati catastali e censuari.
Tal esigenza sorge rispetto alla tutela reale concessa al promittente acquirente che, a fronte dell’inadempimento del venditore circa la stipulazione del contratto definitivo, atto a produrre l’effetto reale del trasferimento della proprietà, esperisca l’azione d’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, di cui all’art. 2932, C.c., la quale giammai potrebbe raggiungere lo scopo precipuo del trasferimento del bene ove quest’ultimo non fosse precisamente identificato, dovendo il bene oggetto della pronuncia giudiziale corrispondere esattamente a quello convenuto dalle parti nel contratto preliminare.