Esecuzione forzata nei confronti dei condomini: la Cassazione chiarisce i limiti dell’opposizione al precetto

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7489/2025 del 21 marzo, ha affrontato una questione centrale in materia di esecuzione forzata nei confronti dei singoli condomini. La decisione riguarda la possibilità per il condomino di opporsi all’esecuzione di un titolo esecutivo emesso nei confronti del condominio, sostenendo la propria estraneità al debito. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.

1. Il caso concreto: la controversia e le decisioni dei gradi di giudizio

La vicenda trae origine da un’azione esecutiva promossa da un’impresa edile nei confronti di un condominio, in seguito alla mancata corresponsione del corrispettivo per i lavori di rifacimento della facciata. Dopo aver ottenuto una sentenza di condanna contro il condominio, l’impresa ha notificato un atto di precetto a un singolo condomino, richiedendo la quota di pagamento spettante.
Il condomino ha presentato opposizione al precetto, sostenendo la propria estraneità al debito poiché aveva acquistato l’unità immobiliare dopo l’adozione della delibera condominiale che disponeva i lavori. Il Tribunale ha accolto parzialmente l’opposizione, riconoscendo il credito dell’impresa solo per le spese legali, ma non per il corrispettivo dell’appalto. Tuttavia, la Corte d’Appello ha riformato la decisione, ritenendo che la sentenza di condanna contro il condominio costituisse titolo esecutivo anche nei confronti del condomino, nonostante l’acquisto dell’immobile fosse successivo alla delibera. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.

2. La posizione del condomino e il ricorso in Cassazione

Il condomino ha impugnato la sentenza della Corte d’Appello in Cassazione, sostenendo la violazione degli articoli 1131 c.c., 2909 c.c. e 61 disp. att. c.c. In particolare, ha contestato la titolarità passiva del rapporto debitorio, sottolineando come il credito fosse sorto in epoca antecedente al suo acquisto e come la sentenza di condanna non potesse essere opponibile alla sua posizione individuale.
Secondo il ricorrente, infatti, il titolo esecutivo formatosi contro il condominio non avrebbe potuto vincolare i singoli condomini in modo automatico, soprattutto in assenza di una partecipazione diretta al processo esecutivo da parte di chi non era ancora proprietario all’epoca della delibera.

3. La questione di diritto: rappresentanza condominiale e responsabilità individuale

La Suprema Corte si è soffermata sulla questione giuridica relativa alla possibilità per il condomino di far valere la propria estraneità al debito contratto dal condominio. La problematica nasce dalla natura giuridica del condominio, inteso come ente di gestione privo di personalità giuridica, in cui l’amministratore rappresenta i condomini nelle controversie legali.
La Corte d’Appello aveva affermato che il giudicato formatosi contro il condominio si estendeva ai singoli condomini, indipendentemente dalla loro partecipazione al processo, in virtù della rappresentanza processuale dell’amministratore. Tuttavia, tale orientamento è stato ritenuto non conforme dalla Cassazione, poiché non tiene conto delle situazioni personali dei singoli condomini.

4. Il ragionamento della Cassazione: tutela del condomino e limiti della rappresentanza

La Cassazione ha ritenuto che la posizione del condomino ricorrente non potesse essere assimilata a quella degli altri condomini, poiché l’acquisto dell’immobile era avvenuto in epoca successiva alla delibera condominiale che aveva generato il debito. Pertanto, il condomino avrebbe diritto a far valere la propria estraneità al debito, in quanto tale diritto attiene a questioni di natura personale e non può essere coperto dall’efficacia del titolo esecutivo emesso contro il condominio.
La Corte ha quindi riconosciuto il diritto del condomino di opporsi al precetto, poiché l’obbligazione originava da una situazione giuridica antecedente al suo acquisto, e la rappresentanza dell’amministratore non poteva estendersi a eccezioni personali di questo tipo.

5. La decisione: la tutela del condomino contro l’esecuzione forzata

Con la sentenza n. 7489/2025, la Cassazione ha accolto il ricorso del condomino e ha cassato la sentenza della Corte d’Appello, affermando che il titolo esecutivo formatosi contro il condominio non copre questioni personali dei singoli condomini.
La Suprema Corte ha ribadito che la sentenza di condanna, pur costituendo titolo esecutivo nei confronti del condominio, non preclude al singolo condomino di opporre la propria estraneità al debito, qualora tale posizione derivi da situazioni personali non coperte dalla sentenza stessa.

6. Considerazioni finali

La pronuncia della Cassazione introduce un’importante garanzia per i condomini che acquistano un’unità immobiliare successivamente alla formazione del debito condominiale. Tale tutela si inserisce in un contesto giurisprudenziale che mira a bilanciare il principio di solidarietà tra condomini con il diritto alla difesa individuale.
Questo orientamento giurisprudenziale consolida la possibilità per il condomino di contestare il precetto quando la pretesa creditoria non tenga conto della sua situazione specifica, offrendo un’efficace protezione contro indebite esecuzioni forzate.

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