Esecuzione immobiliare e diritto all’abitazione nell’acquisto “su carta”: quale interesse prevale?

Il principio di eguaglianza

Secondo i giudici della Consulta esprime un giudizio di relazione in virtù del quale a situazioni eguali deve corrispondere l’identica disciplina e, all’inverso, discipline differenziate andranno coniugate a situazioni differenti, ciò equivale a postulare che la disamina della conformità di una norma a quel principio deve svilupparsi secondo un modello dinamico, incentrandosi sul “perché” una determinata disciplina operi, all’interno del tessuto egualitario dell’ordinamento, quella specifica distinzione, e per l’effetto trarne le debite conclusioni in punto di corretto uso del potere normativo.

Il diritto all’abitazione

Deve essere incluso tra i diritti inviolabili della persona, che rientra fra i requisiti essenziali caratterizzanti la socialità cui si conforma lo Stato democratico voluto dalla Costituzione, in quanto è compito dello Stato assicurare che la vita di ogni persona rifletta ogni giorno e sotto ogni aspetto l’immagine universale della dignità umana.

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L’acquisto “sulla carta”

La Consulta (Sentenza n. 43/2022) ha dichiarato costituzionalmente illegittimo, per violazione dell’art. 3 Cost., il combinato disposto degli artt. 1, c. 1, della l. n. 210/2004 e 1, c. 1, lett. d) e 9, c. 1, del d.lgs. n. 122/2005, nella parte in cui non riconoscono il diritto di prelazione anche alle persone fisiche che abbiano acquistato prima che sia stato richiesto il permesso di costruire (cd. acquisto sulla carta). Le norme censurate realizzano una irragionevole disparità di trattamento fra coloro che si trovano nelle condizioni richieste da detto combinato disposto, e coloro che parimenti possiedono i requisiti da esso previsti, fuorché per la circostanza di aver concluso il contratto di acquisto dell’immobile a efficacia obbligatoria o reale differita prima che il costruttore avesse presentato la richiesta di permesso di costruire. In ambedue le ipotesi, infatti, e a differenza di chi nutra un mero affidamento nella realizzazione dell’immobile, come nel caso della tutela offerta dall’obbligo del costruttore di prestare la fideiussione, il diritto di prelazione sorge ex lege sul duplice presupposto che l’immobile sia stato realizzato e che l’alloggio sia stato destinato, dopo la consegna, ad abitazione principale dell’acquirente o del coniuge o di un parente in primo grado. Il diritto di prelazione, tramite la pretesa a essere preferiti a parità di condizioni nella vendita forzata, persegue, dunque, la finalità di preservare un interesse giuridico attuale, cioè il diritto inviolabile all’abitazione.

Il bisogno abitativo come diritto inviolabile

Se, dunque, il diritto all’abitazione trae origine, nella fattispecie disegnata dall’art. 9, c. 1, dalla consegna dell’immobile all’acquirente o al promissario acquirente e dalla sua destinazione al bisogno abitativo, in presenza di tali circostanze resta identico il diritto inviolabile da tutelare, sia che l’originario acquisto dell’immobile fosse avvenuto dopo che il costruttore aveva presentato la domanda di permesso di costruire sia che fosse stato stipulato prima, senza che esso sia condizionato dall’iter amministrativo relativo a tale domanda o dalla sua legittimità.

La garanzia offerta dal diritto di prelazione

Infine, proprio la mancanza della tutela offerta dalla fideiussione rende l’acquirente “su carta” ancor più bisognoso della protezione offerta dal diritto di prelazione, stante una situazione in cui difficilmente può recuperare, con gli ordinari strumenti civilistici, quanto ha corrisposto al costruttore, oramai insolvente, a titolo di anticipazione del prezzo.

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