Furto in appartamento: responsabilità del condominio

In caso di furto nell’appartamento del condomino quando si può sostenere che condominio e impresa sono responsabili?
riferimenti normativi: artt. 2043; 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 17/03/2009 n. 6435

1. La vicenda

In un caseggiato l’amministratore del condominio, previa delibera assembleare avente ad oggetto l’effettuazione di lavori straordinari sull’immobile, stipulava un contratto con un’impresa appaltatrice. L’assemblea condominiale aveva deliberato coscientemente di non adottare misure di sicurezza particolari perché eccessivamente costose (si trattava dell’antifurto); successivamente, però, ignoti, utilizzando l’impalcatura della ditta appaltatrice, si introducevano nell’appartamento di proprietà di due condomini (al sesto piano), a cui rubavano denaro e gioielli. I due condomini erano convinti che l’impresa non avesse adottato adeguate misure di sicurezza per proteggere la collettività condominiale da eventuali furti nelle abitazioni; di conseguenza, diffidavano la ditta al risarcimento dei danni subiti per omessa cautela nell’approntare le misure minime di sicurezza al ponteggio; inoltre provvedevano, altresì, a diffidare anche il condominio per quanto responsabile. Dopo numerose comunicazioni tra le parti, visto l’esito negativo delle trattative e del tentativo obbligatorio di mediazione, i condomini si rivolgevano al Tribunale, chiedendo l’accertamento della responsabilità del condominio e della appaltatrice, nonché la condanna dei convenuti in solido al risarcimento dei danni. Il condominio si costituiva in giudizio e chiedeva che fosse accertata la mancanza di responsabilità dei condomini; in ogni caso, nell’ipotesi in cui il giudicante avesse ritenuto sussistente la responsabilità del condominio convenuto nella causazione del danno, pretendeva che fosse dichiarata la corresponsabilità dei derubati nella causazione dell’evento. Inoltre, ai sensi dell’art. 14 del contratto di appalto, richiedeva che la ditta appaltatrice fosse condannata a rifondere in rivalsa i danni al condominio. L’impresa edile falliva. Si costituiva in giudizio la curatela del fallimento che chiedeva di essere estromessa dal giudizio, richiesta accolta.

2. La questione

In caso di furto nell’appartamento del condomino quando si può sostenere che condominio e impresa sono responsabili?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha condannato il condominio al risarcimento dei danni subiti dagli attori. Lo stesso giudice ha ricordato che, nel caso in cui i ladri abbiano utilizzato le installazioni montate attorno all’edificio condominiale per introdursi in uno o più appartamenti, sia l’impresa incaricata dei lavori sia il condominio possono essere chiamati a risarcire il danno subito, qualora non abbiano adottato tutte le necessarie cautele atte a evitare il verificarsi dell’evento. In particolare, come aggiunge il Tribunale, l’impresa edile dovrà fare in modo che le impalcature siano illuminate e sorvegliate, mentre il condominio non potrà limitarsi a inserire nel contratto di appalto delle clausole contenenti l’obbligo dell’appaltatrice all’adozione di tutte le necessarie misure di prevenzione, senza poi vigilare a sua volta sull’effettiva esecuzione di tali adempimenti.

4. Le riflessioni conclusive

Nella ipotesi di furto in appartamento condominiale, commesso con accesso dalle impalcature installate in occasione della ristrutturazione dell’edificio, è configurabile la responsabilità dell’imprenditore ex art. 2043 c.c., per omessa ordinaria diligenza nella adozione delle cautele atte ad impedire l’uso anomalo dei ponteggi, nonché la responsabilità del condominio, ex art. 2051 c.c., per l’omessa vigilanza e custodia, cui è obbligato quale soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura (Cass. civ., sez. III, 19/12/2014, n. 26900). Nel caso di specie, il fatto che l’assemblea condominiale avesse deliberato coscientemente di non adottare misure di sicurezza particolari perché eccessivamente costose, non ha diminuito, né la responsabilità dell’impresa appaltatrice dei lavori, né quella del condominio. Quest’ultimo, dopo l’estromissione dal giudizio della curatela fallimentare (e quindi dell’impresa), è stato condannato al risarcimento dei danni subiti dai derubati; del resto la conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta che la domanda del condomino danneggiato vada intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno (Cass. civ., sez. VI, 12/03/2020, n. 7744).
Si ricorda che se il danno subito da un condomino sia causalmente imputabile al concorso del condominio e di un terzo, al condomino che abbia agito nei soli confronti del terzo domandando l’integrale risarcimento, lo stesso non può essere diminuito in ragione del concorrente apporto causale colposo imputabile al condominio, giacché si rende in tal caso applicabile non l’art. 1227, comma 1, c.c., ma l’art. 2055, comma 1, c.c., che prevede la responsabilità solidale degli autori del danno (Cass. civ., sez. III, 19/03/2009, n. 6665).