Garanzia assicurativa condominio: non opera se il pagamento è in ritardo

Inoperativa la garanzia assicurativa del condominio se il premio è stato pagato in ritardo. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
riferimenti normativi: artt. 1901 c.c.; 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sentenza del 03/12/2021, n. 38216

1. La vicenda: pagamento della garanzia assicurativa del condominio

Un condomino citava davanti al Tribunale il condominio che riteneva responsabile dei danni verificatisi nell’immobile di sua proprietà, con conseguente condanna del convenuto al pagamento dei danni patrimoniali subiti. L’attore faceva presente che si era verificata una fuoriuscita incontrollata di acque nere provenienti dai sanitari del bagno a causa dell’ostruzione e del malfunzionamento dell’impianto di tubazione verticale condominiale e, di conseguenza, il bagno, le camere da letto, la cucina, il corridoio, il parquet del soggiorno, le porte, i battiscopa, l’intonaco delle pareti e le suppellettili del suo appartamento avevano riportato danni. In ogni caso deduceva che, a seguito della raccomandata a/r con cui sollecitava l’intervento del condominio per i lavori alle parti comuni, l’amministratore aveva comunicato il sinistro alla compagnia (che provvedeva a gestire il sinistro e all’accertamento dei danni tramite il tecnico proprio fiduciario), senza essere tuttavia risarcito. Il condominio, pur confermando la rottura di una tubazione verticale destinata allo scolo di acque nere, poi riparata, contestava i fatti dedotti dall’attore; il convenuto chiedeva di chiamare in causa l’assicurazione, affinché lo manlevasse e garantisse, tenendolo indenne da quanto eventualmente condannato a pagare, nell’ ipotesi di accoglimento della domanda attore. La compagnia assicuratrice eccepiva l’inoperatività della garanzia assicurativa sia per tardivo pagamento del premio, sia per esclusione dell’evento dedotto dai rischi garantiti dalla polizza in virtù delle condizioni contrattuali. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio

2. La questione

È indennizzabile il sinistro avvenuto dopo lo spirare del termine per il pagamento del premio?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione all’attore. Il giudicante ha messo in rilievo che l’impianto di tubazione verticale destinato allo scolo di acque nere, dalla cui rottura è derivata la fuoriuscita di acque nere dai sanitari denunciata, ricade nella disponibilità materiale e nella sfera giuridica di dominio del condominio, da individuarsi, quindi, come custode affidatario della relativa manutenzione; di conseguenza, per lo stesso giudice, i danni determinati dalla rottura della predetta tubazione devono essere ascritti ex art. 2051 c.c. alla responsabilità del condominio convenuto, in virtù dell’accertata sussistenza del presupposto di fatto dell’obbligo di custodia della res da cui sono derivati i danni lamentati. I danni riportati dall’immobile dell’istante sono stati quantificati sulla scorta del costo dei lavori necessari per ripristinare l’immobile danneggiato. A tale proposito il Tribunale ha notato che l’evento dannoso che ha provocato i danni lamentati dall’attore non può essere ricompreso nella categoria di danni esclusi dalla garanzia assicurativa del condominio. Come ha osservato il decidente però è risultata fondata l’eccezione di inoperatività della garanzia assicurativa del condominio atteso che l’evento dannoso si è verificato nel periodo di sospensione della garanzia, decorrente dal quindicesimo giorno successivo alla scadenza del termine di pagamento del premio annuale. Il condominio è stato condannato a pagare i danni subiti dall’attore, nonché le spese legali.

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4. Le riflessioni conclusive

È stato già affermato che la tubazione verticale di scolo delle acque nere individuata quale causa dei fenomeni di infiltrazione ha senz’altro natura condominiale e costituisce un bene comune ex art. 1117 c.c., essendo stato più volte ribadito che si presumono parti condominiali i canali di scarico fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva (Cass. civ. nn.1027/2018; 583/2001). Nel caso in esame, l’evento dannoso dedotto dal condomino attore si è verificato in conseguenza della rottura dell’impianto di tubazione verticale di scolo delle acque nere, fatto che non è contestato dal condominio convenuto. In caso di rigurgito della fogna con conseguenti danni all’immobile di un condomino, il proprietario danneggiato può chiedere il risarcimento al condominio se, come nel caso in questione, l’ostruzione, che ha causato l’esondazione, riguarda una parte condominiale della condotta, e non una parte della tubazione di proprietà esclusiva di un altro condomino. Il condominio, infatti, risponde dei danni causati dalle tubazioni comuni, in qualità di custode delle stesse ai sensi dell’art. 2051 c.c. Grava sul danneggiato fornire la prova del nesso di causa tra la cosa in custodia e l’evento dannoso (Cass. civ., sez. VI, 02/03/2022, n. 6914). Nella vicenda esaminata il condominio ha denunciato prontamente il sinistro alla compagnia assicuratrice; tuttavia nei contratti di assicurazione con rateizzazione del premio, una volta scaduto il termine di pagamento delle rate successive alla prima, l’efficacia del contratto resta sospesa a partire dal quindicesimo giorno successivo alla scadenza, ai sensi dell’art. 1901 c.c., senza che rilevi l’accettazione, da parte dell’assicuratore, di un pagamento tardivo. Quest’ultimo, infatti, non costituisce una rinunzia, da parte dell’assicuratore, alla sospensione della garanzia assicurativa, ma impedisce solo la risoluzione di diritto del contratto. Di una ‘rinuncia’ dell’assicuratore agli effetti della sospensione potrebbe parlarsi solo quando tale rinuncia avvenga in modo espresso o, se tacito, inequivoco (Cass. civ., sez. VI, 03/03/2023, n. 6480).