Il contratto di mutuo con risparmio edilizio: una presentazione

1. Il mutuo con risparmio edilizio
2. Struttura
3. Alcune criticità
4. Tassi d’interesse
5. Mutuo con risparmio edilizio valido titolo esecutivo

1. Il mutuo con il risparmio edilizio

I mutui con risparmio edilizio, sono una particolare formula di finanziamento studiata e proposta da Istituti di credito tedesco e importata nel nostro paese alla fine degli anni Novanta.

Tale tipologia di mutuo è presente in Germania sin dagli anni Settanta, ma è appunto all’inizio del Duemila che esso ha cominciato a prendere piede in Italia, soprattutto nelle regioni del Nord Italia.

La soluzione offerta dalle Casse di Risparmio Edilizio tedesche ha avuto una importante diffusione in termini di mercato a livello non solo europeo. Tra i paesi con la maggiore diffusione vi sono: Austria, Belgio, Croazia, Cipro, Repubblica Ceca, Germania, Ungheria, Kazakistan, Lussemburgo, Romania, Slovenia, Slovacchia, oltre la Cina.

La storia delle Casse di risparmio Edilizio inizia alla fine degli anni Venti del secolo scorso in Germania, quando ai dipendenti pubblici era vietato per legge contrarre qualsiasi tipo di debito.

Tale divieto comportava, per la maggior parte di loro, l’impossibilità di acquistare una casa di proprietà, non potendo accedere ad un finanziamento che consentisse l’erogazione del capitale necessario per procedere alla compravendita. Fu allora che le associazioni di categoria crearono le Casse di Risparmio e credito edilizio con una precisa finalità: i dipendenti pubblici versavano una quota dei propri stipendi alla Cassa sulla base di un piano concordato con un contratto c.d. di risparmio edilizio e, in questo modo acquisivano il diritto ad un mutuo finalizzato all’acquisto della propria casa.  Successivamente due leggi federali, la legge 16 novembre 1972 e la legge 25 marzo 1998 hanno regolamentato l’istituto del contratto di risparmio edilizio.

2. Struttura

Nella sua articolazione originaria il contratto di risparmio edilizio prevede che il rapporto sia suddiviso in due fasi distinte (contratto di risparmio edilizio c.d. puro) ma tra loro funzionalmente collegate:

1. La prima definita “fase di accumulo” nella quale il cliente deposita presso l’intermediario finanziario, tramite versamenti rateali, un capitale predeterminato e remunerato a un tasso di interesse prefissato – c.d. risparmio accumulato – finalizzato all’ottenimento del mutuo dell’importo richiesto
2. La seconda, detta di assegnazione, nell’ambito della quale, al raggiungimento di un determinato ammontare di risparmio accumulato, l’intermediario finanziario matte la somma depositata a disposizione del cliente, impegnandosi a concedere in favore e a richiesta di quest’ultimo, un mutuo per l’acquisto di un immobile, per un importo pari alla differenza tra l’importo complessivo definito al momento della stipula del contratto di risparmio edilizio ed il “risparmio accumulato”.

L’erogazione del mutuo definitivo avviene con il verificarsi della condizione ovvero con il raggiungimento dell’assegnazione.

I clienti con la stipulazione di tale contratto si assicurano un tasso di interesse predeterminato per il futuro mutuo di assegnazione e si assicurano e garantiscono un peso sostenibile per le rate future, poiché la somma che verrà loro erogata sarà in parte compensata da quanto avranno accumulato.

Accanto al contratto di risparmio edilizio puro può affiancarsi un ulteriore contratto volto a concedere al risparmiatore la disponibilità immediata della somma necessaria all’acquisto della casa di abitazione, definito “mutuo immediato”, prestito personale garantito da ipoteca che, pur rimanendo distinto dagli altri contratti è a loro funzionalmente collegato in quanto destinato ad essere estinto per mezzo della somma erogata con il mutuo di assegnazione. Una volta raggiunto l’obiettivo del risparmio convenuto, il capitale erogato con il mutuo di assegnazione sarà utilizzato per estinguere totalmente il mutuo immediato. Il mutuo di assegnazione andrà in pre ammortamento  per la quota erogata, detratto il risparmio accumulato.

La stipulazione dei due distinti contratti di finanziamento (mutuo immediato e mutuo di assegnazione) avviene attraverso la sottoscrizione di un unico negozio, generalmente denominato “contratto di mutuo fondiario” che, richiamando la pregressa sottoscrizione del contratto di risparmio edilizio, disciplina tutte le condizioni di entrambe i contratti e riporta per ogni rapporto, durata, tassi, TAN  e TAEG; l’atto unilaterale di iscrizione d’ipoteca è atto ricognitivo di debito oltre che delle condizioni regolatrici del negozio denominato mutuo fondiario.

In definitiva nel contratto di risparmio edilizio “spurio” si avranno in estrema sintesi tre negozi collegati nelle aspettative e nel tempo:

• il contratto di risparmio edilizio con accumulo da parte del cliente;
• il finanziamento senza ammortamento – mutuo immediato che sarà estinto con il mutuo di assegnazione;
• il mutuo definitivo o mutuo di assegnazione.

La particolare struttura dell’operazione di finanziamento offerta dalle Casse di risparmio edilizio, specie nella versione spuria da ultimo vista, è stato oggetto di contenzioso nella maggior parte dei casi risolto a favore dell’Istituto di credito. La maggior parte delle contestazioni sollevate riguarda la pattuizione dei tassi di interesse ritenuti usurari e la forma scelta dalle Casse di Risparmio per la conclusione dei contratti stipulati mediante semplice scrittura privata presso le Filiali e le Agenzie unitamente all’atto pubblico richiesto per l’assenso di iscrizione di ipoteca volontaria.

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3. Alcune criticità

Costi inattesi, difficoltà a reperire informazioni trasparenti e condizioni talvolta vessatorie.

Il contratto di risparmio edilizio può nascondere queste ed altre importanti insidie, tutte a svantaggio di chi sottoscrive l’accordo. La prima criticità appare al momento dell’erogazione del mutuo. Esso viene sbloccato solo a seguito di un contratto di mutuo parallelo che, per essere concesso, richiede valutazioni di merito creditizio opache e poco comprensibili.

Su di esso insiste tra l’altro il cosiddetto “diritto di stipula”, una penale esercitata dall’ente bancario che non prevede rimborsabilità a favore del cliente.

Il contratto di mutuo può essere abbinato come detto sopra a un ulteriore contratto, definito “mutuo fondiario immediato”. Lo scopo di quest’ultimo è rendere sbloccabile nell’immediato la somma richiesta e il cui termine, almeno in linea teorica, avviene nel momento in cui viene stabilito e sottoscritto il mutuo di risparmio edilizio.

Un sistema “a scatole” davvero di difficile comprensione per i non addetti ai lavori, in grado di generare insidie talvolta non riparabili se non individuate per tempo. Sul fronte della restituzione del prestito sono tanti i punti oscuri, a cominciare dall’ormai ben noto piano di accumulo. Questo prevede il risparmio di somme, da parte del contraente, determinate dalla banca per un tempo non meglio definito, a seguito del quale bisognerà procedere a stabilire gli importi residui da mutuare per la restituzione completa del prestito. Inoltre il sistema di restituzione prevede, per il mutuatario, unicamente il versamento di somme di interessi per i primi dieci o quindici anni, senza alcuna quota capitale. In tal modo appare chiaro che un accordo del genere premi oltremodo l’ente erogatore attraverso il pagamento delle quote interesse. Questo, pur mantenendo intatto il cassetto capitale, che continua a pendere per anni sul capo del consumatore.

4. Tassi d’interesse

Nell’ambito della fattispecie in esame è stata più volte sollevata la questione che i tassi convenuti con il contratto di prefinanziamento o c.d. mutuo immediato concesso per l’acquisto immediato dell’abitazione fossero superiori alla soglia dell’usura. A dire dei mutuatari, il raffronto tra il tasso convenuto e il tasso soglia andrebbe effettuato con riferimento alla categoria dei “mutui ipotecari”, a tasso fisso o variabile a seconda della scelta effettuata nel contratto concluso tra le parti. Occorre premettere che ai sensi della L. 108/1996 sull’usura, il Ministero dell’Economia e delle Finanze individua con decreto i Tassi Effettivi Globali Medi per singole categorie di operazioni bancarie e, a partire da questi, i tassi di soglia oltre il quale i tassi devono considerarsi oggettivamente usurari, sempre per categorie omogenee di operazioni. Risulta pertanto fondamentale individuare correttamente la categoria omogenea delle operazioni di credito alla quale appartiene il prefinanziamento erogato dalla Banca per l’acquisto e la ristrutturazione immediata dell’immobile. Tale finanziamento pur essendo collegato al successivo mutuo di assegnazione ne resta distinto. Esso è inquadrabile nella categoria omogenea dei finanziamenti alle famiglie e per esso non è previsto ammortamento ma la restituzione del capitale in un’unica soluzione. Rientra nella categoria dei mutui a tasso fisso il “c.d. mutuo di assegnazione” per il quale il cliente versa quote comprensive di interessi e capitale, ovvero, si verifica solo in questa fase l’ammortamento, con conseguente inquadramento, ai fini del controllo della usurarietà dei tassi, nella categoria dei mutui ipotecari. Un altro aspetto talvolta contestato riguarda la presunta usurarietà del tasso d’interesse convenuto per la c.d. fase di assegnazione del mutuo, ossia il tasso di interesse sul quale verrà calcolato il piano di ammortamento del capitale del mutuo di assegnazione. In tale caso il tasso viene anticipatamente deciso nella fase di conclusione del contratto di risparmio edilizio. In tal senso la giurisprudenza è orientata a ritenere che il momento in cui rileva detta verifica sia non quello della sua concreta applicazione bensì quello della conclusione del contratto (Cassazione Sezioni Unite 24657/2017) onde ovviare alle possibili oscillazioni dei tassi, nel 2007 a seguito della crisi, i tassi di interessi dei mutui sono diminuiti in misura sensibile, con la conseguenza che un tasso al disotto della soglia di usura avrebbe potuto superare, al momento della sua applicazione, detta soglia.

Una sentenza recentissima del Tribunale di Milano  25 gennaio 2022 ritiene immeritevoli di tutela detti contratti e li considera nulli nella sostanza in quanto incapaci di generare certezza nei clienti a causa della  loro configurazione strutturale e della terminologia utilizzata.

L’ABF dall’anno 2011 ha definito molti ricorsi aventi ad oggetto questi contratti, elemento centrale dei reclami (prima) e dei ricorsi (nella fase successiva) è la contestazione da parte dei clienti del diritto di ritenzione da parte degli Intermediari del c.d. “diritto di stipula”.

5. Mutuo con risparmio edilizio valido titolo esecutivo

Una questione pure controversa nelle aule di Tribunale è la validità dei predetti contratti come titolo esecutivo per il recupero del credito in caso di inadempimento dei mutuatari.

In tal senso l’art. 474 comma 1 c.p.c. precisa che “l’esecuzione forzata non può avere luogo che in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile”. In altri termini il titolo deve documentare l’esistenza del diritto di credito, individuare i soggetti attivo e passivo del rapporto obbligatorio e consentire di ricavare l’ammontare del credito, che non deve essere sottoposto a condizione o termine.

Il secondo comma dell’art. 474 individua le diverse tipologie di titoli esecutivi. In linea generale la maggior parte dei contratti di mutuo fondiario viene conclusa mediante un atto pubblico stipulato innanzi al notaio o al, più, mediante scrittura privata autenticata da quest’ultimo, con la conseguenza che gli stessi, quando non sono sottoposti a condizione, sono senz’altro titoli esecutivi.

Nel caso in esame, il finanziamento – che prevede, nella fase iniziale, un prestito senza ammortamento e una fase successiva di ammortamento alla francese – viene concluso mediante una semplice scrittura privata sottoscritta in agenzia e collegata al contratto di risparmio edilizio, senza autenticazione da parte di un pubblico ufficiale. Tale scrittura privata non rientra nel novero dei titoli esecutivi ex art. 474 comma 2 cpc. Tuttavia il cliente concede iscrizione di ipoteca volontaria di primo grado sui beni immobili che ha acquistato o che intende ristrutturare con la somma messa a disposizione dall’Istituto di credito, trasformando, di fatto, l’operazione in un finanziamento fondiario ex art. 38 T.U.B.

La garanzia ipotecaria, in tal caso, è concessa dal mutuatario con atto pubblico nella quale la parte mutuataria riconosce di essere debitrice delle somme convenute con il contratto di finanziamento concluso con la Cassa di Risparmio.

Tale atto di consenso all’iscrizione di ipoteca volontaria può essere considerato ad ogni effetto un valido titolo esecutivo laddove esso contenga il riconoscimento da parte dei disponenti di una obbligazione direttamente eseguibile in quanto certa, liquida ed esigibile.

Per la Suprema Corte (già Cass. 13 novembre 1965 n. 2372) hanno efficacia esecutiva anche gli atti negoziali di contenuto dichiarativo.

L’atto pubblico deve dare autonoma contezza che il credito sia certo, liquido ed esigibile (Cass. N. 6083/2015). Con riferimento ai contratti di risparmio edilizio, il riconoscimento del debito contenuto nell’atto pubblico di rilascio della garanzia reale, pur non integrando una autonoma fonte di obbligazione ha comunque l’effetto confermativo di un preesistente rapporto contrattuale (Cass. 7787/2010 e 13506/2014). L’efficacia vincolante della ricognizione di debito potrebbe venire meno solo ove il debitore/dichiarante provi giudizialmente che il rapporto fondamentale non sia in realtà mai sorto, o sia invalido o estinto, con onere della prova a suo carico.

In conclusione si è in presenza di un debito già sorto al momento della conclusione del contratto di mutuo fondiario con scrittura privata, ma che viene riconosciuto dalla parte mutuataria al momento della concessione dell’ipoteca volontaria a garanzia del finanziamento fondiario erogato.

Note Bibliografiche

• www.dirittobancario.it – Avv. Margherita Domenegotti –Il contratto di risparmio edilizio: struttura e aspetti giuridici connessi ad un modello “atipico” di finanziamento – 19.07.2019
• Amministrazione in Cammino – Prof. Avv. Marcello Condemi –Il contratto di risparmio edilizio: un modello di finanziamento di matrice tedesca bisognevole di un più puntuale inquadramento giuridico
• Mutuo BHW con risparmio edilizio e diritto di stipula – Dott. Giuseppe Cappuccio 2020.