Diritto di sopraelevazione: chi sono i titolari e che portata ha
Questo contributo è tratto da
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
A questo punto è opportuno chiedersi a chi spetti concretamente il diritto di sopraelevazione, alla luce di quanto detto fino ad ora e del dato normativo di cui all’art.
1127 c.c. 1 comma.
Il codice, infatti, con una statuizione abbastanza esaustiva chiarisce che “il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare” (proprietà dell’ultimo piano o del lastrico solare e proprietà della colonna d’aria).
Una volta chiarito il perimetro del diritto di sopraelevazione e ricostruita la natura dello spazio aereo è possibile osservare come, nella fattispecie che qui ci interessa di condominio, secondo una ricostruzione giurisprudenziale mentre il diritto di sopraelevare è “assegnato” ex lege, la proprietà della colonna d’aria sarebbe condominiale.
Infatti la colonna d’aria, configurandosi come mera proiezione verso l’alto dell’area sottostante, spetta al proprietario di questa, con la conseguenza che lo spazio
aereo sovrastante una determinata costruzione si deve considerare comune qualora l’area sottostante sia comune.
Siffatta ricostruzione appare in linea con il dato normativo in tema di diritto di sopraelevazione che appunto riserva la facoltà di sopraelevare al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio in condominio. Agevolmente si coglie tuttavia la differenza tra proprietà dell’ultimo piano esclusiva o in comunione.
Nel primo caso nulla quaestio circa la disciplina applicabile e la facoltà di sopraelevare, che spetta al proprietario esclusivo, salvo i limiti giuridici, tecnico-architettonici e gli obblighi derivanti dall’esercizio della suddetta facoltà. In caso di proprietà comune dell’ultimo piano, invece, ogni proprietario condomino può utilizzare lo spazio aereo secondo i princìpi della comunione (Cass., n. 2027, del 1.3.1994, in Mass. Foro it., 1994, c. 157, che ha giudicato illegittima una sopraelevazione gravante su una scala comune, anche se il sottoscala risultava dal titolo appartenente esclusivamente al condomino, che l’aveva effettuata).
La proprietà in comunione – rectius la proprietà condominiale – della colonna d’aria giustificherebbe, sempre nell’ottica giurisprudenziale, la disposizione prevista
all’ultimo comma dell’art. 1127 c.c. che impone al soggetto che esercita il proprio diritto di sopraelevazione il versamento agli altri condomini dell’indennità.
Nel corso del tempo, quindi, e soprattutto a cavallo tra la codificazione del 1942 e le disposizioni previgenti, si è consolidato un orientamento giurisprudenziale – particolarmente resiliente alle obiezioni dottrinali susseguitesi – che attribuiva da un lato il diritto di sopralzo al proprietario esclusivo dell’ultimo piano (o del lastrico solare), mentre dall’altro affermava la proprietà condominiale della colonna d’aria soprastante l’edificio.
Quale corollario della suddetta impostazione si giustificava l’indennità cui è obbligato chi agisce in sopraelevazione a versare agli altri condomini quale “risarcimento” della fruizione di uno spazio astrattamente in comunione, o meglio di proprietà condominiale.
Tale argomentazione potrebbe trovare un parziale riscontro nel caso in cui il proprietario dell’ultimo piano, effettuando l’intervento edilizio, sfrutti momentaneamente (quantomeno fino al ripristino dell’eventuale sottotetto o lastrico solare in comunione) uno spazio sul quale, di fatto, non vanta un diritto esclusivo essendo di proprietà condominiale.
Ma come vedremo in seguito tale ricostruzione non appare sufficiente a giustificare l’indennizzo quando ad effettuare l’intervento in sopraelevazione è il proprietario
del lastrico solare.
La natura del diritto
Parimenti alla luce della chiarezza del dato normativo circa l’effettivo fruitore del diritto di sopraelevazione, la dottrina si è occupata soprattutto di ricercare il fondamento del diritto di soprelevare, talvolta giustificato con riferimento ad esigenze pratiche di utilità sociale dimostrate da un atteggiamento di favore verso le costruzioni intensive.
In altri casi si è parlato di espropriazione o trasferimento consensuale all’atto della costituzione del condominio, trasferimento da ravvisarsi nella implicita rinuncia degli altri condomini al loro diritto sulla colonna d’aria sovrastante l’edificio.
In giurisprudenza, invece, prevale lo storico orientamento che vede nella sopraelevazione l’espressione del diritto del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio
preferito.
Agli altri condomini spetta non già un diritto di tipo reale, ma solo la facoltà di opporsi all’esercizio del diritto del preferito, qualora ricorrano i presupposti di legge,
come peraltro emerge con chiarezza dall’esegesi del comma 3 dell’art. 1127 c.c. La ricostruzione offerta dalla giurisprudenza, peraltro, appare la più idonea a tratteggiare correttamente gli istituti in esame, inserendoli nel contesto giuridico più appropriato alla luce anche dell’evoluzione normativa sul punto.
Correttamente, infatti, è stato evidenziato come nel bilanciamento di interessi tra il proprietario dell’ultimo piano e gli altri condomini il codice del 1942 ha operato
una netta scelta di campo sia nella modifica della disciplina prettamente inerente il diritto di sopraelevazione, sia con riferimento alle prescrizioni di cui all’art. 840
comma 2 c.c.
Non può ignorarsi, infatti, la circostanza che sono nettamente mutati i “rapporti” tra il titolare del diritto di sopraelevare e gli altri condomini: prima era necessario il
consenso di questi ultimi, oggi gli è riservato un generico potere di veto saldamente ancorato ai presupposti di legge, quali il pregiudizio dell’aspetto architettonico dell’edificio o la diminuzione “notevole” dell’aria o della luce per i piani sottostanti.
Un’altra ragione per cui il legislatore ha attribuito il diritto di sopraelevare al proprietario dell’ultimo piano (ovvero del lastrico solare se diverso) può ravvisarsi nell’esigenza di conferire la scelta in ordine alla sopraelevazione a chi effettivamente sopporta in misura più rilevante i disagi che i lavori di costruzione possono arrecare.
Ma a formare la ratio della norma sembrano concorrere altre esigenze, sicché la scelta di concentrare il diritto di sopraelevare in un unico soggetto trova giustificazione anche nella finalità di agevolare l’attività edificatoria, semplificando le modalità della sopraelevazione, altrimenti complicate, ove, per l’esercizio del diritto, si fosse richiesto un accordo tra tutti i condomini (Troiano).
Quest’ultima impostazione, difatti, trova ancor più riscontro guardando alle considerazioni svolte circa la natura giuridica del diritto di sopralzo e le diverse tesi espresse circa la proprietà della colonna d’aria sovrastante l’immobile, soprattutto con riferimento a quella parte della dottrina che sostanzialmente nega la possibilità che lo spazio aereo possa essere definito un bene giuridico.
Questo contributo è tratto da
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
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