precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 10/11/2016 n. 22899
Indice:
La vicenda
Il proprietario di un appartamento concludeva un contratto di locazione a uso abitativo con una conduttrice, per la durata di quattro anni (4 + 4). Successivamente con decreto di aggiudicazione emesso dal Tribunale tale immobile veniva assegnato ad un nuovo proprietario il quale, pertanto, subentrava nel contratto di locazione. Con atto di citazione il nuovo locatore intimava alla conduttrice lo sfratto per morosità. Inoltre chiedeva la convalida dello sfratto e remissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento dei canoni di locazione e oneri accessori non pagati, scaduti e a scadere.
L’intimata si opponeva alla convalida eccependo, tra l’altro, che i canoni erano stati corrisposti integralmente e che non vi era morosità in relazione agli oneri accessori. In particolare con riferimento alle spese accessorie, rilevava la mancanza di legittimazione del ricorrente in quanto non aveva pagato in prima persona, né agito nei confronti del precedente proprietario.
Il Tribunale rigettava la richiesta di parte intimante, non convalidava lo sfratto, disponeva la conversione del rito e fissava per gli adempimenti ex art. 420 c.p.c. la relativa udienza, con termine alle parti per l’eventuale integrazione degli atti e il deposito di memorie e documenti, invitando le stesse a esperire il tentativo di mediazione obbligatoria.
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La questione
A quale condizione il locatore può pretendere il pagamento degli oneri accessori dal conduttore?
La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione alla conduttrice. Secondo lo stesso giudice se è vero che può legittimamente riconoscersi al locatore la facoltà di richiedere al conduttore il rimborso delle spese sostenute per il godimento della res locata (a prescindere dalla natura condominiale dello stabile ove trovasi l’appartamento), è anche vero che tale diritto compete a condizione che le spese siano state effettivamente sostenute. Tuttavia, nel caso di specie, il locatore non ha effettuato il pagamento nei confronti del condominio (e non ha assolto all’onere della prova relativo all’effettivo esborso delle spese accessorie) con la conseguenza che non può vantare alcun diritto di ripetizione. La domanda relativa agli oneri accessori è stata rigettata dal Tribunale.
Le riflessioni conclusive
Ai sensi dell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. L’art. 9, comma 3, della legge 392/1978 prevede l’obbligo del conduttore di pagare gli oneri accessori entro due mesi dalla loro richiesta e circoscrive entro tale periodo anche il termine massimo per richiedere l’indicazione analitica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi. Ciò non significa che il locatore abbia l’obbligo di adoperarsi in tal senso: in difetto di una specifica richiesta del conduttore, quest’ultimo, trascorsi per l’appunto i due mesi dall’istanza di pagamento degli oneri avanzata dal locatore, è da considerarsi automaticamente inadempiente. Dal combinato disposto delle norme sopra dette si può affermare che il diritto di regresso del locatore proprietario, o dell’aggiudicatario obbligato in solido, è qualificabile come diritto di rivalsa sul conduttore che non abbia adempiuto all’obbligazione di pagamento delle spese accessorie e, come tale, sorge solo nel momento in cui il tale condomino- locatore adempie in primo luogo. Tale diritto di rivalsa, in caso di contestazione da parte del conduttore, deve essere oggetto di specifica prova a carico del locatore; in altre parole qualora il conduttore sia convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali e contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, è lo stesso locatore, ai sensi dell’art. 2697 c.c., a dover fornire la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto. Non è quindi sufficiente che egli dimostri di avere inviato al conduttore la distinta analitica delle spese in ottemperanza a quanto previsto dall’art. 9 della legge 392/1978, invio peraltro necessario per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione del contratto, ma deve anche dimostrare l’esistenza del proprio credito, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. civ., sez. III, 28/09/2010, n. 20348). Gli oneri accessori vanno naturalmente corrisposti solo nel caso in cui i servizi siano effettivamente resi, essendo il conduttore legittimato a opporsi al pagamento quando gli stessi siano prestati in maniera inadeguata.
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