Il locatore ha potere di revoca della disdetta?

Esiste un potere unilaterale del locatore di revoca della disdetta una volta che essa abbia prodotto i suoi effetti?

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1. La vicenda

Gli eredi di un’anziana donna decidevano di ottenere la disponibilità di un immobile locato ad uso commerciale e, quindi, azionavano la domanda di rilascio nelle forme del rito locatizio ex art. 447 bis c.p.c. Le attrici facevano presente che l’originaria locatrice aveva fatto pervenire al conduttore formale disdetta (del 2007) che, seppur nulla per la prima scadenza, dimostrava comunque, in modo inequivoco, l’intendimento della defunta di non procedere al rinnovo del contratto di locazione e di rientrare nella disponibilità dell’immobile; di conseguenza le stesse attrici sostenevano che l’originario conduttore occupava l’immobile, come risultava anche da visura camerale, senza più alcun valido titolo dal giorno 1 febbraio del 2014. In ogni caso le eredi aggiungevano che la locatrice con lettera del novembre 2018, aveva rinnovato la richiesta di restituzione dell’immobile; le nipoti della locatrice precisavano che, dopo aver ereditato l’immobile commerciale, avevano domandato, oltre al rilascio, anche la somma di € 500,00 mensili per l’occupazione del bene dell’immobile ereditato allo storico conduttore (occupante abusivo) che, senza mai opporsi alla disdetta del contratto, non aveva mai versato una qualche somma a titolo di indennità di occupazione. Il convenuto si difendeva sostenendo di detenere l’immobile in virtù del contratto di locazione commerciale stipulato con la locatrice deceduta e, successivamente, prorogato tacitamente di sei anni in sei anni fino al 2026; inoltre notava l’inidoneità della disdetta ad impedire il rinnovo e il comportamento della locatrice nel periodo successivo; così sosteneva che quest’ultima aveva continuato a percepire regolarmente i canoni di locazione, rimanendo assolutamente inerte per oltre un decennio dalla missiva inviata nel 2007; di conseguenza a giudizio del conduttore aveva manifestato una volontà incompatibile con l’interruzione del rapporto. In ogni caso contestava la domanda di risarcimento del danno da occupazione illegittima, avendo egli sempre regolarmente corrisposto i canoni di locazione contrattualmente convenuti. In subordine, pretendeva il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 L. 392/78 pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
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2. Locatore e potere di revoca della disdetta: la soluzione

Il Tribunale ha dato ragione alle attrici. Secondo lo stesso giudice, stante l’intervenuta cessazione della locazione nel 2014, in forza della disdetta del 2007, la persistente detenzione dell’immobile da parte del conduttore in epoca successiva alla medesima scadenza doveva ritenersi non più sorretta dall’originario vincolo negoziale. Di conseguenza per il Tribunale le eredi della locatrice hanno diritto ad ottenere il rilascio del bene. Del resto, come ha notato il giudice siciliano, non è emersa la volontà delle parti di addivenire ad un rinnovato accordo formale con cui le stesse hanno riconosciuto reciprocamente il venir meno consensuale della efficacia della citata disdetta, dovendosi escludere, anche a fronte dell’inoltro da parte della zia delle attrici della diffida al rilascio nel mese nel 2018 per la contestata occupazione senza titolo dell’immobile, la sussistenza di una inerzia della locatrice eventualmente significativa di un reciproco consenso sulla permanenza del contratto.

3. Le riflessioni conclusive

La sentenza in commento mette in rilievo come non esista alcuna norma che riconosca al locatore un potere unilaterale di revoca della disdetta una volta che essa abbia prodotto i suoi effetti: non appena la disdetta quale atto unilaterale recettizio abbia prodotto, come nella specie, in quanto giunto a conoscenza del conduttore, l’effetto della cessazione della locazione con riferimento al momento in cui sopraggiunge la scadenza, è necessaria una inequivoca manifestazione di volontà negoziale bilaterale perché il rapporto si possa intendere ripristinato o proseguito in iure.
Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell’immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall’accettazione dei canoni da parte del locatore (Cass. civ., sez. III, 06/05/2010, n. 10963). In particolare qualora il locatore abbia dimostrato la sua intenzione di porre fine al rapporto con apposita disdetta, non basta a configurare una rinnovazione tacita il fatto che, dopo la scadenza, il locatario sia rimasto nell’immobile o che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio o addirittura abbia continuato a percepire i canoni di locazione, necessitando a tal fine un suo comportamento positivo, idoneo a manifestare una nuova volontà, contraria a quella manifestata in precedenza (Cass. civ., sez. VI, 18/01/2021, n. 708). In ogni caso In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, disciplinate dagli artt. 27 e 34 della L. 27 luglio 1978, n. 392, in ragione della interdipendenza tra l’obbligazione del locatore di corrispondere l’indennità di avviamento e quella del conduttore di restituire l’immobile locato alla cessazione del rapporto, ove persista la duplice inadempienza di dette obbligazioni, il conduttore è esonerato soltanto dal pagamento del maggior danno ex art. 1591 c.c., mentre, in attesa del pagamento dell’indennità di pagamento, è comunque obbligato a corrispondere il canone convenuto per la locazione (Cass. civ., Sez. III, 20/01/2016, n. 890). Tenendo conto di quest’ultimo principio il Tribunale ha dichiarato l’inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto avente ad oggetto l’indennità ex art. 34 l. 392/1978.