Il regime delle distanze tra costruzioni come limite al diritto di proprietà

Il regime delle distanze tra le costruzioni è un limite pubblicistico al diritto di proprietà del privato, tale limite è volto ad evitare l’esistenza di intercapedini dannose.

Il diritto di proprietà trova il suo fondamento all’articolo 42 della Costituzione e viene disciplinato nel libro terzo del codice civile.

L’articolo 832 c.c. definisce il diritto di proprietà come “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

Dalla stessa definizione, pertanto, si evince che il diritto di proprietà è soggetto a limiti. Tali limiti sono posti nell’interesse pubblico.

La disciplina delle distanze tra costruzioni

L’articolo 873 del codice civile prevede un limite al diritto di proprietà, affermando che “le costruzioni su fondi finitimi, se non unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non inferiore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.

I regolamenti locali hanno pertanto carattere integrativo della norma primaria.

Il d.P.R. 6 giugno, n.380 ha previsto che “i comuni, nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa […] disciplinano l’attività edilizia”.

Il regolamenti edilizi devono contenere la disciplina delle modalità costruttive, con riferimento al rispetto delle normative tecnico-estetico, igienico- sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze.

Dottrina e giurisprudenza si sono interrogate circa la natura della disciplina delle distanze, in particolare, se tale normativa abbia carattere dispositivo o no.

Secondo la dottrina e la giurisprudenza prevalenti, la norma fissata nell’art.873 c.c. ha natura dispositiva ma può essere derogata dalle parti mediante convenzioni private. Tali disposizioni possono essere derogate dalle parti attraverso convenzioni private tendenti alla costituzione di una servitù.

Il concetto di costruzione

La costruzione è il punto di riferimento per calcolare la distanza minima che deve esservi tra le costruzioni, pertanto è di fondamentale importanza chiarire che cosa si intenda per costruzione.

La giurisprudenza ha dato una interpretazione ampia al termine costruzione, chiarendo che ai fini dell’applicazione della disciplina delle distanze “deve intendersi per costruzione qualsiasi opera che pur difettando di una propria individualità, abbia tuttavia i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione rispetto al suolo; la sussistenza di tali caratteristiche spetta al giudice di merito” (cfr. Cass. 12 settembre 2000, n. 12045).

Nella nozione di costruzione, rientrano sia le opere in muratura che quelle costruite con altri materiali.

Altro aspetto rilevante nel calcolo delle distanze tra costruzioni attiene alle sporgenze delle costruzioni (come per esempio balconi, ballatoi). In particolare, assume rilevanza la funzione della sporgenza e se questa fuoriesce dalla sagoma dell’edificio.

Cosa si intende per fondi finitimi?

Mediante il concetto di fondi finitimi la norma ha inteso riferirsi non solo agli edifici siti sui terreni confinanti ma anche a quelli eretti su aree vicine, seppure non contigue. Si deve pertanto intendere anche quei fondi che hanno in comune in tutto o in parte la linea di confine, cioè quelli che sono caratterizzati da continuità fisica e materiale per contatto reciproco lungo una comune linea di demarcazione. I fondi confinanti sono quelli le cui linee di confine se fatte avanzare idealmente l’una verso l’altra vengono ad incontrarsi almeno per un segmento di esse.

Cosa si intende per costruzioni unite o aderenti?

L’osservanza delle distanze legali richiede, inoltre, che le costruzioni non siano unite o aderenti. Due costruzioni sono unite quando risultano appoggiate, ovvero quando sono intimamente integrate da un punto di vista strutturale.

L’aderenza, invece, deve mantenere l’autonomia strutturale delle due costruzioni, senza tuttavia lasciare alcuna intercapedine.

Il principio della prevenzione

Principio fondamentale in materia di distanze è il principio della prevenzione.

Chi edifica per primo su un fondo contiguo non ha alcun limite. Infatti, chi edifica per primo può costruire sul confine oppure costruire con distacco dal confine.

Tuttavia, il criterio della prevenzione non può superare i limiti imposti dai regolamenti locali qualora da questi si desume l’inderogabilità delle distanze minime stabilite.

La giurisprudenza ha esteso la disciplina delle distanze legali tra costruzioni su fondi finitimianche alle sopraelevazioni. Pertanto, il diritto di prevenzione è applicabile anche alle ipotesi di sopraelevazione. Da ciò si desume che chi sopraeleva per primo la costruzione esistente può avvalersi della facoltà riconosciuta al preveniente, può pertanto seguire le linee verticali della precedente costruzione o osservare la distanza legale.

Le distanze previste dal d.m. 1444/1968

L’articolo 9 del d.m. 1444/1968 ha per oggetto i limiti di distanza tra i fabbricati.

In particolare, vengono distinte tre zone territoriali omogenee.

Nella zona A) ovvero per le parti di territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di pregio ambientale, le operazioni di risanamento conservative per le ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti.

Per i nuovi edifici ricadenti in altre zone è prescritta la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

Nella zona C) ovvero per le parti di territorio destinati a nuovi complessi insediativi che risultino inedificate è prescritta la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto.

Risulta fondamentale per l’applicazione del regime delle distanze la nozione di nuovo edificio. Sono qualificati come nuove costruzioni: la ricostruzione su ruderi, la costruzione di un muro di contenimento in cemento armato, interventi edilizi su edifici esistenti quando l’organismo edilizio venga oggettivamente trasformato.

L’articolo 9 prevede che la distanza minima debba intercorrere tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Si tratta pertanto, di una misura lineare orizzontale minima che deve intercorrere tra le pareti di due edifici antistanti. Tale spazio minimo qualora non rispettato potrebbe essere potenzialmente nocivo per sicurezza, igiene e salubrità.

Occorre, inoltre precisare che la misurazione della distanza tra fabbricati deve essere effettuata in modo lineare e non radial, come accade per le vedute.

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