Precedenti giurisprudenziali: Trib. Firenze, Sez. II, Sentenza del 21/07/2017
Indice:
La vicenda
Un condomino citava in giudizio tre altre partecipanti al condominio per sentirle condannare alla riduzione in ripristino del muro condominiale esterno, ove queste ultime avevano aperto un varco/garage; riduzione in pristino della precedente scala condominiale esterna in muratura (insistente sul cortile condominiale antistante il varco/garage), sostituita dalle stesse con una in metallo, in posizione diversa e con diverso orientamento. Tali modifiche avevano reso inutilizzabile il cortile in precedenza usato per il transito di autovetture e per deposito di beni e biciclette da parte della collettività condominiale. Secondo le convenute – che si costituivano in giudizio – vi era carenza di interesse ad agire dell’attore, sul presupposto della presenza di altri accessi condominiali all’immobile di sua proprietà; in ogni caso sostenevano che gli interventi fatti eseguire dovevano ritenersi quale legittima modificazione della cosa comune ex art. 1102 c. c. e non quale innovazione ex art. 1120 c.c.
Il Tribunale condannava le convenute a ripristinare le scale illegittimamente abbattute nella loro originaria posizione, materiali e dimensioni e a chiudere l’apertura praticata sul muro perimetrale lato est del cortile in corrispondenza del sito dove si trovavano in precedenza le scale, condannandole alle spese giudiziali. La Corte di Appello confermava la decisione del Tribunale; i giudici di secondo grado mettevano in rilievo che le caratteristiche costruttive della nuova scala erano deteriori rispetto alla vecchia e l’irrilevanza dell’esistenza delle altre scale interne; inoltre sottolineavano l’inservibilità del cortile a seguito delle opere eseguite in quanto le auto e le biciclette non più potute entrarvi; infine evidenziavano l’illegittimità della riduzione del cortile a uso esclusivo delle appellanti.
Le soccombenti ricorrevano in cassazione.
Leggi anche:
- Se mancano i contatori negli appartamenti è valida la ripartizione delle spese idriche per millesimi
- Condominio, risarcimento danni per ritardato inizio dei lavori
- Le spese per l’adeguamento di un posto auto alla normativa antincendio sono a carico dell’usufruttuario
La questione
La possibilità del singolo condomino di modificare le parti comuni a quali limiti è soggetto?
La soluzione
La Cassazione ha aderito pienamente alle conclusioni dei giudici di merito. Come hanno ricordato i giudici supremi rientra, infatti, nella facoltà di ciascun condomino di utilizzare la cosa comune per il miglior godimento della stessa, anche apportandovi opportune modificazioni, sempre che non ne risulti alterata la destinazione e ne sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Tuttavia la modifica delle ricorrenti è risultata illegittima, poiché il cortile che prima veniva utilizzato per il transito di autovetture e per il deposito di beni e biciclette da parte dei condomini, dopo gli interventi eseguiti è diventato un luogo di passaggio “privato” che doveva rimanere sgombro per consentire solo la circolazione della loro auto. In particolare la Cassazione ha evidenziato come la distruzione della scala condominiale comune e la sua successiva ricostruzione con posizione, materiale e orientamento differenti rispetto a quelli originari, avesse modificato l’entità materiale del bene comune e influito sulla destinazione d’uso del cortile comune.
Le riflessioni conclusive
Il bene comune, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., può essere utilizzato dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari. L’accertamento del superamento dei limiti imposti dall’art. 1102 c.c. al condomino, che si assuma abbia alterato, nell’uso della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all’entità e alla qualità dell’incidenza del nuovo uso, è comunque riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità (Cass. civ., sez. II, 24/11/2020, n. 26703). Tuttavia è condivisibile la decisione del giudice del merito che ritiene illegittima la realizzazione, nel cortile comune, di un vano scale allo scopo di consentire un nuovo accesso al seminterrato di proprietà di un singolo condomino qualora accerti che tale manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e dimensionali compromette l’uso e il godimento del cortile comune come esercitati in precedenza da parte degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 21/07/2004, n. 13600). I rapporti condominiali devono infatti essere informati al principio di solidarietà, che richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Il condomino che utilizza la cosa comune per utilità individuale è tenuto perciò a verificare scrupolosamente che ciò non incida sul diritto di pari uso degli altri condomini, e, in caso di contestazione, fornire rigorosa prova della mancata compromissione degli altrui diritti.
Volume consigliato:
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento