Riferimenti normativi: art. 1122 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 24/06/2016 n. 13184
Indice:
La vicenda
Un condominio impugnava una delibera che gli aveva negato l’autorizzazione ad effettuare i lavori finalizzati al frazionamento del suo immobile in due distinte unità abitative (come da richiesta inviata all’amministratore del condominio). Secondo l’attore tale delibera era illegittima in quanto il frazionamento avrebbe comportato un uso legittimo dei beni condominiali ai sensi dell’art. 1102 c.c., non alterandone la destinazione, non arrecando agli stessi alcun pregiudizio (anche sotto il profilo del decoro architettonico) e tantomeno impedendone il pari uso agli altri condomini. In ogni faceva presente che la delibera lo aveva danneggiato economicamente per essere stato costretto a disattendere l’adempimento di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto una sola porzione frazionata del suo immobile e per dover restituire di conseguenza al promissario acquirente il doppio (euro 100.000,00) della caparra ricevuta (euro 50.000,00), nonché per essere costretto a vendere l’appartamento indiviso ad un prezzo decisamente inferiore a quello di mercato. Alla luce di quanto sopra pretendeva l’annullamento della delibera ed il risarcimento del danno. Il convenuto nel costituirsi in giudizio ha chiesto il rigetto della domanda e in via riconvenzionale la condanna dell’attore al risarcimento dei danni sofferti dai condomini in conseguenza dei lavori di trasformazione effettuati all’interno del l’immobile con la creazione anche di una nuova cucina, nonché all’inibizione dell’uso di tale cucina in ragione delle immissioni intollerabili che ne derivano per gli altri condomini.
La questione
Quale sono le condizioni che consentono al singolo condomino di frazionare il suo appartamento?
La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione al condomino. Secondo lo stesso giudice, in mancanza di un espresso divieto contenuto nel regolamento condominiale, il condomino può anche dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi appunto concreto pregiudizio agli altri condomini. Come nota il Tribunale nel corso del giudizio la CTU ha accertato che il frazionamento non avrebbe potuto arrecare pregiudizio all’utilizzazione e al godimento delle cose comuni. Di conseguenza per il giudice laziale il diniego assembleare manifestato con la delibera impugnata è da considerare illegittimo in quanto non supportato da valide motivazioni riguardo ad eventuali pregiudizi alle parti comuni. Respinta però la richiesta di risarcimento danni dell’attore.
Le riflessioni conclusive
In linea di principio, ogni condomino è libero di modificare la propria porzione esclusiva, a condizione di non arrecare ingiusto pregiudizio agli altri condomini.
Tale principio è espresso nell’art. 1122 c.c., secondo cui nell’unità immobiliare di sua proprietà il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. In ogni caso, è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. Il condomino può, quindi, dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini. In altre parole, al fine di verificare la legittimità dell’intervento edilizio compiuto nell’appartamento, occorre accertare se tale realizzazione abbia determinato o sia comunque in concreto, seppure potenzialmente, in grado di arrecare pregiudizio all’utilizzazione e al godimento delle cose comuni che ai sensi dell’art. 1102 c.c. spetta ai comproprietari. Merita di essere ricordato che nell’ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari.
Tuttavia è possibile che una clausola del regolamento di natura contrattuale stabilisca che le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell’edificio vadano ripartite in quote uguali tra i condomini. Se ricorre questa situazione, la sopravvenuta divisione di un’originaria unità in due distinti appartamenti, ciascuna in proprietà di persona diversa, comporta l’aumento del numero quote con cui si dividono le spese. In ogni caso – come precisa la Cassazione – le spese devono gravare esclusivamente sul proprietario effettivo delle unità immobiliari, e l’amministratore è tenuto ad aggiornare i propri dati alla realtà della composizione dell’edificio, ai fini del riparto, eventualmente consultando i registri immobiliari (Cass. civ., sez. II, 03/06/2019, n. 15109). Naturalmente quanto sopra non vale se una clausola di natura contrattuale del regolamento vieta espressamente la divisione dell’appartamento in due unità immobiliari: in tal caso il frazionamento dell’abitazione sarebbe sempre illegittimo.
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