Il supercondominio

Il caso

Il condomino Tizio impugnava la delibera assembleare del Condominio Alfa della quale denunciava plurimi vizi formali e sostanziali innestati sull’omessa qualificazione del complesso immobiliare come supercondominio.

Il Tribunale di Palermo respingeva l’impugnazione e condannava l’attore alla rifusione delle spese di giudizio.

La Corte d’appello di Palermo respingeva il gravame del condomino e lo condannava alla rifusione delle spese del grado.

Tizio, quindi, proponeva ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi.

Con ordinanza interlocutoria 3 dicembre 2018, n. 31214, la Sesta Sezione Civile, Sottosezione Seconda, ha rimesso la causa alla pubblica udienza per difetto dell’evidenza decisoria, con particolare riguardo “al primo motivo di ricorso e alla nozione di supercondominio”.

Per quanto di interesse il primo motivo del ricorso denuncia, in particolare, la violazione di legge “in relazione alla nozione di supercondominio”, per non aver il giudice d’appello riconosciuto l’esistenza di un supercondominio con riferimento al parcheggio e all’area pedonale, beni comuni a servizio dei quattro corpi di fabbrica del Condominio Alfa.

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La soluzione della Corte

La Suprema Corte ha accolto il ricorso ritenendo il primo motivo fondato.
Sebbene qui non direttamente applicabile ratione temporis, l’art. 1117-bis c.c., avendo recepito l’elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al concetto di supercondominio, ne identifica una nozione utile anche in senso retrospettivo, allorquando si riferisce, con ampia locuzione, a “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.”.

L’elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale (“… ai sensi dell’art. 1117 c.c.”) della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario “… ovvero più condomini…”.

Sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, sicché trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (Cass. 14 novembre 2012, n. 19939).

In altri termini, la qualificazione supercondominiale replica al plurale la qualificazione condominiale, postulando anch’essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, per non essere il bene in (super)condominio, diversamente dal bene in comunione, suscettibile di godimento autonomo.
Per quanto non possa escludersi, nell’odierna multiforme fenomenologia degli aggregati immobiliari, la coesistenza di beni a godimento strumentale e beni a godimento autonomo i criteri di preminenza funzionale devono orientare il giudice di merito verso la definizione prevalente della fattispecie, nell’un senso o nell’altro.

D’altronde, in una logica di sistema che oggi trae conferma dal rinvio dell’art. 1117-bis c.c. all’art. 1117 c.c., la giurisprudenza di legittimità ha dichiarato applicabile al supercondominio la presunzione legale di condominialità, stabilita dall’art. 1117 c.c., per i beni oggettivamente e stabilmente destinati all’uso o al godimento di tutti gli edifici (Cass. 9 giugno 2010, n. 13883).
Sulla base delle predette considerazioni la Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, ritiene che, nel caso di specie, il giudice d’appello ha enfatizzato aspetti irrilevanti per la corretta applicazione della nozione di supercondominio e, al contempo, accantonato aspetti rilevanti, così alterando la fisionomia giuridica dell’istituto, e integrando la denunciata violazione di legge.

Egli ha, infatti, ritenuto decisivo che i quattro edifici del Condominio Alfa siano gestiti da un unico amministratore, circostanza viceversa estranea al profilo realmente decisivo, inerente la relazione funzionale che, in termini oggettivi, correla a quegli edifici il parcheggio e l’area pedonale.

Per converso, il giudice d’appello ha svalutato il dato obiettivo della realizzazione di opere di collegamento tra i beni serventi e gli edifici serviti dato obiettivo che, invece, può far emergere un vincolo funzionale di accessorietà necessaria a carattere (super)condominiale.
Ancora, il giudice territoriale non ha conferito alcun ruolo operativo alla presunzione di (super)condominialità, ed invece questa concorre a qualificare giuridicamente le parti necessarie all’uso comune dei plurimi edifici, finché il contrario non risulti dal titolo o dal regolamento.

A proposito del regolamento, lo stesso giudice d’appello ha evidenziato, senza tuttavia valorizzare, l’esistenza di previsioni orientate all’accessorietà necessaria, segnatamente quella che destina l’area di parcheggio a servizio di tre edifici del complesso, con possibilità di estensione al quarto.
In definitiva, anche alla luce del diverso periodo di realizzazione di edifici poi funzionalmente unificati con opere di collegamento, la Suprema Corte rileva che sia opportuno rinnovare il giudizio di sussunzione della fattispecie concreta nel paradigma giuridico del supercondominio.

Accoglie, pertanto, il primo motivo del ricorso e cassa la sentenza con rinvio per nuovo esame ad altra sezione della Corte d’appello che dovrà uniformarsi al seguente principio di diritto: “anche per effetto dell’art. 1117-bis c.c., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione”.

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