Illegittima la servitù su un bene condominiale se la clausola del Regolamento di Condominio che prevede la possibilità di costituirla non è chiara ed esplicita

Il caso

Tizia e Caia proponevano domanda giudiziale al Tribunale di Genova per vedersi riconosciuto il diritto di costruire una passerella che dal terrazzo di fronte alla porta di caposcala dell’appartamento A, consentiva l’accesso all’appartamento B, diritto negato da una delibera dell’assemblea condominiale.

Si costituiva in giudizio il Condominio Sempronio proponendo domanda riconvenzionale intesa al riconoscimento dell’inesistenza di tale diritto.

Con sentenza n. 3660/2013, il Tribunale di Genova annullava la delibera assembleare del condominio Sempronio assunta in data 29.10.2009 dichiarando la sussistenza del diritto a costruire rivendicato da Tizia e Caia.

Il Condominio proponeva appello avverso la sentenza citata presso la Corte d’Appello di Genova che, con sentenza n. 1449/2017 depositata il 16.11.2017, accoglieva parzialmente il ricorso e, riformando la sentenza impugnata, dichiarava l’insussistenza del diritto a costruire la passerella come da progetto allegato agli atti.

La Corte d’Appello di Genova, nell’iter argomentativo affrontato in sentenza, riconosceva che il diritto reclamato dagli originali attori non poteva trovare fondamento nell’art. 3 del Regolamento Condominiale di natura contrattuale, la cui clausola, alla luce degli artt. 1362 e 1363 del c.c., non si sarebbe potuta interpretare secondo la prospettazione fornita dagli appellanti e, comunque, la costruzione della controversa passerella si sarebbe posta in contrasto con le norme che regolano l’istituto del condominio.

I motivi del ricorso per Cassazione

Tizia e Caia proponevano ricorso per Cassazione nei confronti della sentenza di Appello mediante la proposizione di un unico motivo. Il condominio Sempronio proponeva controricorso incidentale condizionato e a loro volta i ricorrenti principali proponevano controricorso al ricorso incidentale ex art. 371, comma 4 c.p.c.

I ricorrenti principali, nell’ unico motivo posto nel ricorso proposto ex art. 360, comma 1 n.3), lamentavano la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. con riferimento all’art. 3 del Regolamento Condominiale del 21.12.1998.

La decisione della Corte

Con decisione n. 27257 del 24 ottobre2019, la Suprema Corte ha ritenuto infondato il ricorso principale proposto da Tizia e Caia. Osserva la Corte che “il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. In quest’ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini. i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sè, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela[1].

La Corte d’Appello, correttamente applicando gli artt. 1362 e 1363 c.c., ha desunto che la norma regolamentare in contestazione fosse redatta mediante espressioni non chiare e del tutto generiche che hanno reso, di fatto, la statuizione in essa contenuta sprovvista di valore precettivo e, in quanto tale, inapplicabile ai fini del positivo riconoscimento del diritto vantato da Tizia e Caia.

Come conseguenza, alle suddette argomentazioni è seguito il rigetto del ricorso principale per infondatezza dei motivi a cui ha fatto naturalmente seguito l’assorbimento del controricorso incidentale condizionato, con conseguente condanna dei ricorrenti principali al pagamento delle spese di giudizio di legittimità.

Volume consigliato

[1] Cass. N. 95647/1997, Cass. N. 19229/2014