Immobile locato inagibile per omessa manutenzione: danno lucro cessante

A seguito della risoluzione del contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale divenuto inagibile per omessa manutenzione straordinaria, il conduttore (che è stato costretto alla cessazione anticipata dell’attività) ha diritto di ottenere dal locatore il risarcimento del danno per lucro cessante.
riferimenti normativi: artt. 1455 c.c.; 1575 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 28/06/2010

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1. La vicenda

I proprietari di un immobile concludevano un contratto di locazione ad uso commerciale della durata di sei anni con proroga tacita (secondo il disposto di cui all’art. 28 L.  392/78) per ulteriori anni sei; al momento della sottoscrizione veniva corrisposto dalla parte conduttrice l’importo di € 900,00 come deposito cauzionale.
Non essendo il locale idoneo all’uso convenuto, la conduttrice si obbligava a eseguire tutte le opere ritenute necessarie, corrispondendo per le opere necessarie la somma di € 9.920,00.
Nel corso della locazione si verificavano gravi episodi di infiltrazioni d’acqua nelle mura e soffitto dei locali dell’immobile locato che comportavano la sospensione temporanea dell’attività commerciale (chiusura del locale per 4 giorni); le criticità riscontrate risultavano da un documento (a cui venivano allegate fotografie) da cui emergeva che i locatori,  preso atto delle problematiche connesse ai vizi dell’immobile rilevati, dichiaravano di aver contattato l’idraulico al fine di ovviare alle problematiche medesime. Le infiltrazioni si erano propagate dall’abitazione sovrastante il locale commerciale (di proprietà dei locatori); successivamente emergevano ancora danni al soffitto, nonché il rigonfiamento delle mura che si estendevano ad altri ambienti dell’immobile, peggiorando in maniera evidente le condizioni di salubrità del locale.
Il conduttore si vedeva così costretto ad illustrare, a mezzo raccomandata A.R., che la situazione dell’immobile conseguente alle nuove infiltrazioni era peggiorata ed invitava formalmente i locatori a provvedere alle opere di spettanza. Nonostante il riscontro formale della lettera, i locatori non procedevano ai necessari interventi di manutenzione straordinaria. Il conduttore dava incarico ad un tecnico di redigere una relazione tecnica corredata da documentazione fotografica. Da questo documento emergevano danni da muffa sulle pareti e sul soffitto, causati esclusivamente da infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore e dalla scarsa manutenzione e rottura delle tubature dei servizi igienici. Di conseguenza il conduttore, data l’indifferibilità degli interventi ormai assolutamente urgenti e improcrastinabili, diffidava formalmente ex art.1454 c.c. i locatori affinché questi, entro il termine di 15 giorni, provvedessero al ripristino del locale ed all’esecuzione degli interventi necessari; in seguito al perdurare della situazione e in assenza degli interventi richiesti, il conduttore comunicava l’avvenuta risoluzione stragiudiziale del contratto ex art. 1454 c.c. e la disponibilità a riconsegnare i locali, rilascio poi avvenuto. Il conduttore si rivolgeva poi al Tribunale per richiedere che fosse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento dei locatori; in ogni caso chiedeva, tra l’altro, che quest’ultimi fossero condannati al risarcimento dei danni, nonché alla restituzione del deposito cauzionale.

2. La questione

Il conduttore – che è stato costretto alla cessazione anticipata dell’attività per inagibilità dei locali dovuta a inadempimento del locatore – ha diritto di ottenere dal locatore il risarcimento del danno per lucro cessante?

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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al conduttore. Secondo lo stesso giudice  (che ha tenuto conto delle prove assunte e della documentazione fotografica prodotta) la fattispecie esaminata rientra a pieno titolo nella previsione di cui all’art. 1453 c.c.; come ha notato il Tribunale, infatti, è emersa con chiarezza la sussistenza dell’inadempimento contrattuale a carico dei proprietari-locatori, i quali, pienamente consapevoli delle evidenti criticità dell’immobile, riconducibili peraltro a difetti strutturali esistenti negli immobili siti al piano superiore (di loro proprietà), nulla hanno fatto per risolvere tali criticità ed ovviare alle problematiche intercorse, nonostante fosse loro responsabilità mantenere la cosa in istato da servire all’uso convenuto. In ogni caso il Tribunale ha ritenuto certamente dovuto il risarcimento danni in relazione al danno sofferto dal conduttore per la cessazione anticipata – dovuta cause indipendenti dalla sua volontà ed esclusivamente riconducibili alla condotta posta in essere dai resistenti – dell’attività. In particolare il Tribunale ha ritenuto che al conduttore spettasse il danno da lucro cessante in relazione ai tre anni e due mesi rimanenti per la scadenza naturale del contratto.

4. Le riflessioni conclusive

La domanda del conduttore, volta ad ottenere il risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle asserite inadempienze del locatore agli obblighi di controllo, di vigilanza e di custodia spettanti al medesimo, può ritenersi meritevole di accoglimento qualora il conduttore riesca a provare la responsabilità del locatore in merito agli asseriti inadempimenti, oltre che del nesso causale tra i danni lamentati e i vizi dell’immobile. Questo principio è coerente con la giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui durante il rapporto di locazione, il locatore non può considerarsi dispensato dall’obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di manutenzione e di riparazione dell’immobile locato (Cass. civ., Sez. III, 28/06/2010, n. 15372). In particolare, a norma degli artt. 1575 e 1576 c.c. il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e, quindi, deve eseguire durante la locazione tutte le opere necessarie a tal fine, escluse solo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, per tali intendendosi, ai sensi dell’art. 1609 c.c. quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non anche quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito.

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