Impianto termico centralizzato: distacco possibile se non arreca disagi al condominio

Non è legittima la delibera assembleare che nega al condominio la rinuncia all’uso dell’impianto termico centralizzato qualora il distacco non procuri notevoli squilibri termici né aggravi di spesa per i fruitori del servizio.

Per approfondimenti si consiglia: L’impugnazione della deliberazione condominiale

1. La vicenda

I condomini comproprietari di un’unità immobiliare facente parte del condominio convenuto, comunicavano l’intenzione di procedere al distacco della propria unità dal riscaldamento condominiale dal riscaldamento centralizzato; in ogni caso allegavano alla comunicazione di distacco (inviata via PEC all’amministratore (in data 1 aprile 2018) una perizia termotecnica attestante l’assenza di squilibri per l’impianto e di aggravi di costi per il condominio. L’assemblea (del 29 dicembre 2018), approvava il preventivo 2018-2019 che addebitava le spese di consumo volontario ai distaccati e, di fatto, negava la legittimità dell’intervenuto distacco dall’impianto centralizzato; successivamente l’assemblea approvava il consuntivo 2017 – 2018 e relativo riparto. Infine l’assemblea (in data 16.8.2019), posto che nell’unità immobiliare di una condomina la temperatura si era sensibilmente abbassata, riteneva che il distacco in questione avesse creato uno sbilanciamento della distribuzione del riscaldamento; di conseguenza la collettività condominiale dava incarico all’amministratore di attivarsi affinché venisse ripristinato nell’immediato lo stato di fatto ante distacco, con oneri a carico dei distaccati; quest’ultimi allora prima producevano un’integrazione alla perizia del termotecnico a sostegno della legittimità del proprio distacco, poi impugnavano la delibera del 16 agosto 2019, per far accertare la legittimità del distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento condominiale, richiedendo la restituzione delle somma pagate per consumi di riscaldamento volontario.
Il condominio eccepiva che la delibera del 16.8.2019 non era nulla, ma semmai annullabile, e che l’attore aveva agito in giudizio oltre il termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c.

Potrebbero interessarti:
Correttezza delibera assembleare posti auto aggiuntivi
Convocazione assembleare da condomini: forme tassative?

2. Distacco dall’impianto termico centralizzato: questione e soluzione

La questione è: un condomino per distaccarsi deve provare che dal suo distacco non derivano notevoli squilibri all’impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condomini?
Il Tribunale ha dato torto al condominio. La CTU esperita in corso di causa ha messo in rilievo che il distacco dell’unità degli attori non aveva influito sul funzionamento dell’impianto e che non costituiva aggravio di spesa, anche alla luce del riparto millesimale (che il CTU riteneva non conforme alla normativa vigente). Il Tribunale ha dichiarato nulla (per violazione del diritto indisponibile del condomino di cui all’art. 1118 c. 4 c.c.) la delibera del 16.8.2019 che ha imposto agli attori il riallaccio all’impianto centralizzato. In merito alla richiesta di rimborso delle somme versate a titolo di spese di riscaldamento in data successiva al distacco, la domanda non è stata accolta in quanto gli attori non hanno impugnato le delibere di approvazione dei rendiconti e dei riparti sulla base dei quali tali somme sono state richieste.
Respinta pure la domanda subordinata di arricchimento senza causa trattandosi di azione residuale.

3. Le riflessioni conclusive

Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma (1118 c.c., comma 4). Secondo la giurisprudenza la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato è legittima quando l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, ne squilibri termici pregiudizievoli per la erogazione del servizio. La preventiva informazione da parte del condomino che intende distaccarsi dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell’assenza di notevoli squilibri nel funzionamento dell’impianto e dell’assenza di aggravi di spesa a carico degli altri condomini. Soltanto nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza delle suddette condizioni, il condomino che intende distaccarsi è sollevato dal relativo onere della prova (Cass. civ., sez. VI, 03/11/2016, n. 22285). In ogni caso la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune (Cass. civ., sez. VI, 03/04/2012, n. 5331). Allo stesso modo l’assemblea condominiale non può negare al condomino l’autorizzazione al distacco dall’impianto di riscaldamento sulla base del rilievo che l’interruzione del riscaldamento nei locali di proprietà del primo costringerebbe i vicini a potenziare i loro radiatori per potere far fronte alla diminuzione di calore indotto dal distacco (Cass. civ., sez. II, 27/05/2011, n. 11857).

Volume consigliato

L’intento dell’opera è di fornire un valido ausilio a quanti si occupano delle problematiche condominiali riguardanti l’impugnazione delle delibere assembleari.
Condòmini, amministratori e operatori del diritto potranno rinvenire, nelle pagine del volume, gli aspetti più significativi del fenomeno, analizzati alla luce della più recente giurisprudenza e, da ultimo, della riforma Cartabia, che ha innovato anche nel settore condominiale soprattutto con riferimento alla procedura di mediazione.