L’importanza del Registro anagrafe condominiale

La riforma del condominio ha previsto (art. 1130, comma 1, n. 6, c.c.), a pena di revoca, un nuovo obbligo a carico dell’amministratore: la tenuta, del registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento.

Volume consigliato: Manuale del condominio

1. Dove si trova il registro

Tutti i registri sono consultabili dagli aventi diritto, ai quali l’amministratore deve comunicare il locale ove gli stessi sono depositati, nonché i giorni e le ore in cui gli interessati, previa richiesta, possono sia prenderne gratuitamente visione, sia ottenere copia firmata del documento, previo rimborso delle spese (art. 1129 c.c., comma 2). Naturalmente l’esercizio di tale diritto non può intralciare l’attività dell’amministratore, dovendo seguirsi al riguardo il principio generale di correttezza di cui all’art. 1175 cod. civ. (Cass. civ., sez. VI, 28/07/2020, n. 15996).

Potrebbero interessarti:

• Condominio non deve confondere tabelle di proprietà con quelle di gestione
• Compenso dell’amministratore di condominio: aspetti critici

2. Finalità del registro

Il registro assolve primariamente una funzione conoscitiva e informativa.Si aggiunga che il registro è anche finalizzato a fornire un pronto riscontro alle richieste dell’Amministrazione Tributaria ed a consentire ai terzi creditori del condominio di soddisfare esecutivamente i propri crediti verso i morosi, i cui nominativi vanno, se richiesti, forniti dall’amministratore. Come è stato recentemente notato che il registro di anagrafe condominiale rappresenta strumento privatistico, meramente interno al condominio, di cui il legislatore del 2012 ha ritenuto di consentire la consultazione ai terzi che vi abbiano interesse; tuttavia al registro in questione non può essere riconosciuta alcuna funzione o pretesa di ufficialità né, in alcun modo, può o deve sostituire gli strumenti di pubblicità immobiliare previsti ex lege per accertare la titolarità dei diritti reali su beni immobili; di conseguenza il terzo creditore che abbia accesso ai registri di anagrafe, ben potrà e dovrà verificare i dati ivi reperiti con gli strumenti di pubblicità erga omnes previsti dagli artt. 2643 c.c. e ss. (Trib. Massa 21 marzo 2022).

3. Il contenuto del registro

Nel registro devono essere indicate le generalità dei proprietari e dei comproprietari, dei titolari dei diritti reali e di godimento degli immobili, nonché il loro codice fiscale, la loro residenza o domicilio; i dati catastali dell’immobile e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio (punto parzialmente modificato dall’art. 1, comma 9, della legge 9/2014). I condomini non devono allegare atti o copie di essi a riprova delle dichiarazioni rese; in ogni caso eccede i limiti della citata normativa, l’amministratore che chieda – ovvero autonomamente reperisca presso i pubblici registri, in caso di inottemperanza del condomino – copia dell’atto di acquisto. Ogni variazione dei dati va comunicata all’amministratore in forma scritta, entro sessanta giorni, prevedendosi, altresì, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, non solo la possibilità che l’amministratore richieda, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie all’aggiornamento del registro di anagrafe ma anche, nell’ipotesi di omessa o incompleta risposta nel termine di trenta giorni dalla richiesta, la facoltà, per costui, di acquisire personalmente le informazioni necessarie, addebitandone il relativo costo al condomino.

4. L’aggiornamento del registro

L’omessa o incompleta tenuta dei registri, così come il rifiuto di consentire agli interessati di avervi accesso configura una grave irregolarità che giustifica la richiesta di revoca dell’amministratore (art. 1129 c.c., comma 12, n. 7). L’onere di aggiornamento dell’anagrafe condominiale grava sull’amministratore poiché la mancata cooperazione del condomino per la redazione dell’anagrafe condominiale può sempre essere agevolmente superata, in quanto le spese per le eventuali ricerche presso i pubblici registri vanno poste a carico del condomino che ha omesso le dovute informazioni.
Per agevolare la tenuta di tale registro l’articolo 63 disp. att. c.c., ultimo comma, ha stabilito che chi cede diritti su unità immobiliari resti obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Tenendo conto di questa disciplina secondo una parte della giurisprudenza il “nuovo” condomino che abbia omesso di segnalare il proprio ingresso in ambito condominiale, non può pretendere dal condominio il riconoscimento della sua qualità e, quindi, dolersi per non essere stato invitato a partecipare all’assemblea (App. Milano 5 maggio 2022 n. 1493; Trib. Napoli 11 novembre 2021 n. 1351). Se però la comunicazione è stata effettuata, la circostanza per cui la variazione di indirizzo non sia risultata al momento del passaggio di consegne dal precedente al nuovo amministratore, non è una scusante e/o esimente che può vincere l’eccezione di vizio di difetto di convocazione avanzata da un condomino che ha chiesto l’annullamento della delibera assunta senza la sua (incolpevole) presenza: in tal caso il Tribunale deve accogliere l’impugnazione, condannando il condominio alla refusione delle competenze e spese legali (Trib. Catania 10 luglio 2020 n. 2396).

Volume consigliato

La prima parte del volume si sofferma su alcuni principi fondamentali in materia di proprietà, di comproprietà e di diritti reali. Successivamente, viene trattato il regolamento condominiale, passando poi alla disamina delle parti, degli impianti e dei servizi comuni, con la relativa contabilizzazione e ripartizione delle spese, senza trascurare gli aspetti della contrattualistica e i riflessi fiscali della gestione condominiale.
La quinta parte è dedicata al funzionamento dell’assemblea e al ruolo, ai poteri e alle responsabilità dell’amministratore di condominio.
Il libro prende poi in esame i rapporti del condominio con i terzi e quelli tra singoli condomini, con le inevitabili controversie che ne derivano, per la soluzione delle quali vengono illustrate le tecniche di risoluzione dei conflitti, imposte per legge.