riferimenti normativi: art. 1138 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 12633 del 1912/2017, n. 30538
Volume consigliato
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 43.20 €
La vicenda
Un condomino, senza nessuna comunicazione all’amministratore, procedeva ad una sopraelevazione costruita con taglio dei ferri dell’armatura dell’ascensore; una clausola del regolamento, però, imponeva al singolo partecipante al condominio di richiedere preventivamente l’autorizzazione dell’assemblea per le innovazioni e le modificazioni delle cose comuni. Secondo gli altri condomini – che si rivolgevano al Tribunale – le opere realizzate erano da considerare abusive in quanto realizzate in evidente contrasto con il regolamento. Il Tribunale dava ragione al condominio e questa decisione veniva confermata in appello. Il condomino ricorreva in cassazione facendo presente che i giudici di secondo grado avevano interpretato in modo errato la clausola del regolamento sopra detta; in particolare il ricorrente riteneva che le “modificazioni” vietate delle cose comuni riguardassero solo le ipotesi di utilizzo maggiore del bene comune senza prendere in considerazione la realizzazione delle opere indispensabili per l’utilizzo delle porzioni di proprietà esclusiva.
La questione
Il divieto di “modificazione delle cose comuni” senza il previo assenso dell’assemblea contenuto nel regolamento condominiale si riferisce anche alla realizzazione delle opere indispensabili per l’utilizzo delle porzioni di proprietà esclusiva?
La soluzione
La Cassazione ha dato torto al ricorrente – costruttore abusivo. Secondo i giudici supremi le modificazioni apportate dal condomino alle parti comuni, mediante taglio di alcuni ferri dell’armatura della parete portante del vano ascensore con inserimento di impianti individuali, comporta certamente la violazione della clausola del regolamento che impone di richiedere la preventiva autorizzazione all’assemblea per ogni modificazione delle cose comuni. Naturalmente in tal caso sussiste con tutta evidenza l’interesse del condominio ad agire per denunciare l’abusiva modifica delle parti comuni e curare l’osservanza del regolamento di condominio.
Le riflessioni conclusive
Legittimamente le norme di un regolamento di condominio, aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini o adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini, possono derogare od integrare la disciplina condominiale contenuta nel codice.
In particolare, sono legittime quelle clausole del regolamento che pongono limiti (nell’interesse comune) ai diritti dei condomini, riducendo le facoltà dei partecipanti al condominio in relazione alle parti comuni o ponendo limiti all’uso della proprietà esclusiva.
Così, quando una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, imponga il consenso preventivo dell’amministratore o dell’assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell’edificio, in assenza dell’assenso assembleare è inevitabile che le opere compiute dal condomino appaiano come abusive e facciano nascere l’interesse processuale del condominio ad agire in giudizio a tutela della cosa comune (Cass. civ., Sez. III, 31/10/2019, n. 29924).
Tale clausola, accettata da tutti i condomini, pone un divieto che vale per tutti i condomini e che può essere superato solo con l’autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore: sussistono, dunque, una parità di trattamento ed una reciprocità nelle limitazioni perché il divieto è operante per tutti i condomini e tutti devono rivolgersi all’assemblea (o all’amministratore) per ottenere un’autorizzazione in deroga.
Peraltro, in presenza di tali clausole nel regolamento condominiale, che subordinano ogni modifica delle parti comuni al consenso assembleare, è inutile invocare il diritto spettante ai condomini di collocare sulle cose comuni gli impianti che possano considerarsi indispensabili per l’abitabilità dei rispettivi appartamenti o comunque per trarne un’utilità aggiuntiva e più intensa.
In ogni caso, la domanda azionata da un condominio in base al disposto dell’art. 1102 c.c., ed avente quale fine il ripristino dello “status quo ante” di una cosa comune illegittimamente alterata da un condomino, ha natura reale, in quanto si fonda sull’accertamento dei limiti del diritto di comproprietà su un bene. Tale natura reale della pretesa esclude in radice la configurabilità del presupposto, necessario ex art. 833 c.c. per aversi atto emulativo, dell’assenza di qualsiasi utilità in capo al proprietario (Cass. civ., Sez. III, 31/10/2018, n. 27916).
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