Incendio causato da materiale infiammabile nell’immobile locato

Incendio causato da materiale infiammabile accatastato nell’immobile locato: il conduttore deve risarcire i danni procurati al locatore.

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1. La vicenda

Il titolare di un capannone locato conveniva in giudizio una società conduttrice al fine di sentire dichiarare, ex art. 1588 e segg., la responsabilità della stessa per i danni prodotti al suo immobile a seguito di un incendio verificatosi durante il rapporto di locazione commerciale. A fondamento della propria domanda, il locatore notava, tra l’altro, che i danni causati dall’incendio erano stati determinati dal conduttore, il quale aveva, asseritamente ed in violazione del contratto sottoscritto tra le parti, mutato la destinazione d’uso del capannone, destinandolo a “magazzino/deposito cartoni”, piuttosto che utilizzarlo per il solo uso di ricovero automezzi; secondo il locatore quindi la conduttrice del bene, doveva rispondere ai sensi dell’art. 1588 c.c. del deterioramento del bene locato, anche se derivante da incendio, per non averlo custodito con diligenza in violazione dell’art. 1590 c.c. e per non averlo restituito nello stato medesimo in cui lo aveva ricevuto; di conseguenza chiedeva la condanna della detta società  al risarcimento dei danni asseritamente prodottisi. In particolare, parte attrice chiedeva il risarcimento per il danno patito dall’immobile e lo quantificava in euro 106.000,00 o a quella maggiore o minore somma risultante da disponenda ctu.
Si costituiva in giudizio la conduttrice che resisteva alla domanda. Ad avviso della convenuta, non sussisteva la responsabilità del conduttore ex art. 1588 c.c. poiché l’incendio era doloso e le incertezze sulla causa di innesco dell’incendio, non avrebbero potuto riverberarsi sulla convenuta.
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2. Incendio causato da materiale infiammabile nell’immobile locato: la questione

Il Tribunale ha dato ragione al locatore. Lo stesso giudice ha notato che l’incendio si è sviluppato nella porzione di immobile posto sotto la custodia di parte convenuta. Nel caso di specie, l’attrice ha allegato il contratto di locazione inter partes a supporto probatorio delle richieste. Dalla relazione tecnica dei Carabinieri è emerso che all’interno del fabbricato vi erano delle fiamme su quasi tutto il pavimento poiché stava bruciando del materiale plastico abbandonato, mentre sulla parte opposta, a sinistra della porta di ingresso stava bruciando del materiale plastico accatastato.
Il Tribunale ha affermato che se è vero che la causa dell’incendio non è stata individuata con certezza dalle autorità, tuttavia sono emersi elementi sufficienti atti a comprovare, con serio grado di probabilità, che l’incendio si è propagato a partire dall’area posta nella disponibilità e sotto la custodia di parte convenuta, con conseguente applicabilità, a suo carico, della presunzione di cui all’art. 1588 c.c.
Quanto alla misura dei danni, il giudice ha aderito alle conclusioni del
consulente tecnico d’ufficio, le cui argomentazioni sono risultate complete, non deviate da errori logici e non discordanti con le correnti nozioni della peculiare scienza pratica.

3. Le riflessioni conclusive

L’articolo 1588 c.c. dispone che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. Il conduttore, per liberarsi da responsabilità, è tenuto a fornire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” di responsabilità. Prova che deve consistere nella dimostrazione che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile; in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico (Cass. civ., Sez. III, sent. 17 maggio 2010, n. 11972). È stato precisato che la norma sopra detta è collocata immediatamente dopo l’art. 1587 c.c. disciplinante le obbligazioni del conduttore, tra le quali rientra, in virtù della disponibilità materiale del bene che si acquista per effetto del rapporto locatizio, anche quella accessoria di custodia del bene stesso (App. Reggio Calabria, sez. I, 7 febbraio 2022, n. 101). Pertanto, affinché possa trovare applicazione la presunzione di responsabilità prevista nella norma citata, è necessaria la prova che i fatti si siano verificati nell’immobile posto sotto la custodia del conduttore. Si ricorda che la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che il conduttore non è responsabile se l’evento si è verificato a causa dell’impianto elettrico non a norma, ad esempio con fili elettrici a vista e senza un vero e proprio quadro elettrico, oppure privo del prescritto impianto di messa a terra (Cass. civ., sez. III, 03/05/2016, n. 8637).