Indennità di avviamento: dovuta se la cessazione è colpa del locatore

L’indennità di avviamento è sempre dovuta se il contratto di locazione viene a cessare per un motivo imputabile al locatore/proprietario. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative
riferimenti normativi: art. 34 L. n. 392/1978
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza del 09/02/2023, n. 3938

1. La vicenda: indennità di avviamento

Nei contratti stipulati dal un conduttore di due immobili ad uso commerciale, adiacenti e comunicanti, era prevista una durata della locazione di sei anni, rinnovabile per altri sei. Inoltre era pattuito che al termine dell’anno dodicesimo il contratto “si intenderà definitivamente risolto, anche nell’ipotesi di mancata disdetta. In caso di disdetta o di fine locazione il conduttore dovrà rilasciare l’immobile entro la data di scadenza contrattuale; in caso contrario sarà dovuta al locatore una penale immediatamente esigibile ….per ogni giorno di ritardato rilascio”; successivamente alla scadenza definitiva dei contratti, il conduttore si attivava per riconsegnare ai locatori gli immobili condotti in locazione, chiedendo, al contempo, il pagamento dell’indennità di avviamento commerciale prevista dall’art. 34, L. n. 392/1978. Tale ultima richiesta veniva ignorata. Il conduttore si rivolgeva allora all’Autorità Giudiziaria perché era convinto di aver diritto all’indennità di avviamento, in quanto la cessazione dei contratti di locazione non era derivata da un suo inadempimento o recesso anche tacito, mentre la clausola di cui all’art. 5, prevista in entrambi i contratti in esame, con cui il conduttore dichiarava di rinunciare all’indennità di avviamento, doveva ritenersi nulla ai sensi dell’art.  79, comma 1, L. 392/1978.  In ogni caso, dato il mancato versamento della predetta indennità da parte dei proprietari, lo stesso conduttore, anche dopo la scadenza del contratto, aveva per un certo periodo continuato a detenere i locali commerciali innanzi indicati, continuando a corrispondere il canone di locazione quale indennità di occupazione senza titolo. Per approfondimenti si consiglia il seguente volume il quale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia dei diversi tipi di locazione: Manuale delle locazioni commerciali e abitative

2. La questione

Quali sono i presupposti per il riconoscimento del diritto all’indennità di avviamento?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al conduttore. Come ha evidenziato il giudice calabrese, dai contratti di locazione è emerso che i locatori hanno concesso al ricorrente i locali “ad uso esclusivo di produzione artigianale propria e di commercio al dettaglio di prodotti di pasticceria, gelateria, bar”. Il Tribunale ha notato che si tratta di attività che implica necessariamente il contatto con il pubblico, circostanza peraltro non oggetto di contestazione da parte dei resistenti locatori. Del resto, ad avviso del giudicante, alla scadenza del dodicesimo anno di durata, il contratto (per volontà delle parti) non si è rinnovato per ulteriori anni sei, non avendo il conduttore inviato formale disdetta. Inoltre, nel contegno assunto dal ricorrente-conduttore, non è stato ravvisato alcuna manifestazione implicita di volontà di prosecuzione del rapporto contrattuale. Il Tribunale ha ulteriormente evidenziato che le quietanze di pagamento sottoscritte dal conduttore, per i mesi successivi alla scadenza del contratto di locazione, facevano riferimento ad una somma corrisposta a titolo di indennità per occupazione sine titulo. Anche dalla corrispondenza intercorsa tra le parti è risultata inequivocabilmente la volontà del conduttore di non voler rinnovare il rapporto di locazione.

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4. Le riflessioni conclusive

Nella vicenda esaminata è risulta provato che i contratti di locazione ad uso commerciale stipulati tra le parti si sono risolti per cause diverse da quelle che, ai sensi del primo comma dell’art. 34 della L. n. 392/1978, ostano all’insorgenza del diritto all’indennità di avviamento commerciale in capo alla parte conduttrice, con conseguente diritto del ricorrente, per ciascun contratto, all’indennità di avviamento. Presupposti per il riconoscimento del diritto all’indennità sono, infatti, la sussistenza di una locazione ad uso non abitativo, la scadenza del contratto per finita locazione e la destinazione dell’immobile locato ad attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. A tale ultimo proposito merita di essere ricordato che grava sul conduttore l’onere di fornire con qualsiasi mezzo la prova della relativa situazione di fatto, sempre che siffatta frequentazione non risulti implicitamente in virtù del notorio, dalla destinazione dell’immobile ad attività che necessariamente la implichi (Cass. civ., sez. III, 19/05/2010, n. 12278). L’indennità di avviamento commerciale è stata riconosciuta al ricorrente, anche se egli vi ha rinunciato espressamente, come previsto dall’art. 5 di entrambi i contratti. La giurisprudenza di legittimità ha precisato che l’art. 79 della L. 392/1978 sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa. Tale disposizione non impedisce al conduttore di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, purché ciò avvenga successivamente alla cessazione del rapporto, ossia quando il conduttore non si trovi più in quella posizione di debolezza alla cui tutela la disciplina è preordinata (Cass. civ., sez. III, 16/02/2023, n. 4947).