riferimenti normativi: art. 34, l. 392/1978
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. VI, Sentenza n. 22976 del 10/11/2016
Indice
1. La vicenda
Il proprietario di un immobile commerciale locava il locale (con durata della locazione dal 20 Febbraio 2004 al 19 Febbraio 2010). Dopo un primo rinnovo, prima della ulteriore scadenza dei sei anni (2016), lo stesso locatore notificava (in data 22 gennaio 2015), la disdetta finalizzata ad impedire una ulteriore rinnovazione. Ma, prima che questa si compisse, decideva di scrivere al conduttore per chiedergli di conoscere se fosse intenzionato ad un eventuale ulteriore proroga del rapporto per altri sei anni. Il conduttore però non rispondeva a tale lettera; a fronte di tale silenzio, il locatore agiva per il rilascio dell’immobile alla scadenza per cui era stata data disdetta. Tuttavia il conduttore depositava un ricorso in opposizione con cui chiedeva di condizionare il rilascio del locale commerciale al pagamento in proprio favore dell’indennità di avviamento, nonché la sospensione dell’esecuzione fino alla corresponsione della predetta indennità. Il giudice dell’esecuzione sospendeva la procedura.
Successivamente il locatore introduceva un giudizio di merito all’esito del quale sia il Tribunale di Nola sia la Corte di Appello di Napoli accoglievano l’opposizione dichiarando altresì il diritto del conduttore all’avviamento. Per il soccombente proprietario del locale commerciale non rimaneva che ricorrere in cassazione, lamentando la nullità della sentenza per violazione dell’articolo 34 della legge numero 392 del 1978. A sostegno delle sue ragioni il ricorrente sosteneva che al conduttore di un immobile ad uso commerciale spetta l’indennità di avviamento in caso di risoluzione del rapporto purché il conduttore non abbia manifestato di non avere più interesse alla locazione. Secondo il locatore tale disinteresse alla prosecuzione del rapporto era ricavabile dalla mancata risposta alla sua lettera, comportamento da intendersi come volontà del conduttore di non proseguire nel rapporto.
2. La questione
È dovuto l’indennità di avviamento se il disinteresse del conduttore al proseguimento del rapporto non consiste in una condotta espressa o concludente?
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3. La soluzione
La Cassazione ha dato torto al locatore, proprietario del locale commerciale. Come hanno osservato i giudici supremi è stato il locatore a notificare disdetta del contratto, in un primo momento, e dunque a produrre l’effetto di risoluzione. Il conduttore non ha eccepito alcunché, è vero, ma ciò non è sufficiente a desumerne che è stata sua l’iniziativa di risolvere il rapporto. In secondo luogo – ad avviso della Cassazione – a prescindere dalla mancata opposizione alla disdetta, di cui si è detto, non può ritenersi iniziativa del conduttore, significativa di un suo disinteresse alla proroga, il fatto che non abbia risposto alla richiesta interlocutoria del locatore, fatta dopo che quest’ultimo aveva dato disdetta formale. A prescindere da ciò, secondo la Cassazione il silenzio del conduttore, è semmai significativo del disinteresse a rispondere alla sollecitazione del locatore, non già di quello alla prosecuzione del rapporto. Per tali ragioni il ricorso è stato respinto.
4. Le riflessioni conclusive
L’art. 34 della l. n. 392/1978, al comma 1, dispone che, in caso di cessazione del rapporto per disdetta del locatore, il conduttore che ha utilizzato i locali per le attività indicate ai nn. 1 e 2 dell’art. 27 – attività industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico – matura il diritto a conseguire un’indennità pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto, che divengono ventuno per le locazioni alberghiere, a condizione che – precisa il successivo art. 35 – lo svolgimento di dette attività comporti contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori.
Per poter contestare validamente la spettanza dell’indennità al conduttore occorre che la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa del medesimo ovvero alla sua partecipazione ad una convenzione risolutoria (scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, comma 1, c.c.); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione (Cass. civ., sez. VI, 10/11/2016, n. 22976). L’accertamento, sia pure di carattere presuntivo, della sussistenza di un rapporto di causa ed effetto tra diniego di rinnovo della locazione da parte del locatore e rilascio da parte del conduttore costituisce pertanto una mera quaestio facti, come tale insuscettibile di sindacato in sede di legittimità se congruamente motivata (Cass. civ., sez. III, 21/11/2001, n. 14728).
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